Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда налог можно не платить? Все про взаимозачет при покупке и продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности
Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей. Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта. То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей. Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится. Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.
Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.
Примеры расчетов, как вернуть налог с покупки
У покупателей возможно два варианта: они используют свой вычет для уменьшения налога с продавца или получают деньги в размере до 260 тыс. р.
Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.
Это может быть единовременная сумма или прибавка к зарплате в виде неудерживаемого НДФЛ, например, его доход составляет 50 тыс. р. в месяц (чистыми он получает 43500 р. за вычетом НДФЛ). Тогда он будет дополнительно получать к зарплате 6500 р. в месяц, пока эта сумма не достигнет 195 тыс. р.
Если квартира приобретается на несколько собственников, то каждый из них получает свое право на возврат бюджетных средств. Например, квартира приобретена в общедолевую собственность за 8 млн р., собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них вправе заявить свои права в ФНС и в совокупности они получат 520 тыс. р. (по 260 тыс. р. каждый с учетом лимитов).
Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.
Более детально о том, как рассчитать налоговый вычет, можно ознакомиться здесь.
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Нужно ли платить если покупаешь другую?
Порядок получения возврата НДФЛ зависит от того, сколько по времени вы владели данной квартирой. Если более 3-х лет или 5-ти (после 2016), то ситуация существенно упрощается: вы освобождаетесь от налогообложения с продажи. Тогда как при покупке нового жилья вы наделены правом на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.
При этом применяются определенные лимиты: размер налоговых послаблений не может рассчитываться с суммы более 2 000 000 р., если речь идет о покупке за свои деньги, или же более 3 000 000 р. по оплаченным банку процентам. Налогоплательщикам полагается вернуть 13% от указанной суммы. Максимальные размеры имущественных вычетов составляют 260 тыс. р. и 390 тыс. р. по выплаченным кредитным процентам.
Но если же вы владели квартирой менее 3-х/5-ти лет, то ситуация усложняется. В этом случае вам необходимо оформить по сути два варианта налогового возврата: на покупку и продажу. Сумма и порядок получения преференций на приобретенную недвижимость производится в штатном порядке. Лимиты остаются прежними: 260 и 390 тыс. р.
Возврат налогов, связанный с продажей квартиры, также имеет максимальное значение в 1 000 000 р. Именно на эту сумму уменьшаются полученные доходы.
Но данное ограничение действует, в частности, если квартира получена по дарственной или в результате приватизации. Если же вы купили ее и готовы подтвердить свои расходы документально (предъявить договор купли-продажи, платежные документы, ипотечный договор и пр.), то допускается применять в качестве уменьшения размер фактических затрат. Этот способ может иметь больше выгоден, когда расходы превысили 1 млн р.
Когда после применения указанных вычетов у налогоплательщика все равно образовался доход от продажи жилья, то он облагается по ставке 13%.
Примеры расчетов, как вернуть налог с покупки
У покупателей возможно два варианта: они используют свой вычет для уменьшения налога с продавца или получают деньги в размере до 260 тыс. р.
Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.
Это может быть единовременная сумма или прибавка к зарплате в виде неудерживаемого НДФЛ, например, его доход составляет 50 тыс. р. в месяц (чистыми он получает 43500 р. за вычетом НДФЛ). Тогда он будет дополнительно получать к зарплате 6500 р. в месяц, пока эта сумма не достигнет 195 тыс. р.
Если квартира приобретается на несколько собственников, то каждый из них получает свое право на возврат бюджетных средств. Например, квартира приобретена в общедолевую собственность за 8 млн р., собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них вправе заявить свои права в ФНС и в совокупности они получат 520 тыс. р. (по 260 тыс. р. каждый с учетом лимитов).
Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.
Более детально о том, как рассчитать налоговый вычет, можно ознакомиться здесь.
Плюсы и минусы взаимозачета
Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:
- ограниченный срок резервирования квартир;
- риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
- небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.
Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:
- выгодное расположение квартиры;
- длительное владение (3 года и более);
- отсутствие обременений;
- предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.
Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:
- эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
- отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
- приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
- уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.
Правила расчета и уплаты налога
Обязательно уплачивается продавцом налог с продажи квартиры, если отсутствуют разные возможности для его снижения или освобождения от его уплаты. Если человек не может подтвердить свои траты на покупку недвижимости, а также был владельцем данного объекта меньше трех лет, то для расчета налога учитывается следующая последовательность действий:
- для расчета берется стоимость, указанная в договоре, но если она меньше кадастровой цены, то в процессе расчета используется кадастровый показатель;
- первоначально из налоговой базы вычитается 1 млн руб., представленный налоговым вычетом;
- с оставшейся суммы рассчитывается 13 %;
- полученная сумма подлежит уплате в бюджет.
Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.
Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст.
220 НК РФ.
Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.
- продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
- покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).
Когда не требуется уплачивать налог?
Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:
- жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
- продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
- отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
- если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.
К безвозмездным сделкам можно отнести приватизацию недвижимости, передачу объекта по наследству или в дар.
Продажа и покупка квартиры в один год: оформляем взаимозачет
Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.
К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.
Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.
Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.
Продажа и покупка квартиры в один год
Как не платить налог с продажи квартиры? Получить полное освобождение от обязанности облагать сделку с недвижимостью сборами можно лишь в том случае, если человек является собственником более 5 лет. Этот срок установлен в НК РФ и применяется для квартир и домов, приобретенных после 01.01.2022. Для тех же квартир, которые были куплены до указанной даты, срок владения должен быть более 3-х лет. Т.е., если вы продаете квартиру, приобретенную до 1 января 2022 года, и срок владения данным объектом недвижимости составляет более 3-х лет, но менее 5-ти, то налог вы платить не будете. Если же вы продаете квартиру со сроком владения менее 3-х лет, то заплатить налог с продажи вам придется.
Минусы и плюсы взаимозачета
Такая процедура имеет как свои недостатки, так и достоинства для лиц, желающих сменить свое местожительство. К недостаткам можно отнести:
- проданный объект недвижимости всегда будет иметь заниженную стоимость, так как риелторам нужно быстрее ее реализовать;
- обычно в процедуре взаимозачета принимает участие только та недвижимость, которая находится в собственности более трех лет;
- лица, проживающие в квартире должны быть готовы освободить ее в самое ближайшее время после продажи, несмотря на то, что новое жилье находится в строящемся доме;
- достаточно узкий выбор покупаемого жилья, в особенности в маленьких городах. Даже несмотря на то, что в 2022 году взаимозачет стал популярен и в небольших провинциях.