Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС: причины и порядок перевода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Как уже было сказано ранее, такого ВРИ, как земельный участок СНТ на законодательном уровне не предусмотрено. Под такими наделами понимают садоводческие и огороднические наделы. Но, для лучшего понимания ситуации будем отталкиваться от простонародных выражений.
Перевести землю СНТ в ИЖС можно, но только при соблюдении нескольких требований, предъявляемых к такому наделу:
- участок состоит на кадастровом учете;
- границы объекта определены и зарегистрированы в Росреестре;
- соблюдается максимально и минимальные показатели, касающиеся площади надела, установленные в регионе;
- все собственники земельного участка согласны на перевод.
Уполномоченный орган имеет два месяца с момента подачи заявления, чтобы изучить поданные бумаги. Результат может быть положительным или отрицательным:
- Если владелец получил согласие на изменение статуса ЗУ, то надел регистрируется в Росреестре. Это становится основанием для получения адреса и регистрации объекта недвижимости.
- Заявитель получает отказ в переводе категории. В этом случае остается возможность оспорить неподходящее решение в суде.
Иногда документы возвращают для корректировки. Это происходит не позднее, чем через две недели после подачи бумаг на рассмотрение. Документы возвращаются на доработку в следующих случаях:
- В оформлении документов допущены ошибки.
- Заявление написано человеком, который не является владельцем ЗУ, и не может им распоряжаться.
- Надел находится в долевом владении, но согласие лиц, имеющих долю, отсутствует.
Госпошлина за оказание услуги перевода земель не предусмотрена. При этом заявителю необходимо оплатить сторонние и дополнительные услуги.
- Если раннее не проводилось межевание земли, то собственнику придется заплатить за эту процедуру 10–15 тыс. рублей.
- За бумажную выписку из ЕГРН в Росреестре нужно заплатить 400 р. Электронная выписка не подходит. За оформление доверенности у нотариуса около 700–1000 руб. Если собственников несколько, то каждому из них придется заверить свое согласие.
- При обращении в специализированные юридические конторы услуги обойдутся в 15–45 тыс. руб. Это не считая представительства интересов в суде, в случае отказа в переводе СНТ в ИЖС их услуги могут доходить до 100 тыс. руб.
Как перевести участок из СНТ в ИЖС: порядок действий
Прежде чем собирать документы на перевод категории участка, его собственнику следует обратится в местную администрацию для получения консультации и устного ответа. Если сотрудники дадут отрицательный ответ, в дальнейшем сборе документации не будет смысла.
Получение положительного ответа возможно на следующих условиях:
- Не существует ограничений, принятых на федеральном уровне.
- Возможность предоставления положительного экологического заключения.
- Существует возможность замены статуса на основе утвержденного плана территориального землеустроения.
Собственник участка также должен обратится к председателю товарищества с заявлением на выход из сообщества, вследствие замены статуса земли. Данная процедура должна происходить должным образом. Заявление подается в двух экземплярах, владелец участка может поспособствовать его быстрейшему подписанию. Как правило, особенности выхода из товарищества прописаны в уставе. В процессе принятия решения, председатель опирается на него. Стоит сказать, что в условиях устава возможно включение ограничений или полного запрета на смену статуса земли. Подобные нюансы следует учитывать перед началом процедуры перевода.
Порядок действий при переводе статуса участка из СНТ в ИЖС:
- Собрать документы.
- Подать документы в местную администрацию.
- Получить положительное решение.
- Оформить изменение статуса.
Наиболее проблематичной процедурой является получение одобрения на смену статуса земли. Чтобы добиться желаемого результата, собственнику потребуется написать заявление и предоставить в местную администрацию полный пакет документов.
Госпошлина за оказание услуги перевода земель не предусмотрена. При этом заявителю необходимо оплатить сторонние и дополнительные услуги.
- Если раннее не проводилось межевание земли, то собственнику придется заплатить за эту процедуру 10–15 тыс. рублей.
- За бумажную выписку из ЕГРН в Росреестре нужно заплатить 400 р. Электронная выписка не подходит. За оформление доверенности у нотариуса около 700–1000 руб. Если собственников несколько, то каждому из них придется заверить свое согласие.
- При обращении в специализированные юридические конторы услуги обойдутся в 15–45 тыс. руб. Это не считая представительства интересов в суде, в случае отказа в переводе СНТ в ИЖС их услуги могут доходить до 100 тыс. руб.
- выписки из ЕГРН
- согласия на перевод земель из одной категории в другую
- согласия на перевод земель из одной категории в другую
На заметку. При обращении к специалистам у собственника не останется необходимости стоять в очередях для получения бумаг. Обязанность собрать пакет документов и предоставить их в администрацию полностью ложится на плечи юриста. В случае отказа он обязан исправить все имеющиеся ошибки.
Как перевести ЛПХ в ИЖС в 2020 году и не получить отказ?
Перевести ЛПХ в ИЖС не всегда можно. Отказ администрация, как правило, выдает в следующих случаях:
- Заявление о переводе было подано лицом, не имеющим на это права.
- Поданные документы неверно оформлены или не соответствуют законодательству РФ (подача поддельных документов уголовно или административно наказуема).
- Перевод противоречит законодательству РФ: земля расположена за границами поселения, а градостроительный план не предусматривает его расширения.
- Получено отрицательное заключение экологической экспертизы, то есть строение на этой земле сможет нанести вред экологической обстановке на стадии возведения или в процессе эксплуатации.
- Земля ЛПХ относится к особо ценным земельным угодьям.
Для любого перевода земель, в том числе и в переводе земель в ЛПХ, требуется определенный пакет документов. ФЗ №172 от 21.12.2004 существенно упорядочил порядок перевода земель из категории в категорию. Он установил список необходимых документов, сроки рассмотрения заявления и так далее.
- Подготовка того пакета документов. Который нужно будет приложить к ходатайству о переводе. К ходатайству необходимо приложить пакет документов, который будет включать в себя:
- выписку из земельного кадастра;
- копии документов, которые удостоверяют личность человека, подающего ходатайство;
- выписку из ЕГРН;
- заключение государственной экологической экспертизы (в том случае, если таковая экспертиза предполагается законом);
- согласие правообладателя участка на перевод земли;
- расчеты потерь с/х производства и потерь лесного хозяйства.
- Составление самого ходатайства, в нем необходимо указать следующую информацию:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земель, в которую входит участок;
- категорию земель, в состав которой желается осуществить перевод;
- обоснование требуемого перевода (по закону орган не может отказать в переводе, основываясь на недостаточности обоснования причин желаемого перевода);
- права на участок земли.
- Подача заявления (ходатайства). Заявление подается в муниципальный орган, во владении и распоряжении которого находится землевладение.
- Ожидание. Ходатайство рассматривается два месяца, в результате рассмотрения выносится согласие, либо отказ в переводе землеучастка.
Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!
Для перевода земли в ИЖС придётся пройти следующие стадии:
- Подготовительный этап – сбор всех необходимых документов.
- Подача заявления в местную администрацию (того населённого пункта, к которому планируется присоединение).
- Ожидание ответа. Ходатайство рассматривается 2 месяца. В течение 2 недель после того, как вынесено решение, о нём должны сообщить заявителю.
При получении отказа можно попробовать оспорить его в суде. На это отводится 3 месяца с момента получения отказа.
Если о нём не было известно по уважительной причине, этот срок увеличивается. Но придётся предоставить доказательства, например, справку из больницы.
Понадобятся такие документы:
- Ходатайство о переводе.
- Паспорт.
- Кадастровый паспорт на участок или выписка из ЕГРН.
- Свидетельство о собственности на землю (его тоже может заменить выписка).
- Справка о кадастровой собственности земли.
- Согласие собственника, если обращается доверенное лицо или если у земли больше одного владельца.
- Доверенность, если действует представитель. Она оформляется у нотариуса.
- В некоторых случаях дополнительно потребуется заключение экологической экспертизы.
В ходатайстве указываются:
- Сведения об участке – кадастровый номер, адрес, площадь.
- Данные о владельце (владельцах) и на каком основании возникло право собственности. Например, покупка, получение в дар или по наследству и т п.
- Какая категория у земли на момент подачи и на какую необходимо сменить.
- Основание для перевода. Им может служить, к примеру, строительство дома на участке и признание его жилым.
Можно ли сделать перевод?
Участки под СНТ довольно недорогие, однако не все одинаково пригодны для жизни круглый год. Обычно на них возводятся домики для проживания летом и занятия овощеводством. Строить на таком участке можно только садовые дома. А на землях под ИЖС разрешено сооружать постройки до 3 этажей в целях постоянного проживания.
Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Он регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую».
Важно! Даже в случае, если владеют участком СНТ несколько собственников, переоформить надел из одной категории в другую можно. Необходимо собрать пакет документов и написать заявление.
Целевое назначение земель ИЖС – расширение административных единиц путем строения дома, а также бани, гаража и т. д. СНТ же представляют собой компанию, которая имеет свой устав, главу и правление. Потому члены садового товарищества обязаны отчитываться за действия, производимые на земле.
Главная причина, которая заставляет граждан пройти процедуру перевода, это необходимость получить прописку в построенном доме. В СНТ оформить регистрацию практически невозможно.
Еще одно весомое преимущество перевода – это подорожание земли. Поэтому многие покупают участок под СНТ, а затем перепродают как ИЖС. Собственник должен знать, что со сменой категории надела, возрастет кадастровая стоимость и размер земельного налога.
Если СНТ перевести в статус ИЖС, то его благоустройством, подведением газа, отопления, электричества занимаются муниципальные образования. Земельный участок после перевода в ИЖС может быть в залоге у банка. А также возможно возведение на нем дома за счет материнского капитала.
Обратите внимание! После перевода СНТ в ИЖС необходимо возвести жилье в течение 10 лет, иначе налог вырастет вдвое.
Постройку требуется осуществлять на основании разрешений, полученных в инстанциях. После завершения строительства для ввода в эксплуатацию потребуются дополнительные согласования.
Потенциальные трудности
При переводе надела в личное пользование у собственника могут возникнуть сложности, главным минусом такой процедуры является потеря времени. Иногда рассмотрение заявления затягивается, и ответа приходится ждать не один, а два или три месяца. Владельцу необходимо собрать большое количество бумаг, но если перечень документации будет неправильным, а в заявлении обнаружат ошибки, сотрудники администрации откажут в смене статуса. Cуществуют отдельные категории новых наделов, которые не могут быть переведенными в личную собственность.
Стоит учитывать и другой фактор, если у администрации есть собственные планы на развитие территории, на которой располагается надел, например, промышленность, получить согласие на перевод вряд ли удастся. Если участок взят в ипотеку или носит статус некоммерческого, для смены его категории понадобится представить отдельные документы. Чтобы избежать ошибок при заполнении заявления, нужно учитывать, что каждый пункт должен расшифровываться правильно, максимально четко и понятно. В отдельных случаях владельцам приходится обращаться в жилищный фонд для подтверждения права собственности и соблюдения условий.
В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.
Наделы могут быть:
- Общественного назначения:
- Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;
- Поселения – для застройки и проживания;
- Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.
- Государственного назначения:
- Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
- Лесные и водные;
- Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
- Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
- Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.
Порядок оформления садового участка под строительство
Необходимо:
- Составить декларацию;
- Оформить право собственности на объект;
- Подать документы на государственную регистрацию в земельную палату.