Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить нежилое строение на земельном участке ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После изучения нормативной базы становится понятно, какие постройки надо регистрировать на земельном участке. Закон обязывает оформлять недвижимое имущество, которое относится к капитальному и соответствует определённым характеристикам — фундамент, коммуникации, цельно-сборные стены. Сюда относятся гаражи, летние кухни, бани, отдельные спортзалы и аналогичные строения.
Как оформить дачный домик в собственность в 2019 году – пошаговая инструкция
Самовольное строительство объекта недвижимости на садовом участке не является основанием считать его собственностью. В этот разряд его переводит только регистрация дачного дома в соответствующей службе и получение кадастрового номера.
Оформление садового дома в собственность дает возможность совершать с этим объектом недвижимости многие юридические сделки – дарить, обменивать, передавать в наследство, страховать, использовать в качестве залога при кредитовании и оформлении ипотеки.
Государство пошло навстречу владельцам неучтенной недвижимости и предложило в 2006 году упрощенный вариант правового механизма регистрации собственнических прав на дом в СНТ.
В народе эта программа называется «дачной амнистией», которая должна была действовать до 2015 года, но сейчас продлена до первого марта 2019 года.
Поэтому если вы не успели воспользоваться упрощенным вариантом узаконивания построек в садоводстве, вам будет интересна пошаговая инструкция, как зарегистрировать дом на дачном участке в 2019 году.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Кадастровый учет здания в 2021 году
Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере. Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.
Для регистрации дома в реестре необходимо заявление от будущего собственника, к которому прикладывается технический план и квитанция об оплате госпошлины. И, конечно же, согласно новому закону, в техплан входят согласованные уведомления о начале и завершении строительства. Техплан составляет кадастровый инженер, который выезжают на территорию и проводит необходимые замеры дома. Выбирая исполнителя этой работы, стоит удостовериться, что он имеет аттестат и персональную электронно-цифровую подпись, а также состоит в саморегулируемой организации.
Если объект возведён без получения уведомления о соответствии планируемого строительства установленным нормам, то такую недвижимость невозможно будет узаконить, то есть поставить на кадастровый учёт. Следовательно, построенный и незарегистрированный дом будет считаться самовольным строением. В этом случае законодательство РФ предусматривает штрафные санкции и даже снос самовольной постройки, если её обнаружат. Функция привлечения к административной ответственности закреплена за представителями органов власти. Действие этой нормы не распространяется на гаражи, бани и хозяйственные объекты подсобного назначения.
ЧТО ТАКОЕ ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ И СТОИТ ЛИ ЕЙ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ
Оформить право собственности на частный дом можно по упрощенной схеме. Такая процедура называется дачной амнистией. Благодаря этой программе застройщики могут зарегистрировать свои дома без лишней бюрократии. В то же время государство получает большее количество налоговых сборов и имеет возможность контролировать рынок недвижимости.
Дачная амнистия начала действовать с 2006 года. Ее неоднократно продлевали. Согласно последним поправкам в законодательстве воспользоваться льготной схемой можно до 2031 года.
Чтобы зарегистрировать право собственности на дом в упрощенном порядке, достаточно предъявить правоустанавливающие документы на землю и технический план на регистрируемый объект. Составлением техплана занимается кадастровый инженер. Он должен обладать профильными знаниями и навыками в данной сфере.
Дачная амнистия распространяется не только на садовые дома, но и на объекты, расположенные на землях ИЖС. Для регистрации дома нет необходимости даже уведомлять местную администрацию. Достаточно, чтобы дом соответствовал нормам Градостроительного кодекса. Чтобы убедиться, что вы не нарушаете никаких требований законодательства, лучше все-таки перед началом работ согласовать техплан в уполномоченной организацией. в противном случае объект могут не зарегистрировать или даже обязать снести.
Компания «Геомер групп» поможет оформить дом по дачной амнистии.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Регистрировать или нет: советы юриста
Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:
| Сравнение | Особенности регистрации |
| Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее | Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости |
| Налоги | • строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции |
| Оформление кредита | Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения |
| Страховка | Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д. |
| Постоянная регистрация (прописка) | Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса. |
| Подключение коммуникаций | Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов |
| Компенсация | Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если:
• земля не принадлежит гражданину; Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу |
Что можно возвести без разрешения?
Если у физического лица нет разрешительного документа на проведение строительно-монтажных работ, то на своем участке он может возвести хозяйственные постройки. Все объекты, которые относятся к жилому фонду, требуют соответствующего разрешения.
В том случае, когда собственник нарушил требование Федерального законодательства и построил дом, в котором количество этажей превышает допустимые нормы, или строение рассчитано на проживание нескольких семей, его привлекут к административной ответственности.
Первые проблемы возникнут при попытке зарегистрировать строение. Контролирующие такие вопросы государственные структуры могут принять решение о сносе здания, если комиссия подтвердит его несоответствие объекту индивидуального строительства.
Также к нарушителям обычно применяются финансовые санкции, размер которых зачастую является неподъемным для простых граждан. Чтобы минимизировать все риски, физические лица должны соблюдать законы и действовать в соответствии с утвержденным порядком.
Каждый гражданин, который приобретает надел, должен узнать, что можно выстраивать на земельных участках ИЖС. Он имеет право рассчитывать на подключение ко всем инженерным коммуникациям, если в непосредственной близости проложены централизованные магистрали.
На практике часто случается, что загородные жители своими силами обеспечивают себя водой, пробивая в земле скважины. Также в некоторых районах не удается подключиться к централизованной системе газоснабжения. В этом случае владельцы частных домов устанавливают электрические или твердотопливные котлы.
В случае с гаражом ситуация обстоит по иному. Перед тем как получать разрешение на строительство, важно разобраться с пакетом бумаг, которые имеются в наличии. Если ЗУ, где планируется возведение объекта, принадлежит застройщику (физлицу), оформлять разрешение не нужно. Это актуально для ситуации, когда человек планирует использование гаража для личных целей, то есть без ведения коммерческой деятельности. Кроме того, в оформлении разрешительной документации нет необходимости, если человек устанавливает временные сооружения (пристройки). Если речь идет о сооружении с фундаментом, это капитальный объект, и получение разрешения обязательно.
Разрешительная документация не требуется и при строительстве бани. Здесь действует то же правило, что рассмотрено выше. Обращаться в уполномоченные органы не нужно, если речь идет о возведении пристройки. В случае, когда сооружение имеет фундамент и является независимой постройкой, придется тратить время на сбор документов.
Нежилое строение на земельном участке
Приобрести недвижимость – это только полдела, в обязательном порядке необходимо правильно подготовить документы. Оформление строения на земельном участке прямо зависит от того, какое строение планируется оформлять, а также на каком участке оно расположено. Есть определенный пакет документов, который необходим для регистрации.
Прежде всего, этого заполненная декларация по установленному образцу.
В последнем случае существуют определенные ограничения, но к основной массе они являются достаточно редкими. На период до 2021 года установлена особая процедура регистрации права собственности на строение, которые возведены на землях, отведенных для садоводства (С/Т, СПО, иные): необходимо владельцам собственноручно заполнять декларации о недвижимом имуществе.
Особенности процесса оформления строения в частную собственность
Есть определенный пакет документов, который необходим для регистрации. Прежде всего, этого заполненная декларация по установленному образцу. Как правило, там описывается строение, которое регистрируется.
Кроме того, потребуется бумага, которая утверждает право собственности на сам участок, на основании которого есть возможность расположенное строение оформить в частную собственность.
Описываемая процедура для оформления права на собственность не является обязательной, но даст возможность избежать некоторых спорных моментов, касающихся площади строения. Для того чтобы осуществить оформление строения на земельном участке, которое предназначено для постоянного проживания, потребуется совершенно иной пакет документов.
Чего стоит опасаться при покупке строения, если оно находится на арендованной площади?
Основной риск в этом случае заключается в том, что новый собственник недвижимости не имеет право купить землю. Он может приобрести лишь право аренды. Но оно может быть ограничено сроком. Нередко подобные строения продают ближе к сроку окончания действия договора.
После этого участок придется освободить, поскольку местные власти не обязательно согласятся по подписание договора с новым собственником. И вообще это производится только через процедуру торгов.
Что же касается соглашения о купле-продажи объекта недвижимости, то если его условия полностью соблюдены, сделка не может быть расторгнута. Следовательно, покупатель просто потеряет деньги.
Еще один нюанс – задолженность предыдущего арендатора по оплате. Это следует уточнить перед приобретением недвижимости (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Дело в том, что собственник земли имеет право расторгнуть соглашение после того, как деньги за пользование участком не поступили два раза подряд или больше.
На арендованном участке можно возводить любые постройки. Основное требование – их назначение совпадает с категорией земель. Кроме того, для капитальных объектов нужно получить разрешение на застройку. После того, как здание готово, на него оформляют право собственности. Только после этого разрешается перевести землю из аренды в свое владение. Это можно сделать за деньги или бесплатно – все зависит от конкретной ситуации и того, что указано в договоре аренды.
Земельный кодекс и особенности ИЖС
Земельный кодекс Российской Федерации регулирует вопросы использования земельных участков, в том числе и земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
ИЖС является одним из самых распространенных видов использования земельных участков. Владение таким участком позволяет владельцу строить жилой индивидуальный дом и обустроить прилегающую территорию в соответствии с установленными правилами и требованиями. Однако на ИЖС есть ряд особенностей, которые следует учитывать.
Во-первых, по Земельному кодексу, на земельных участках ИЖС также возможно размещение нежилых объектов, при условии соблюдения определенных требований. Такие объекты могут включать в себя гаражи, хозяйственные постройки, бани и другие подобные сооружения. Однако, необходимо помнить, что количество и размещение нежилых помещений может быть ограничено местными правилами и документами по планировке территории.
Во-вторых, ИЖС предусматривает строительство жилого дома, а не коммерческого или промышленного объекта. При желании построить нежилое помещение на земельном участке ИЖС, необходимо учитывать, что это должно быть в соответствии с установленным законодательством и требованиями, например, предусмотреть возможность адаптации здания для проживания.
В третьих, важно учесть, что строительство и использование нежилого помещения на земельном участке ИЖС может потребовать изменения целевого назначения участка и получения разрешительных документов. Для этого необходимо обратиться в соответствующие органы исполнительной власти с заявлением, в котором должно быть указано назначение объекта и его планирование.
Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации предоставляет возможность размещения нежилых помещений на земельных участках ИЖС, однако это должно быть согласовано с местными правилами и требованиями, а также с учетом особенностей строительства и использования на ИЖС.
Особенности планировки и проектирования нежилых помещений на ИЖС
При строительстве нежилых помещений на земельных участках, отведенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), необходимо учитывать ряд особенностей, связанных с планировкой и проектированием. Это позволит эффективно использовать пространство и создать комфортные условия для работы или предоставления услуг.
Одним из важных аспектов при планировке нежилых помещений на ИЖС является определение их функционального назначения. Необходимо четко определить вид деятельности, которую планируется осуществлять в помещении, чтобы предусмотреть все необходимые условия и требования.
Кроме того, важно учесть требования санитарно-гигиенических норм и правил, применяемых для соответствующего вида деятельности. Это касается оборудования систем вентиляции, отопления, электроснабжения, водоснабжения и канализации.
Также при проектировании нежилых помещений на ИЖС необходимо учесть требования пожарной безопасности. Это включает в себя обеспечение доступа аварийных выходов, установку противопожарной сигнализации и противопожарного оборудования.
Важным аспектом является также правильное размещение и организация рабочих зон в помещении. Необходимо предусмотреть эргономичность рабочих мест, а также разделение зон для различных видов деятельности.
В процессе планировки и проектирования нежилых помещений на ИЖС необходимо также учитывать требования к энергоэффективности. Это касается утепления стен и крыши, выбора энергоэффективного оборудования для систем отопления, кондиционирования и освещения.
Следует отметить, что при планировке и проектировании нежилых помещений на ИЖС необходимо соблюдать все требования градостроительного кодекса, строительных норм и правил, а также получить соответствующие разрешительные документы.
В целом, планировка и проектирование нежилых помещений на ИЖС требует тщательного изучения и учета множества факторов, которые влияют на его функциональность и комфортность использования. Соблюдение всех требований и норм поможет обеспечить эффективное использование нежилого помещения и создание благоприятных условий для его использования.
Есть ли разница в подтверждении прав на жилые и нежилые объекты?
Жилым дом признается в том случае, если он пригоден для круглогодичного проживания. Чтобы зарегистрировать такой объект, необходимо предоставить документ на право собственности или право пользования земельным участком. Кроме этого, дом должен быть поставлен на кадастровый учет в соответствии с техническим планом сооружения.
После 1 марта 2018 года, чтобы зарегистрировать жилой объект на участке ИЖС, понадобится еще один документ – разрешение на его ввод в эксплуатацию.
Нежилой дом – это постройка, не предназначенная для круглогодичного проживания. Обычно это строения, возведенные на садовых или дачных земельных участках. Для регистрации прав на эти постройки действующим законодательством предусматривается упрощенный порядок с минимумом необходимых документов:
- Декларация об объекте недвижимости.
- Свидетельство о праве гражданина на участок.
- Справка об уплате госпошлины.
Однако, такая процедура может осуществляться только с объектами недвижимости на земельных участках, отведенных в пользование до 2001 года. Для регистрации остальных нежилых домов, с 1 января 2017 года дополнительно требуется технический план.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Для регистрации прав собственности на дом после его постройки необходимо получить документы, разрешающие ввод здания в эксплуатацию. Они подтверждают, что строительство объекта выполнено в полном соответствии с выданным разрешением и проектной документацией, и капитальное здание соответствует всем необходимым требованиям.
- Для получения разрешающих документов вызывают сотрудников Бюро технической инвентаризации, которые осматривают здание и производят необходимые замеры.
- На основании осмотра будет составлен технический план и паспорт постройки.
- После этого можно подавать заявление в местный градостроительный комитет для присвоения личного адреса.
- Когда будут получены кадастровый план и паспорт, можно получать разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию с дальнейшим оформлением права собственности. Срок получения разрешения составляет 10 рабочих дней.