Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Риски при покупке вторичного жилья
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Права и обязанности сторон
Это достаточно большой пункт договора купли-продажи в ипотеку. Продавец должен предъявить обязательную страховку недвижимости от всевозможных рисков. Это подтверждается копиями документов. Ещё в договоре можно прописать стандартное условие об обязательном оповещении финансовой организации, если условия страховки изменились.
В пункте договора о правах и обязанностях также прописывают условия, когда оба участника договора ипотечного кредитования могут по закону требовать прекращения действия данного договора и применения штрафов.
Расторгнуть договор ипотечного кредитования стороны могут по обоюдному согласию. По решению одного из участников правоотношений действие договора прекращается тогда, когда сторона предоставит требование в письменной форме, где подробно описаны причины.
С чего начать сбор документов для продажи квартиры в ипотеку?
- Узнайте у покупателя на какую сумму ему одобрили кредит и срок действия этого одобрения. Если сделку не удастся завершить до истечения срока – покупателю придется заново обращаться в банк.
- Банк направит к вам оценщика. Он осмотрит квартиру и изучит документы касающиеся недвижимости. Задача оценщика – выявить так называемую ликвидационную оценку квартиры. Это сумма, выше которой банк кредит не одобрит. Если цена квартиры превышает эту сумму, покупателю придется доплатить разницу самостоятельно. Услугу оценщика оплачивает покупатель.
- Выпишите жильцов.
- Погасите задолженности по коммуналке.
- Соберите необходимые банку документы.
Покупка у заемщика с согласия банка
При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.
Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.
Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.
Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.
Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
СМС-сообщение или звонок от кредитора.Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Порядок взаиморасчетов:
- Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.
- Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.
- Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку
-
Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности
Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.
При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:
- храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры
- закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца — только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект
- выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму — ИП или ООО)
Договор подписан, стороны «заложились» (“Заложиться” жарг. — Произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе — это все.
Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации, сейчас на 2018 год это порядка 10 рабочих дней.
После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.
Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:
- договор аренды банковской ячейки
- паспорт продавца
- договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости
- выписка из ЕГРН
Этапы покупки квартиры по ипотеке в Сбербанке на вторичное жилье
Получение любого кредита в банке происходит поэтапно. Ипотека является крупным и долгосрочным банковским продуктом с оформлением жилья в залог до момента полного расчета. Поэтому особые требования предъявляются не только к заемщику, но и к покупаемой квартире.
Выделяют следующие этапы покупки вторичного жилья под ипотеку Сбербанка:
- Анализ текущего рынка жилой недвижимости.
Необходимо определиться с рыночной стоимостью квартир, чтобы рассчитать сумму кредита. Для этого нужно:
- понимать, что планируете приобрести: сколько комнат, метраж, район, ремонт и прочее, т.е. задать те параметры, от которых зависит стоимость квартиры;
- обратиться к специализированным интернет-порталам, где размещаются объявления о продаже вторичного жилья (у Сбербанка для этого есть свой ресурс – ДомКлик);
- иметь сумму первоначального взноса по ипотеке, у Сбербанка она должна быть не менее 15 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
- Выбор ипотечной программы.
Сбербанка представляет несколько продуктов ипотечного кредитования. По каждому из них свои условия и проценты.
На приобретение вторичного жилья предлагаются следующие займы:
- под ставку от 7,3 % годовых на срок до 30 лет, сумма кредита от 300 000 рублей;
- господдержка семей с детьми при рождении второго или последующего ребенка: ставка от 0,1 % на срок до 30 лет, сумма ипотеки до 12 000 000 рублей;
- покупка с использованием средств материнского капитала: ставка от 4,1 %, срок до 30 лет, сумма от 300 000 рублей.
Дополнительно действуют программы приобретения жилья для военнослужащих и москвичей в рамках реновации под 7,9 % годовых.
- Собственная оценка платежеспособности.
На сайте Сбербанка есть ипотечный калькулятор, по которому можно предварительно рассчитать размер необходимого займа, ежемесячные платежи по нему и итоговую переплату. Так вы оцените свои возможности по погашению кредита.
Банк при определении платежеспособности будет руководствоваться несколькими параметрами заемщика:
- возраст (от 21 до 75 лет);
- наличие постоянного места работы и заработка;
- размер ежемесячного заработка и сумма первоначального взноса.
Размер кредита будет рассчитываться исходя из стоимости жилья минус первоначальный взнос. Ежемесячные платежи не должны оказаться более половины суммы дохода.
Помимо этого следует учитывать расходы на ежегодное страхование квартиры и жизни заемщика до момента полного расчета по кредиту.
- Подготовка документов для одобрения ипотеки.
Потенциальный заемщик для оформления заявки на ипотеку должен предоставить в Сбербанк следующие документы:
- паспорт с отметкой о регистрации (заемщика и созаемщика);
- второй личный документ на выбор: СНИЛС, водительские права, загранпаспорт, военный билет и т.д.;
- документы о доходах заемщика и созаемщика (2-НДФЛ);
- подтверждение стажа по последнему месту работы, он должен быть не менее 6 месяцев;
- при временной регистрации необходимо предоставить справку по месту пребывания.
- Подбор квартиры и предоставление документов на приобретаемое жилье.
После получения положительного ответа банка и одобрения конкретной суммы кредита необходимо найти нужный объект. При этом следует учитывать следующие требования банка:
- дом не должен быть признан ветхим, аварийным и подлежать сносу;
- квартира должна иметь необходимые коммуникации, что признает ее жилой недвижимостью;
- все имеющиеся перепланировки должны быть подтверждены документально.
Новые правила подачи заявки на ипотеку
Начиная с 2024 года, вступают в силу новые правила подачи заявки на получение ипотеки. Покупателям недвижимости следует ознакомиться с этими изменениями, чтобы подготовиться к процессу оформления ипотечного кредита.
Одним из ключевых изменений является ужесточение требований к заемщикам. Теперь банки более внимательно будут проверять кредитную историю и доходы заявителей. Для отображения изменений в заявке на ипотеку была разработана специальная таблица, которая поможет понять, какие данные необходимо предоставить при подаче заявки.
Тип информации Необходимая информация Личные данные Полное ФИО, дата рождения, место рождения, гражданство Контактная информация Адрес регистрации и фактического проживания, телефон, электронная почта Семейное положение Состояние брака, наличие детей Кредитная история Сведения о текущих и закрытых кредитах, просрочках Доходы Сведения о месячном доходе, источники дохода, справки о доходах Стоимость недвижимости Сведения о цене объекта недвижимости, планируемый первоначальный взнос Кроме того, новые правила подразумевают более тщательное рассмотрение заявок банками. Заемщики должны быть готовы предоставить дополнительные документы и подтверждения, чтобы доказать свою платежеспособность и надежность в качестве заемщика.
В связи с этим, покупателям недвижимости рекомендуется заранее подготовить необходимые документы и начать процесс оформления ипотеки заранее. Также, перед подачей заявки стоит обратиться к профессиональному консультанту или брокеру, который поможет разобраться в новых правилах и выбрать наиболее подходящий вариант ипотечного кредита.
Правильное оформление ипотеки важно для успешной покупки недвижимости. С новыми правилами подачи заявки на ипотеку, необходимо быть готовым к более скрупулезной проверке со стороны банков, но при правильной подготовке заявки и достаточной информации, процесс оформления ипотечного кредита может быть достаточно простым и быстрым.
Порядок продажи квартиры по ипотеке
Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.
Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.
Шаг третий. Получение гарантий оплаты
Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:
- Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
- Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
- Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.
Похожие записи: