Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать по наследству или унаследовать муниципальную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как отмечалось выше, получить в наследство можно только приватизированную квартиру, либо приобретенную в собственность на других основаниях. На практике часто возникает ситуация, когда наниматель жилья в муниципальном фонде подал заявление в администрацию, но умер, не дождавшись заключения договора, или не успел зарегистрировать свои права собственности в ЕГРН.
Приватизация квартиры после смерти наследодателя
В этом случае наследники могут завершить процедуру приватизации и включить квартиру в состав наследства. Считается, что наследодатель выразил свою волю и оформил ее документально, но был лишен возможности завершить процесс по не зависящим от него причинам. Такие дела решаются в судебном порядке. Получив решение суда о праве на наследуемую квартиру, можно на основании этого документа зарегистрировать собственность в Росреестре.
Можно ли завещать неприватизированную квартиру?
Неприватизированное жилье теоретически принадлежит к имуществу, которое нельзя завещать. Государственный процесс приватизации, единый для всех россиян, не был выполнен, однако данный факт не означает, что жилье находится не в собственности. Поэтому у многих столкнувшихся с проблемой неприватизированного жилья встает вопрос: можно ли завещать неприватизированную квартиру? Неприватизированная квартира принадлежит в первую очередь наймодателю – государству.
Поэтому возникает закономерный вопрос: если квартира неприватизированная, кто наследник?
Будущими собственниками, конечно, остаются первоочередные родственники, однако с некоторыми поправками:
- Государственная квартира переходит исключительно одному наследнику, делить, менять, дробить неприватизированное жилье нельзя. Поэтому наследование неприватизированной квартиры по закону может осуществить только единственный наследник.
- Прописанному в квартире наследнику осуществить постприватизацию гораздо проще. Единственный прописанный человек получает право оформить на себя договор социального найма.
Поэтому оставить родственнику неприватизированную квартиру можно. Единственному наследнику в завещании можно попросту не выделять конкретно недвижимость, завещав просто все свое имущество. Главное — начать оформительное дело, тогда получатель активов сможет закончить процедуру и оформить его на себя. Начать заниматься приватизацией наследства после смерти наследодателя нужно незамедлительно.
Как вступить в наследство: прилагаемые документы
Процесс оформления неприватизированного наследства всегда предполагает предоставление нотариусу определенного набора документов. Какие именно бумаги понадобятся, может сказать только нотариус, изучив детально наследовательное дело. Если стоит вопрос как вступить в наследство и получить неприватизированную квартиру, примерный перечень документов будет следующим.
- Паспорт наследника.
- Заявление, которое ранее было подано в регистрационный отдел (можно копию).
- Справка из БТИ.
- Ордер на получение жилья.
- Договор найма неприватизированного жилья, который выдается на имя наследника.
- Справка домового регистра с прописками членов семьи.
- Доверенность, которую выдает нотариус, чтобы человек мог выступать представителем наследника в процессе социального найма жилья.
Полный перечень документов передается в регистрационную палату, где будет рассмотрено, имеет ли наследник право на неприватизированное жилье. Документы досконально проверяются, устанавливается подлинность, после чего регистрационная палата вызывает наследника для дальнейшего оформления приватизации. Соответственно, начать оформление после смерти наследодателя может только человек, совместно проживавший в данной квартире. Перед оформлением необходимых документов, следует составить на свое имя предварительно договор социального найма. Таким образом, право приватизированного имущества переходит законному наследнику.
Необходимые документы
Бумаги, которые нужно предоставить на рассмотрение регистрационной палаты, были перечислены выше. Однако, как отмечалось ранее, унаследовать неприватизированную квартиру могут только ближайшие родственники. Поэтому чтобы обосновать свои притязания, придется предоставить документы, подтверждающие непосредственное родство, а также указывающие на отношение гражданина к имуществу.
- Выписки о составе семьи. Данный документ можно получить в ЗАГСЕ по месту прописки.
- Если наследодатель являлся родителем наследника, в его паспорте может быть отметка о детях. Такие отметки ставили в начале двухтысячных годов, что очень помогало путешествовать с детьми, особенно за границу. Если данная отметка имеется, необходимо обзавестись нотариально заверенной копией паспорта, включающую эту страницу.
- Выписки из домовых книг показывают принадлежность непосредственно к имуществу. Домовая книга – один из обязательных документов, доказывающих право на наследование жилого имущества.
Данные документы предоставляются либо нотариусу, который поможет скомпоновать все данные и грамотно предоставить регистрационной палате, либо регистрируются гражданином самостоятельно.
Договор социального найма (ДСН) – это документ, который заключается между наймодателем – государственным органом, и нанимателем – определенная группа людей, которая нуждается в муниципальном жилье. Форма составления и порядок договора соцнайма регулируются Постановлением Правительства № 315. Заключить договор на проживание в муниципальной квартире можно только при попадании в особую категорию граждан, а также при одобрении муниципалитета.
Что касается переоформления ДСН после смерти нанимателя на другого члена семьи, то здесь есть два варианта:
- Получить согласие остальных жильцов, где нанимателем будет один ответственный человек, а остальные проживающие лишь прописаны в муниципальной квартире.
- Оформить общий договор на всех жильцов, если они приходятся друг другу членами семьи.
Если квартира вам досталась от умершего члена семьи, то переоформить договор на себя вы можете в местном органе управления (кто является собственником) или через организацию посредник – «Мои документы». Зачастую этим вопросом занимается жилищная инспекция, которая располагается в администрации муниципального управления. Перед тем как собрать необходимые документы и обратиться в ответственный орган за данным действием, необходимо решить ряд следующих вопросов:
- Выписать умершего из неприватизированной квартиры.
- Получить согласие других жильцов на переоформление договора.
После подачи всех документов ждете положительного решения, а после приходите переподписываете документ, который будет оформлен на вас. Если вы хотите произвести приватизацию, то данный вопрос будет уже решаться через другую инстанцию. Завершающим этапом переоформления договора социального найма является изменение лицевого счета. Для этого необходимо обратиться в Управляющую компанию и переоформить лицевой счет на себя, а также попросить пересчитать коммунальные платежи со дня смерти квартиросъемщика.
Можно ли пользоваться неприватизированной квартирой родственникам умершего
Если члены семьи указаны в договоре социального найма, то они обладают такими же правами, как и основной наниматель жилого помещения. Следовательно, после его смерти за родственниками сохраняется право пользования имуществом — проживание в квартире на прежних условиях. Родственники наследодателя могут перезаключить договор социального найма на свое имя. Заключенное соглашение послужит основанием для дальнейшей приватизации объекта недвижимости.
Обратите внимание, что членам семьи придется переоформить и лицевые счета на оплату аренды + коммунальных услуг в муниципальной квартире.
Родственники, которые не проживали с нанимателем вместе, не могут заключать договор соц найма и приватизировать квартиру, даже если являются близкими родственниками (женой, родителями, детьми). Считается, что им не положена социальная квартира, поскольку они не принадлежат к малоимущей категории граждан.
Для переоформления договора соц найма нужно предоставить пакет документов. Сюда входит:
- прежний договор с умершим гражданином;
- паспорт;
- документы, подтверждающие право на занимаемую жилплощадь — выписка из домовой книги (архивной).
Если собственник жилья откажется перезаключать договор соц найма, родственникам умершего гражданина придется обращаться в суд. Чтобы приватизировать жилье нужно подготовить следующие бумаги:
- паспорт гражданина РФ;
- заявление о приватизации;
- договор социального найма или старый ордер на жилье;
- бумаги из БТИ;
- выписку из домовой книги — о составе семьи;
- выписку из Росреестра — о неучастии в приватизации до настоящего момента.
После проверки бумаг с заявителем заключается договор о передаче объекта недвижимости в собственность. После оформления необходимых бумаг обьект недвижимости переходит в собственность родственников покойного гражданина.
Как оформить наследство на муниципальную квартиру
До начала процедуры приватизации гражданину-наследнику следует собрать определенный перечень документов:
- Паспорт.
- Заявление, поданное в регистрационный отдел.
- Специальный документ, взятый из БТИ.
- Выданный ордер на жилье.
- Заключенный договор о социальном найме, который должен быть на имя наследника.
- Справка из домового регистра, в которой прописаны все члены семьи, проживающие в нанимаемом жилом помещении.
- Доверенность, выданная нотариусом гражданину, который выступает представителем наследника в договоре социального найма жилья.
Процедура наследования жилого помещения происходит по закону или по завещанию. Как упоминалось выше, если на момент смерти завещатель не оформил квартиру в свою собственность путем приватизации, по завещанию получить ее наследники не смогут.
После смерти ответственного квартиросъемщика все прописанные с ним по этому адресу и имеющие право проживания граждане получают возможность провести приватизацию на себя.
Использование жилого помещения без приватизации происходит на основании социального найма. Правовое регулирование взаимоотношений квартиросъемщика и собственника жилья осуществляется Жилищным кодексом РФ. Собственником в договоре выступает государство или органы местного самоуправления через уполномоченных лиц или органы.
Одной из особенностей данного договора является то, что в нем не установлен срок действия. Составляется текст документа по типовой форме, утвержденной Правительством РФ. Также законодатель установил требования к нанимателю помещения.
Жилье предоставляется малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилье или улучшении условий проживания. Обязательным условием является гражданство России.
Бывает так, что вместе с нанимателем прописаны и проживают не только члены его семьи, но и лица, таковыми не являющиеся. Часто юристам задают вопрос, можно ли унаследовать неприватизированную квартиру, если на нее претендует не член семьи.
Например, муж и жена жили в неприватизированной квартире, нанимателем которой был отец жены. Муж был прописан в этой квартире. После развода семейной пары муж выехал, но остался прописанным. В такой ситуации, если он не оплачивал коммунальные услуги и фактически не проживал, его можно выписать в судебном порядке.
В противном случае после смерти отца он на равных со своей бывшей супругой сможет претендовать на право приватизации жилья.
Оставшиеся проживать в муниципальной квартире родственники покойного нанимателя имеют право и дальше пользоваться недвижимостью. Лишить гражданина права занимать жилое помещение можно только в судебном порядке. Поэтому, если кто-либо из родственников не желает делиться правом жительства в квартире, ему необходимо обратиться с аргументированным иском в суд.
Разобраться, кому достанется муниципальная квартира после смерти нанимателя, можно основываясь на действующих нормах Жилищного кодекса РФ.
Так, ст. 69 ЖК РФ определяет, кто является членами семьи нанимателя:
- супруг/супруга;
- дети;
- родители;
- иные родственники, если они были вселены в жилье по его инициативе и ведут с нанимателем общее хозяйство;
- лица, признанные членами семьи в судебном порядке.
В договоре обязательно упоминаются все члены семьи нанимателя, несмотря на то, что стороной выступает он. Поэтому переоформление муниципальной квартиры после смерти владельца происходит путем заключения договора социального найма с одним из членов его семьи.
Для переоформления договора социального найма необходимо обратиться в уполномоченный орган – департамент жилищной политики. Обращаться в указанный орган имеет смысл в том случае, если от иных родственников, прописанных в данной квартире, получено письменное согласие.
Подписи на документе о том, что они не против переоформления договора, необходимо заверить у нотариуса или паспортиста.
Наследственные права на не приватизированную квартиру
Основные сделки, связанные с оформлением неприватизированного наследства, происходят при непосредственном участии нотариуса. Конечно, случай наследования неприватизированного жилого имущества не будет являться исключением. Однако прежде чем углубляться в работу с нотариальной конторой, придется подать документы в органы регистрации имущества. Именно такой инстанцией является регистрационная палата.
Согласно пункту первому статьи 1154 гражданского кодекса, после предоставления полного пакета бумаг о неприватизированном объекте регистрационной палате, рассмотрения документов, признания всех действительными, ближайший родственник сам может начать выполнять роль нанимателя вместо наследодателя.
Он будет иметь данный статус, пока не осуществит процедуру перехода в собственность. Как правило, приватизировать квартиру после смерти хозяина гораздо легче тем родственникам, которые фактически жили вместе с бывшим хозяином. Если регистрационная палата откажется дать добро на приватизацию, а дело примет судебный оборот, всегда можно предоставить свидетелей, которые докажут факт совместного проживания, следовательно, морального права на владение жилым имуществом.
Бумаги, которые нужно предоставить на рассмотрение регистрационной палаты, были перечислены выше. Однако, как отмечалось ранее, унаследовать неприватизированную квартиру могут только ближайшие родственники. Поэтому чтобы обосновать свои притязания, придется предоставить документы, подтверждающие непосредственное родство, а также указывающие на отношение гражданина к имуществу.
- Выписки о составе семьи. Данный документ можно получить в ЗАГСЕ по месту прописки.
- Если наследодатель являлся родителем наследника, в его паспорте может быть отметка о детях. Такие отметки ставили в начале двухтысячных годов, что очень помогало путешествовать с детьми, особенно за границу. Если данная отметка имеется, необходимо обзавестись нотариально заверенной копией паспорта, включающую эту страницу.
- Выписки из домовых книг показывают принадлежность непосредственно к имуществу. Домовая книга – один из обязательных документов, доказывающих право на наследование жилого имущества.
Данные документы предоставляются либо нотариусу, который поможет скомпоновать все данные и грамотно предоставить регистрационной палате, либо регистрируются гражданином самостоятельно.
Пытаясь выяснить, если квартира не приватизирована, кому она достанется после смерти хозяина, нужно учитывать, что помещение находится в пользовании у гражданина. Это существенно ограничивает его права на распоряжение недвижимостью.
Наниматель и члены его семьи не смогут выполнить с муниципальным жильем следующие действия:
- реализовать квартиру;
- подарить помещение;
- завещать квартиру.
Дело в том, что, даже если наниматель пользовался квартирой, ее хозяином продолжает оставаться муниципалитет. После кончины арендодателя статус помещения не меняется. Оно по-прежнему продолжает принадлежать муниципалитету.
Распоряжение квартирой, которая была передана по договору социального найма, ограничивается, поскольку гражданин, получивший право проживать и пользоваться жильем, не может в полной мере осуществлять правомочия, предусмотренные для собственника. Соответственно, нельзя продать, подарить, завещать и совершить иные сделки с неприватизированной квартирой.
Когда наниматель умирает, то квартира, которой таковой пользовался на основании социального найма, не изменяет статуса неприватизированной и остается в собственности муниципалитета. Согласно ст. 82 ЖК РФ, член семьи умершего человека может переоформить договор найма на собственное имя, сохранив прежние условия соглашения.
Претендовать на переоформление договора на прежних условиях могут только те лица, которые проживали с умершим человеком, даже если таковые не являются родственниками. Если таких людей не было, то муниципалитет вправе передать право пользования жильем иным лицам, не связанным с предыдущим нанимателем.
Учтите! По вопросам переоформления и передачи жилья родственникам умершего лица законодатель предусматривает следующее:
- под членами семьи законодатель понимает супругов, детей и родителей, которые проживали совместно с нанимателем неприватизированного жилья. Если человек не считается родственником, но проживает с нанимателем и признается иждивенцем такового, то этот субъект также сможет претендовать в итоге на переоформление договора,
- каждый член семьи независимо от того, родитель это, супруг или ребенок, наделяется одинаковым объемом полномочий. Если дееспособность таких родственников ограничена, то ответственность будет распределяться солидарно,
- лица, признаваемые членами семьи, должны быть точно прописаны в тексте соглашения,
- если супруги разведутся, то бывший муж или жена в случае дальнейшего проживания с нанимателем сохраняют права на переоформление договора после смерти пользователя жильем. При этом в любом случае требуется оформление нового договора, преимуществом родственников выступает лишь сохранение прежних условий соглашения.
Лица, которые могут претендовать на рассматриваемую привилегию, четко обозначаются в законе, а также подробно дублируются в тексте договора, поскольку при несоблюдении этого условия сделка не будет возможна.
Посмотрите видео. В случае смерти родителей кому достанется квартира?
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
В перечень входит следующие случаи:
- наниматель и муниципалитет согласны на осуществление действия;
- наниматель грубо нарушил зафиксированные договором правила;
- использование квартиры по договору социального найма невозможно из-за сноса недвижимости, реконструкции дома или изъятия земельного участка.
Расторгнуть договор по инициативе органа, предоставившего помещение нанимателю, можно только в судебном порядке.
По законам РФ правовые основы проживания в муниципальном жилом фонде оформлены в Жилищном кодексе РФ, а конкретно в его разделе III (статьи 49–91).
В муниципальной квартире имеют право проживать сам наниматель, а также члены его семьи, при этом необходимо, чтобы они были прописаны в приложении к договору.
Можно ли завещать и передать неприватизированную квартиру
Рассмотрение ситуации следует начать с положений законодательства. Институт наследования закреплен в части III Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Так, статья 1112 ГК РФ говорит о том, что к наследству относится имущество, принадлежащее наследодателю в момент смерти, переходящие наследникам в порядке преемственности.
То есть по наследству может быть передано только то имущество, которое находилось в собственности покойного. Например, квартира принадлежала умершему лицу по договору дарения или купли-продажи. После его похорон, на нее могут претендовать правопреемники.
Правовое положение граждан, проживающих в муниципальной квартире, основано не на праве собственности, а на праве аренды по договору социального найма. Это предусмотрено ст. 672 ГК РФ. По такой сделке собственник (местная администрация) передает нанимателю квартиру для владения, пользования и проживания.
Важность приватизации квартиры для наследников
После приватизации активы разрешается передать в наследство. При завершении процедуры гражданин получает свидетельство собственности. Но если наследодатель не успел зарегистрировать имущество на себя и оно осталось неприватизированным, то возникают проблемы с передачей его преемникам.
Если наниматель жилого помещения начал регистрировать квартиру на себя, но умер, так и не закончив процедуру, то имущество не передается по наследству. При этом близкие родственники имеют право продолжить приватизацию или заключить новый договор о социальном найме.
Лучше не затягивать процесс регистрации, т. к. своевременное получение квартиры в собственность избавит наследников от правовых разбирательств. Когда покойный не успел переоформить квартиру, то и передать ее в наследство не имеет права, а значит, преемники не могут претендовать на имущество, принадлежащее государству.
Последовательность действий после смерти наследодателя
Гражданским кодексом предусмотрено право наследников на дальнейшее проживание в жилищном помещении умершего владельца, который официально являлся нанимателем (ст. 672 ГК РФ).
Весомым условием для этого выступает совместное проживание с ним до момента смерти. Любой из наследников, который был близким родственником наследодателя, может заключить новый договор социального найма квартиры, что требует обращения в жилищный отдел Администрации города.
Как только договор будет на руках у наследника, базируясь на положениях ФЗ № 1541-1, наниматель может приступить к сбору документов. для оформления приватизации. Чтобы не возникло семейных разногласий, следует изначально договориться с лицами проживающими в квартире о том, кто будет заниматься оформлением жилья.
Особенности составления договора соц. найма
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
В перечень входит следующие случаи:
- наниматель и муниципалитет согласны на осуществление действия;
- наниматель грубо нарушил зафиксированные договором правила;
- использование квартиры по договору социального найма невозможно из-за сноса недвижимости, реконструкции дома или изъятия земельного участка.
Расторгнуть договор по инициативе органа, предоставившего помещение нанимателю, можно только в судебном порядке.
Права жильцов в государственной квартире
Порядок эксплуатации жилого муниципального объекта регулируется ст. 60, 65 и 67 ЖК РФ. В договоре социального найма собственником жилья выступает муниципалитет, то есть наймодатель, а нанимателем считается лицо, которое проживает в этой квартире.
Наниматель не считается полноправным собственником муниципального жилья, он может только проживать в ней. Квартиросъемщики не имеют право продавать, дарить и завещать такое жилье, так как недвижимость закреплена за государством.
Наследование неприватизированной квартиры после смерти невозможно. Преемники не имеют право требовать жилье в свою собственность после смерти прежнего нанимателя. Даже если он оставил завещание, оно будет считаться недействительным.
Как наследуется жилье? Жильцы могут только пройти процедуру приватизации и стать собственниками жилья по праву приватизации, а не по праву наследования.
Что будет с квартирой после смерти квартиросъемщика? Неприватизированное жилье не теряет правовой статус и продолжает принадлежать муниципалитету. Все прописанные лица имеют право жить в квартире и пользоваться помещениями.
Среди них выбирается главный и ответственный за эксплуатацию и сохранность жилья. После его смерти аналогично выбирается другой жилец. Все они имеют право просить переоформить договора о соц. найме.
Чтобы переоформить муниципальное жилье в личную собственность, потребуется подготовка установленного перечня бумаг. Полный список сведений предлагается непосредственно администрацией города, однако устанавливается также и общий перечень, требуемый в любой ситуации.
Внимание! Необходимая документация условно делится на несколько групп, включающих:
- личные сведения. Сюда входит паспорт лица либо свидетельство о рождении тех претендентов, которым не исполнилось четырнадцати лет,
- сведения о квартире. В эту группу включают техническую документацию, кадастровый паспорт квартиры, выписки с лицевых счетов о факте отсутствия долгов, соглашение социального найма, справку о количестве прописанных лиц.
В некоторых ситуациях у заявителя могут истребовать дополнительную информацию. Например, доверенность, если в процедуре участвует представитель, кроме того, такой документ потребуется, если заявителей несколько, а реализовать оформление по закону может только один субъект. Также может потребоваться разрешение со стороны органов опеки и попечительства, если в квартире живут дети.