Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

Плюсы и минусы семейной ипотеки

Плюсы:

• Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.

• Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.

• Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.

Минусы:

• Необходим первый взнос в размере 15%.

• Нельзя купить вторичное жилье.

Порядок рефинансирования

После подготовки всех документов рефинансирование ипотеки под 6 процентов происходит в следующей последовательности:

1. Изучение условий и выбор кредитной организации.
2. Подача заявки и первичного комплекта документов.
3. Получение решения банка.
4. Одобрение предмета залога.

Если новостройка аккредитована, дополнительные одобрения не требуются. В том случае, если заемщик уже получил собственность, залог будет рассматриваться как объект вторичного рынка с предоставлением полного комплекта документов. На этом же этапе возможна аккредитация новостройки.

1. Заключение обязательных договоров страхования – личного и защиты конструктивных элементов.
2. Сделка – подписание кредитной документации.
3. Перечисление средств действующему кредитору.
4. Досрочное погашение долга.
5. Получение закладной с отметкой о выполнении обязательств.
6. Обращение в регистрационный орган для снятия обременения первоначального кредитора.
7. Оформление закладной и регистрация залога в пользу нового банка.

Многие процедуры автоматизированы. Например, Сбербанк и Втб позволяют подать заявку дистанционно. Государственная перерегистрация залога может происходить одновременно.

Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов

Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.

Наименование кредитной организации	Кредитование	Рефинансирование
ВТБ	Разрешено	Разрешено
Сбербанк	Разрешено	Разрешено
Промсвязьбанк	Разрешено	Услуга отсутствует
Газпромбанк	Разрешено	Разрешено
Россельхозбанк	Разрешено	Разрешено
Открытие	Услуга отсутствует	Услуга отсутствует
Совкомбанк	Разрешено	Услуга отсутствует
АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ»	Разрешено	Разрешено

АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.

Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой

Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.

Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.

Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.

Каковы затраты на рефинансирование

Его оформление состоит из расходов по оценке залоговой недвижимости под ипотечный кредит (около 3-4,5 тысяч руб.), страховки и оплаты госпошлины (на момент публикации статьи – 1000 руб.) за регистрацию новой ипотеки. Эти затраты будут полностью компенсированы за полгода сэкономленными на меньшем аннуитете деньгами. Прежний кредитор должен выдать справки по остатку ипотечного долга, характеру погашения кредита и реквизитам погашения долгового обязательства бесплатно.

После оформления нового страхового договора на ипотеку заемщик вправе частично возвратить себе страховую премию по факту досрочного расторжения соглашения о страховке по прежнему договору. Поэтому новая страховка будет ненамного отличаться от страховых взносов, вносимых на условиях старого договора.

Нужно учитывать, что в период оформления залогового обременения на квартиру для нового ипотечного кредитора будут действовать повышенные проценты по обслуживанию кредита – обычно 1,5-2 п.п. сверх договорной ставки. Переоформление залоговой недвижимости занимает до 2-х месяцев, соответственно повышенная ставка также будет применяться не дольше двухмесячного срока.

Возможные причины отказа в перекредитовании

Банки, к которым обратился заемщик с целью рефинансирования ипотеки, будут пристально изучать его платежеспособность. Если обнаружится понижение дохода за последние месяцы, либо его не хватит для помесячных выплат по кредиту (размер аннуитета по закону не может быть больше 60% ежемесячного дохода семьи заемщика), в ипотечной ссуде скорее всего откажут.

Банк обязательно проверит жилье, предлагаемое в качестве кредитного залога. Если квартира пришла в непригодность или расположена в аварийной многоэтажке, то кредита не дадут.

Специалисты кредитного отдела будут проверять, нет ли текущей просроченной задолженности и не проводилась ли реструктуризация. Если они найдут искомое – в кредите откажут. Наконец, многие банковские учреждения не рефинансируют жилкредиты на строящиеся многоэтажки.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки? Что делать в таком случае?

Банк может отказать в рефинансировании в тех же случаях, что и при оформлении обычной ипотеки. Рассмотрим наиболее частые причины:

• Отрицательная кредитная история

Первое, на что обращают внимание банковские работники при оформлении ипотеки – это кредитная история. Наличие просрочек и неоплаченных задолженностей по кредитам (особенности по ипотеке, которую вы планируете рефинансировать) может стать веским основанием для того, чтобы отклонить заявку на перекредитование;

• Недостаточный уровень доходов

При принятии решения о возможности выдачи нового кредита банки всегда анализируют доходы и расходы потенциального клиента. Во внимание принимается не только уровень заработной платы, но и наличие у заемщика потребительских кредитов и других финансовых обязательств (например, обязанности платить алименты или содержать иждивенцев).

Если банк посчитает, что заемщик не сможет обслуживать ипотеку, с большой долей вероятности последует отказ. Для того, чтобы избежать необоснованных решений, следует предоставить в банк максимальное количество информации о своих доходах (в частности, для этих целей вполне подойдет справка о доходах, которую можно получить у работодателя);

• Незаконные перепланировки в квартире

При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог к новому банку и является гарантией того, что кредит будет выплачен. По этой причине кредитная организация заинтересована в том, чтобы недвижимость не имела незаконных перепланировок, которые могут отразиться на стоимости жилья.

Спрос на обновленную семейную ипотеку вырос

В банке «Дом.РФ» спрос на семейную ипотеку на новых условиях тоже вырос: в июне в рамках программы поступило 1,8 тыс. заявок на 7,3 млрд руб., в июле — уже более 2,8 тыс. заявок на 10 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме заявок на рефинансирование в банке «Дом.РФ» выросла более чем в два раза, с 14% до 32%. Ставки по семейной ипотеке в банке сейчас начинаются от 4,7% годовых, в рамках рефинансирования — от 5% годовых.

«Рефинансирование ипотечного кредита в рамках семейной ипотеки происходит по стандартной схеме. Банк запрашивает от клиента основной пакет документов, который включает паспорт и справку об остатке задолженности, а в частных случаях некоторые дополнительные документы», — пояснил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин. Само одобрение на рефинансирование можно получить без посещения офиса, контактируя только с сотрудником дистанционной ипотеки, добавил он.

Практика показала, что банки не всегда оказывались в плюсе. Раньше кредитным организациям компенсировали только разницу между льготной ставкой и ставкой Центрального Банка +2 процента. То есть если изначально заем выдавался под 11 процентов, то перекредитовать его банку было невыгодно. Потому что из бюджета возвращалось толь 9,75%. Что уж говорить о кредитах, выданных в кризис, когда процентная ставка составляла более 20 процентов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что по льготной программе было столько отказов – банки искали малейший повод для того, чтобы отказать в рефинансировании ипотеки под 6%.

Теперь же при рефинансировании банку возместят неполученные доходы до ставки ЦентроБанка +4%. Это означает, что участниками программы могут стать даже те семьи, которым ранее не давали ипотеку из-за высоких рисков. Подойдет ипотека даже под 11%. При этом семья будет платит кредит под 6% годовых, а банк получит свое.

Требования к заемщикам

На этапе согласования заявления на рефинансирование ипотеки банки тщательно оценивают клиента по нескольким параметрам. Важными критериями, способными рассказать о благонадежности заемщика, являются:

• Платежеспособность. Кредитополучателю необходимо иметь достаточный доход для внесения платежей по новой ипотеке. Банк учитывает наличие дополнительных источников прибыли и стабильность поступления денежных средств на счета. Низкая платежеспособность негативно влияет на то, сколько раз можно рефинансировать ипотеку.

• Кредитная история. Наличие просрочек, штрафов, открытых договоров часто становится причиной отказа в проведении процедуры. Немаловажное значение имеет кредитный рейтинг, который отражает то, как добросовестно заемщик исполнял долговые обязательства.

• Трудоустройство. Наличие постоянной работы — обязательное условие банков. При этом стаж на последнем месте должен быть не менее шести месяцев.

• Возраст и семейное положение. Если после оформления ипотеки в семье заемщика появились дети, родственники-иждивенцы, в рефинансировании может быть отказано. В этом случае кредитополучателю необходимо доказать, что финансовое положение позволяет выплачивать ипотечный кредит.

Как рефинансировать ипотеку

Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.

Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:

1. Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
2. Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
3. Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
4. Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки

На заемщика/поручителей	– паспорт – СНИЛС и ИНН – военный билет для мужчин младше 27 лет – подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ)
По рефинансируемому кредиту	– кредитный договор – график платежей – справка или выписка по рефинансируемому кредиту – справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами – справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев
По объекту недвижимости	– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ) – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – отчет об оценке квартиры – технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой) – подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка)
Прочие	– заявление на рефинансирование – анкета страхования – справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке) – брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог – разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала)

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.

При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.

Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.

Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.

Проценты рефинансирования ипотеки в 2023 году в Россельхозбанке

Цель	Сумма	Зарплатные и надежные клиенты банка	Работники бюджетных организаций	Иные физические лица
Приобретение квартиры (в том числе таунхауса с земельным участком) на первичном и вторичном рынках. Рефинансирование ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение квартиры (в том числе таунхауса с земельным участком).	3 000 000 руб. и более до 3 000 000 руб.	8,05% 8,15%	8,10% 8,20%	8,20% 8,30%
Приобретение жилого дома с земельным участком. Рефинансирование ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение жилого дома с земельным участком.	В соответствии с условиями предоставления кредитного продукта	9,45%	9,50%	9,00%

Требуемые АИЖК документы составляют определенный пакет, гарантирующий безопасность сделки. В список бумаг входят:

• Заполненная по образцу анкета;
• Паспорт с регистрацией на российской территории;
• Военный билет для мужчин, которым не исполнилось 27 лет;
• Справка о ежемесячном доходе за последние полгода;
• СНИЛС;
• Декларация о доходах для юридических лиц либо предпринимателей;
• Копия трудовой книжки или договора о найме;
• Заявление по образцу;
• Справка о доходах 2-НДФЛ для физических лиц;
• Справка о доходах, заполненная по банковской форме;
• Копия налоговой декларации.

Похожие записи:

• В каких случаях выдается справка вместо военного билета?
• Из больницы — в налоговую. Как вернуть деньги, потраченные на лечение
• Виза в Словению россиянам нужна: документы, заполнение анкеты, фото