Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2. Использование земель сельскохозяйственного назначения гражданами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ). Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.
Правовой режим земель, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства передаются по желанию граждан им в собственность местными органами самоуправления (местными администрациями), в ведении которых находятся сельскохозяйственные земли. Личное подсобное хозяйство — форма непредпринимательской деятельности по производству сельскохозяйственной продукции. В настоящее время действует Федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».
Личное подсобное хозяйство ведется гражданами или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для личного подсобного хозяйства.
В соответствии с п. 1 ст. 81 ЗК РФ «гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве». В настоящее время продолжает действовать (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ и новому земельному законодательству) Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (с изменениями и дополнениями).
Согласно этому Закону право на создание крестьянского хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин России, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедший специальную подготовку.
Гражданам, не имеющим земельных долей, земельные участки предоставляются из земель фонда перераспределения. При наличии нескольких претендентов преимущественное право на получение земельного участка имеют граждане, проживающие в данной местности. Право выбора на конкурсной основе претендента на создание крестьянского хозяйства принадлежит органу местной администрации, в ведении которой находится земельный участок.
Граждане, имеющие земельную долю в общей собственности на земельный участок сельскохозяйственной организации (члены сельскохозяйственных кооперативов, участники сельскохозяйственных обществ и товариществ, лица, занятые в социальной сфере, которые в процессе приватизации земли получили право на земельную долю), имеют право на выделение земельной доли в натуре для создания крестьянского хозяйства в порядке, установленном ст. 13 Закона об обороте земель.
Согласно этому Закону участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве
общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для этого он обязан известить о своем намерении выделить земельный участок в счет доли в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных указанной статьей.
Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ.
В случае недостижения согласованного решения такие споры рассматриваются в суде.
В ст. 13 Закона об обороте земель право на выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности сформулировано как безусловное (единственное исключение сделано в ст. 4 Закона в отношении мелиорированных земель). Здесь нет указания на то, что в случаях, установленных законодательством, право на выдел доли в натуре может быть ограничено. Вместе с тем в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» содержались ограничения по выделению земельных долей (паев) в натуре работникам сельскохозяйственных организаций, реорганизация которых производится в соответствии с п. 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992г. № 708.
В соответствии с названными Указом и Положением работники таких специализированных организаций не вправе были приобрести земельный пай в натуре, а могли получить лишь его денежную компенсацию. Это не нарушало их земельных прав, в том числе права на создание крестьянского хозяйства, которое они могли организовать на землях фонда перераспределения, и вместе с тем обеспечивало права сельскохозяйственных организаций на предоставленные им земельные участки.
В Законе об обороте земель аналогичных норм нет. При приведении нормативных правовых актов в соответствие с данным Законом постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992г. и Указ признаны утратившими силу. Однако, по нашему мнению, отмена ограничений на выделение земельных участков в натуре из земель племенных и иных специализированных сельскохозяйственных организаций может отрицательно сказаться на их работе. Поэтому и в этой части Закон об обороте земель нуждается в уточнении.
В соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского хозяйства в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов РФ. Однако помимо земель, предоставленных из государственной или муниципальной собственности, граждане могут приобретать земельные участки в собственность и у других граждан или юридических лиц. Предельные размеры таких участков также ограничиваются. Согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ.
Установленный законом субъекта РФ размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.
Такой подход не выдерживает критики, ведь если встать на эту позицию, то в каждом административном районе может быть не более 10 сельскохозяйственных товаропроизводителей, а если субъект РФ увеличит этот процент, то и еще меньше. Кроме того, ст. 4 называется «Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения». Предельные размеры могут быть минимальными и максимальными. О минимальных размерах говорится в п. 1 данной статьи, следовательно, п. 2 говорит именно о максимальных размерах.
В пользу такого толкования свидетельствует и цель введения этой нормы в Закон — борьба с земельными латифундиями. При ином подходе получается, что Закон, напротив, направлен на уничтожение мелкой и средней земельной собственности. И, наконец, такое толкование не учитывает тот факт, что гражданам и организациям земельные участки могут принадлежать не только на праве собственности, но и на иных правах (пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды). Исходя из сказанного, фермеры, которых на основании данной статьи будут заставлять отчуждать свои земельные участки, вправе обжаловать соответствующие действия в суд.
С другой стороны, на основании того, что в ст. 4 говорится о размере общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться одновременно в собственности гражданина и его близких родственников, некоторые авторы пришли к выводу, что «ограничение максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица, Законом об обороте земель прямо не предусмотрено». Такое толкование также противоречит здравому смыслу, ведь иначе получается, что в собственности гражданина и его близких родственников может быть не более 10% сельхозземель района, а в собственности отдельного гражданина — все 100%.
Сказанное свидетельствует о необходимости внесения изменений в ст.4 Закона об обороте земель, которые не допускали бы неоднозначного толкования, поскольку это ведет к нарушению прав граждан и юридических лиц на землю.
Как происходит предоставление земельного надела
Предоставление земельного надела, закрепленного в государственной (муниципальной) собственности, находится в компетенции органа исполнительной власти или местного самоуправления.
Бесплатно земельный надел выделяется зарегистрированным нуждающимся гражданам с 3 и более детьми.
Физлицу или юрлицу предоставляется в собственность безвозмездно:
- надел, образованный в очерченной территории по договору её развития;
- территория, занимаемая религиозным сообществом, имеющим на ней строения, оформленные в собственность;
- надел на земельной территории некоммерческой садоводческой (огороднической) организации;
- участок по истечении пяти лет его безвозмездного эксплуатирования.
Классификатор земель сельхозназначения
Что представляет собой понятие — земли сельхозназначения? Это угодья (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные), участки, наделы, которые предоставляются гражданам, физическим или юридическим лицам для осуществления сельскохозяйственной деятельности:
- производство сельхозпродукции;
- для ведения научно-исследовательской или учебной работы;
- для размещения соответствующей инфраструктуры.
Категории земель сельхозназначения:
- пашни;
- насаждения, в том числе многолетние;
- угодья для покосов;
- пастбища для выпаса скота;
- прогоны и дороги;
- лесные полосы, которые служат для защиты полей (исключение — лесохозяйственные земли);
- участки под хозпостройками и дворами;
- временно законсервированные наделы.
Основные виды использования земель
Основные виды использования земельного участка – это базовый правовой регламент, или основания, на которые ориентируется деятельность собственника или арендатора при освоении земельного участка.
Они задают главные тенденции, допускающие, исходя из категории земель:
- возведение капитального строения;
- организацию дачного участка;
- организацию личного подсобного хозяйства;
- коммерческую сельскохозяйственную деятельность;
- строительный бизнес;
- иные работы, соответственно полученному разрешению на использование земель.
Выбор основного вида происходит по усмотрению собственника, на основании п.2 ст. 7 ЗК РФ. Если речь идёт о землях населённых пунктов, дополнительно вступают в силу нормы Градостроительного кодекса:
- п. 1 статьи 9 ГрК РФ;
- ч.2 и ч.6 статьи 30 ГрК РФ;
- п. 1, ч.3 статьи 37 ГрК РФ;
- ч. 4 статьи 37 ГрК РФ.
Основной вид полностью ориентируется на правила освоения территории зонирования, принятые местным муниципалитетом в лице земельного департамента. Если речь идёт о застройке в пределах городской черты – отдела по архитектуре и строительству.
Принимая за норматив использования участка основной вид, его владелец принимает установленные указанными инстанциями локальные распоряжения по освоению принадлежащих ему земель.
Основные показатели – это выраженные в числовом выражении нормы, предусмотренные для использования участка. Они входят в классификатор, утверждённый Приказом Минэкономразвития № 540 от 1.09.14 г.
Особенности таких земель
Под землями населенных пунктов подразумевается территория, предназначенная исключительно для расширения площади городов и поселков городского типа. Такие участки делятся на несколько зон:
- Жилые.
- Рекреационные.
- Инфраструктурные.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Сельскохозяйственные.
Деление земель населенных пунктов осуществляется на 35 зон. Выше перечислены только самые распространенные из них. Реже всего можно встретить поля для гольфа и конных прогулок, а также территории для природно-познавательного туризма. Каждый из типов участков имеет свой специальный код целевого назначения, с которым можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития РФ № 709 и статье 85 ЗК РФ.
Земли сельхозназначения включают в себя комплекс из следующих зон:
- Сенокосы.
- Участки с посадками.
- Пастбища.
- Пашни.
- Сооружения для ведения хозяйства различного типа.
Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельхозназначения – это земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные специально для нужд и целей сельского хозяйства.
Категория земель сельхозназначения включает в себя 2 субкатегории, каждая из которых имеет собственный дифференцированный правовой режим:
- сельскохозяйственные угодья (сюда относится пашня, сенокос, пастбище, залежи, земельные участки с многолетними насаждениями такие, как сады, виноградники и пр.). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат тщательной охране (причем можно говорить о конкретных отличиях в правовом режиме, к примеру, пашни и сенокосы или пастбища и виноградники). Если сельхозугодия относятся к разряду мелиорированных, в таком случае на правообладателей данных участков земли накладываются дополнительные обязанности;
- несельскохозяйственные угодья (сюда относят земли, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от влияния отрицательных (вредных) климатических, антропогенных и техногенных явлений, водные объекты, а также здания, строения, сооружения, используемые для производственных нужд, хранения и первичной переработки сельхозпродукции).
Перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения в иные категории относится к наиболее трудным задачам. Совсем нет желания в этой связи упоминать известную русскую пословицу, про то, что «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», но в данном случае она очень точно отражает суть вещей.
Отказ власти по включению участка сельхозугодий могут спровоцировать различные объективные обстоятельства:
- в заключении органа местного самоуправления о целесообразности включения земельного участка в границы населённого пункта содержатся сведения об отсутствии подъездных путей к участку или невозможности подключения объектов, которые будут построены на нём, к сетям энерго- , водо- и газоснабжения
- участок сельхозугодий находится в границах особо охраняемых территорий или установленной охранной зоны скотомогильника
- целая масса других фактов, которые ставят под сомнение целесообразность изменения статуса сельхозугодий
Понятие земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения являются экономически ценной категорией земель. Это земли, которые находятся вне жилых районов, как правило, далеко за населенными пунктами, имеют плодородную почву и выделяются специально для сельского хозяйства.
К ним относятся:
- угодья, на которых расположены пашни, сенокосы, пастбища, залежи, участки с многолетними насаждениями;
- земли, выполняющие подсобное назначение (коммуникации, земли под производственными зданиями и хранилищами).
Наиболее подробно юридический статус этой категории земель регламентирован в Федеральном законе от 24.07.2002 № 103-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельном кодексе РФ. Земля, отнесенная к сельскохозяйственной категории, может использоваться для растениеводства, животноводства, размещения лесных насаждений, объектов аквакультуры и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Согласно Земельному кодексу, субъектами правоотношений с земельными участками сельскохозяйственного назначения могут выступать:
- граждане, имеющие личные подсобные хозяйства или организовавшие крестьянско-фермерские хозяйства;
- коммерческие организации;
- некоммерческие организации;
- казачьи общества;
- научные и учебные учреждения, осуществляющие подготовку кадров в сфере сельского хозяйства.
Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения
Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.
Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:
- граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
- физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
- крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
- коммерческие структуры;
- унитарные муниципальные и госпредприятия,
- потребительские кооперативы;
- религиозные организации;
- казачьи общества;
- опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
- общины коренных малочисленных народов.
Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.
Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.
Понятие рационального землепользования
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.
В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.
Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.
Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.
«Брошенное никому не нужно»
Закон однозначно нужен, необходимость в нем давно назрела, считает Сергей Балаев, заместитель председателя Московского крестьянского союза. Но ситуация двоякая.
— Здесь есть два сценария. Первый — это когда люди на самом деле хотели использовать землю, но им не хватило денег, времени, может быть, помешал ковид, — предупреждает он. — И им бы еще немного, и они действительно начнут на ней работать. Второй — это когда земли покупались, например, под дачи за бесценок, дачи по какой-то причине не построились, и теперь земля просто стоит. Вот желательно, чтобы закон работал в этом случае, но по первым не ударил.
Когда речь идет об изъятии земель, избежать злоупотреблений почти не удается, согласна юрист, специалист по земельному праву Мария Свиридова.
Использование земельного участка: разрешенные виды
Если вы находитесь в стадии выбора земли для строительства загородного дома, важно заранее разобраться в категориях и назначении участков.
ИЖС, ЛПХ, СНТ – непонятные и странные аббревиатуры для простого обывателя. Земельное и градостроительное законодательство – вообще темный лес для несведущего человека. Но если вы находитесь в стадии выбора земельного участка для дальнейшего строительства, необходимо изучить этот вопрос хотя бы по основным положениям.
- При определении земельного участка важно ориентироваться в таких понятиях, как тип, категория и назначение земли. В зависимости от экономических целей и предназначения все земли поделены на:
- · сельхоз угодья
- · земли лесного хозяйства
- · промышленные земли
- · земли населенных пунктов для индивидуального строительства
- · земли охранной зоны
- · другие
- И вот, вы уже выбрали живописное место с лесом, прудом и обустроенной инфраструктурой, присмотрели несколько интересных вариантов, а теперь обратите внимание на категорию земель, где эти варианты расположены.
Если вы задались целью построить жилой дом, вам подойдут земли только из категорий сельскохозяйственных наделов или земель населенных пунктов. Данные виды участков также делятся на подвиды разрешенного использования.
Виды разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.