Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Услуги юриста в сфере недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Какие самые распространенные риски при покупке недвижимости
- Утрата права собственности
- Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены
- Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире
- Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях
- Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги
- Лица, не принимавшие участия в приватизации — например, приватизация могла пройти без участия детей
- Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным
- Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака
Правовые основы заключения сделок с объектами недвижимости
Сделки с недвижимостью являются одними из самых высокорисковых и сложных с точки зрения оформления. Закон предъявляет к ним ряд жестких требований.
- Недвижимым имуществом признаются земельные участки, дома, квартиры, комнаты, а также коммерческие объекты (здания, сооружения и др.).
- Права на объекты недвижимости могут возникнуть либо в силу создания имущества (построенный дом, выделенный земельный участок), либо в результате определенных сделок: покупки (продажи), обмена, аренды/найма, передачи в дар или в порядке наследования, др. Но в любом случае только после государственной регистрации.
- В сделках могут участвовать организации, предприниматели, обычные граждане и даже дети.
- Договор купли-продажи оформляется только письменно: один документ, подписанный всеми сторонами. Количество экземпляров изготавливается по необходимости. Несоблюдение данного условия превращает соглашение в недействительное. Образец данного документа можно взять в интернете, так как он имеет единую форму, установленную законодательством РФ.
- Рента, сделки с участием несовершеннолетних (недееспособных), а также реализация доли в общем имуществе требуют дополнительного нотариального удостоверения.
- Переход прав на объект требует государственной регистрации в Росреестре. Именно с момента внесения информации в электронный реестр наступают правовые последствия заключенной сделки. То есть если сделка оформлена должным образом (письменный договор) и даже исполнена сторонами, но не зарегистрирована, то для третьих лиц она не имеет силы.
С чем обращаются клиенты
Для более углублённого анализа вопроса юрист в сфере недвижимости должен видеть документацию, которая имеет отношение к такому имуществу и делу в целом. Именно поэтому консультации по телефону или в сети онлайн нельзя назвать эффективными. Кроме этого, необходимо правильно формулировать свой вопрос, чётко понимать, в чём именно заключается задача, чем больше информации – тем лучше специалист может видеть ситуацию и тем корректнее будут его ответы. В любом же случае только визит к профессионалу действительно может быть полезен. Кроме того, по некоторым вопросам можно проконсультироваться бесплатно.
Юристы предоставляют свои услуги в очень многих случаях, наиболее встречающимися из них являются представленные ниже.
Юридическая экспертиза вашей задачи
Такая экспертиза означает выработку оптимальной стратегии и алгоритма действий для решения поставленной задачи, а также проведение широкого правового анализа документов на предмет соответствия действующему законодательству, а также нормам и правилам, утвержденным органами власти, в том числе и требованиям о наличии обязательных реквизитов.
Результатом экспертизы является письменное заключение специалиста «СВЗК» с планом действий для достижения результата, наименование и реквизиты органов власти, куда следует обратиться для подачи и получения документов, указание на соответствие либо несоответствие документов действующему законодательству. При несоответствии заключение содержит информацию об имеющихся неточностях, ошибках или иных изъянах, а также общие рекомендации по устранению недостатков. При этом оценочные термины приводятся только в отношении вывода о допустимости применения документов.
Проверка сделки юристом по недвижимости
Перед покупкой недвижимости необходимо в первую очередь проверить правоустанавливающие документы и правоподтверждающие документы. Особое внимании обращаем на: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, договор на объект или квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.) свидетельство о наследстве (если досталась по наследству). Свидетельства должны быть на специальном гербовом бланке, а договоры иметь подпись и штампы Росреестра.
Если с документами все в порядке, проверяем продавца. Продавать может собственник (несколько собственников, если долевая собственность или общая совместная собственность супругов) или представитель собственника по нотариальной доверенности. При продаже квартиры представителем собственника требуется проверить действительность доверенности (узнать об отмене можно на сайте Федеральной нотариальной палаты) и встретиться с хозяином (хозяевами). Если доверенность была отменена, не предоставляют согласие супруга при совместной собственности или хозяин постоянно «занят», то лучше не покупать эту недвижимость, так как высок риск стать жертвой мошенников.
Следует не забыть о зарегистрированных гражданах в этом объекте недвижимости. Лучше получить справку из паспортного стола и домовую книгу, чтобы проверить отсутствие лиц, имеющих право проживания по данному адресу, иначе их снятие с регистрационного учета будет возможно только через суд.
Выписка из ЕГРН поможет узнать о наличии арестов и обременений на недвижимость. Информацию о судебных процессах и исполнительных производствах следует искать на соответствующих сайтах. Юрист по недвижимости осуществляет проверку сделки с недвижимостью на профессиональной основе и учитывает мельчайшие недостатки и риски при оформлении документов.
Для чего нужны услуги специалиста?
Оформление документов, в том числе и разбирательства, связанные с жилищными вопросами от оформления прав на недвижимость и сделок с ней до вопросов аренды, залога, покупки, продажи — все это обусловливает потребность в консультациях, помощи в оформлении документов. Такая помощь требует глубоких специальных знаний и опыта, потому помощь юриста в сфере недвижимости будет разумным решением. Без поддержки опытного юриста нередко крайне тяжело защитить свои интересы — в ряде случаев без опыта и знаний это невозможно. А потому цена помощи юриста по недвижимости — это крайне малые затраты по сравнению с такими потерями, которые могут стать следствием обмана недобросовестных участников сделки, неправильно оформленных документов или проигрыша в судебном разбирательстве. Чтобы защитить себя в рамках закона, любую сделку с недвижимостью необходимо заключать только с учетом юридической помощи по жилищным вопросам — в этой сфере законодательства специалисты юридической фирмы Dubravin&Partners успели завоевать непоколебимый авторитет.
Вопросы, которые нужно задать продавцу квартиры
Услуги юриста по недвижимости оцениваются сравнительно не дёшево, поскольку профессионал, имеющий соответствующую квалификацию, опыт работы, статистику успешных дел, положительные отзывы, тратит на каждого клиента своё время и задействует множество ресурсов. Любая работа оплачивается на взаимовыгодных условиях, однако правовая сфера — это то, с чем могут справиться только специалисты. Они также обязаны регулярно отслеживать все законодательные изменения, региональные поправки, следить за рынком недвижимости, экономическими изменениями и прочими влияющими на их работу сферами.
Поскольку на сегодняшний день существует множество сетевых ресурсов, где можно задать вопрос юристам по недвижимости бесплатно и в режиме онлайн, многих интересует, можно ли обращаться за помощью в таких случаях. Сразу следует заметить, что обычно таким образом специалисты зарабатывают на сайте право вести платную деятельность, то есть, по сути, они заинтересованы отвечать на поступающие вопросы и отвечают на них. Однако важно понимать, что они несколько обобщены, не учитывают все нюансы вашей ситуации и потому эффективными их назвать сложно. Тем не менее, если вопрос не критичен, например, по сбору документов или законных правах граждан по покупке, продажи недвижимости, воспользоваться такими услугами можно.
Часто квартира или дом – единственное имущество россиянина. И, к сожалению, частая причина конфликтов даже между самыми близкими родственниками. Если своими силами придти к компромиссу не получается, необходима помощь профессионала. Это адвокат по недвижимости.
Нередки споры по «недвижке» и у юридических лиц. Им тоже необходимо обратиться к специалисту для решения проблемы и воспользоваться его услугами.
- Сопровождение сделок недвижимостью в Москве, проверка юридической чистоты квартиры или частного дома, а также долей в них.
- Оформление права собственности на жилье, в том числе через суд.
- Возмещение неустойки за срыв сроков строительства либо выявлении недостатков в новом жилье.
- Аудит застройщика.
- Предотвращение мошенничества со стороны продавца жилья.
- Изменение категории земельного участка.
- Обжалование отказа в регистрации права собственности на землю.
- Определение порядка пользования участками.
- Оспаривание уже совершенных сделок по недвижимости или выселения.
- Помощь в приватизации.
А также мы помогали нашим клиентам решить иные споры о недвижимом имуществе, восстанавливали их нарушенные права. Мы ведем консультирование по вопросам недвижимости, воспользуйтесь бесплатной первичной консультацией.
Какую помощь может предложить?
При сопровождении услуг по продаже-покупке недвижимости юрист может оказывать следующие услуги:
- юридическая консультация в письменной или устной форме при совершении операций с недвижимостью;
- юрист по просьбе может выехать на необходимый объект для осмотра на месте;
- проанализировать составленный договор – продажа или покупка объекта;
- проверить документы, подтверждающие права собственности владельца недвижимости;
- проверить правильность проведения мероприятия, нет ли применения незаконных схем;
- окажет помощь в документальном оформлении договоров купли/продажи квартиры или иного объекта недвижимости;
- проверит юридический статус человека или застройщика, занимающегося продажей недвижимости;
- примет участие в переговорах двух сторон, оценит законность выдвигаемых требований, обязанностей или прав;
- в случае необходимости проведет регистрацию договора, касающегося купли или продажи объекта;
- окажет помощь в получении документов, подтверждающих права собственности конкретного объекта;
- прочие услуги.
Сегодня для приобретения недвижимости с минимальным риском необходимо использовать юридическую проверку договоров. В противном случае можно покупку/продажу омрачить потерей вложенных средств, судебным процессом, который также повлечет большие денежные затраты. С юристом гораздо безопаснее совершать сделки с недвижимостью.
Узкоспециализированные услуги адвокатов по жилищным спорам
Если говорить об услугах, оказываемых специалистами жилищной сферы, то можно выделить дополнительный перечень компетенций. Юрист, который помогает урегулировать вопросы, касающиеся недвижимости, может оказать квалифицированную помощь в одной из следующих ситуаций.
- помочь признать какого-либо гражданина утратившим права на использование жилого помещения;
- провести раздел долей в общей собственности и последующее разделение обязанности по оплате жилищных услуг;
- оформить получение дубликатов документов, устанавливающих права на недвижимость обратившегося за помощью гражданина;
- помочь определить порядок пользования жилым помещением;
- установить факт принятия жилья в качестве наследства;
- оспорить наследование недвижимого имущества;
- признать недействительным договор купли-продажи имущества (а также мены, дарения и т.д.);
- принять участие в принудительном обмене квартиры;
- уладить споры, возникшие у арендатора и арендодателя жилого помещения.
Услуги юриста для дольщиков
Приобретение недвижимости по ДДУ в нашей стране — еще более рискованное решение. Эта сделка не является куплей-продажей жилья как таковой, поскольку Вы приобретаете не квартиру, а право требования на нее. Отсюда целый ряд специфических проблем:
- До 80% застройщиков нарушают сроки передачи жилья дольщикам.
- Качество готовых квартир зачастую оставляет желать лучшего.
- Девелопер может потребовать доплату за дополнительные работы.
- Случаются двойные продажи объектов в результате ошибок или мошенничества.
Закон №214-ФЗ защищает права участников долевого строительства, однако далекий от юриспруденции человек вряд ли сможет применить его на деле. К тому же договор ДУ обычно составлен таким образом, чтобы максимально обезопасить застройщика от хлопот и убытков. Поэтому отстоять свои интересы возможно только с помощью грамотного юриста по вопросам недвижимости.
Чаще всего дольщики обращаются к специалистам за решением двух задач:
Расторжение ДДУ
При задержке сроков строительства более чем на 2 месяца, серьезных недостатках готового жилья, изменении проекта квартиры — например, уменьшении ее площади — собственник имеет право расторгнуть договор. Причины для этого могут быть и личные: например, Вы просто передумали приобретать недвижимость.
Расторгнуть ДДУ можно в одностороннем порядке, по соглашению сторон либо через суд. Выбор стратегии зависит от обстоятельств и оснований для Вашего решения.
Выступить с инициативой о прекращении действия документа вправе и застройщик, если собственник нарушает порядок внесения средств. В любом случае деньги, уже выплаченные дольщиком, девелопер обязан вернуть.
При разрыве договорных отношений необходимо учитывать ряд моментов. Например, многие строительные компании требуют с дольщиков штраф за одностороннее расторжение в размере 7-10% от цены квартиры. Важно знать, что это противоречит закону № 2300-1 «О защите прав потребителей». Никакие «санкции» Вы оплачивать не обязаны. Даже если такое условие зафиксировано в договоре, квалифицированный юрист легко оспорит его в суде.
Взыскание неустойки с застройщика
Согласно закону №214-ФЗ, в случае нарушения срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, застройщик должен выплатить собственнику компенсацию. Неустойка начисляется за каждый день задержки плюс взимается штраф в размере 50% от общей суммы.
Но это в теории. А на практике возникает масса сложностей:
- Судебный отказ в компенсации
Такое может произойти, если суд сочтет, что дольщик сам виноват — уклонялся от принятия объекта. Или причиной задержки будут признаны непредвиденные обстоятельства, которые застройщик предусмотрительно прописал в договоре.
- Значительное снижение неустойки
Статья 333 ГК разрешает судьям уменьшать размер компенсации по своему усмотрению, и они активно этим пользуются. Зачастую заявителю присуждают лишь 20% от требуемой суммы, а в 50-процентном штрафе отказывают вовсе.
- Невозможность получения денег
Если застройщик намеренно опустошает свои банковские счета или меняет юридическое лицо, взыскать реальные средства по исполнительному листу весьма сложно. А если компания объявлена банкротом — практически нереально.
Что касается требования неустойки в до судебном порядке, то на этот вариант рассчитывать тем более не следует. Редкий застройщик добровольно расстается с деньгами. Поэтому лучше не откладывая обратиться к юристу по недвижимости и подавать иск.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Однако суды изобилуют исками о признании сделок с недвижимостью недействительными, взыскании денег, выселении продавцов.
Сейчас 90 % компаний работают с договором (к сожалению, не все 90 % его исполняют). Обратите внимание на текст договора. По тексту договора можно оценить квалификацию юриста, его составляющего, однако для этого нужно быть специалистом.
Но бывают и тонкости. Например, зарегистрировать компанию для стартапа довольно просто, но если допустить ошибки в учредительных документах, могут возникнуть проблемы с инвесторами. С юристом заниматься такими вещами спокойнее.
Чтобы в будущем не иметь проблем, все операции с недвижимостью должны сопровождаться тщательным изучением сделки, технической проверкой объекта и следованием определенным этапам оформления права собственности.
Тем не менее, может оказаться, что покупатель купил объект, который продавец не имел права продавать. Например, были нарушены права несовершеннолетних детей, квартира в залоге и т.п. Поэтому услуга «Сопровождение сделок с недвижимостью» является наиболее востребованной.
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости.
Татьяна обращает внимание на то, что в случае, если квартира вам уже продана, а прежние жильцы не спешат сниматься с регистрационного учета, можете смело обращаться в суд с требованием об их выселении в связи с утратой права пользования жилым помещением. Для этого обязательно пропишите условия и сроки снятия с регистрационного учета в договоре купли-продажи квартиры.
Всё о недвижимости. Помощь, консультации юристов. Оформление квартир, домов. Споры с застройщиками. Ипотека, наследство, судебные споры.
Помощь юриста для покупки квартиры в Москве и регионах
Юрист для покупки квартиры может оказывать частичную помощь (отдельные услуги), либо обеспечивает полное сопровождение сделки на всех этапах. Нужно понимать, что типовых сделок не существует, каждая является уникальной, требует индивидуального подхода.
Учесть специфику при покупке квартиры может только квалифицированный юрист:
- первичный или вторичный рынок влияет на процедуру проверки юридической чистоты квартиры;
- предмет соглашения – целая квартира, комната или доля – определяет правила составления основного договора купли-продажи;
- оплата ипотечными или собственными средствами имеет свою специфику, которую нужно обязательно учитывать;
- необходимо вдумчиво выбирать форму расчетов при покупке, чтобы обеспечить их безопасность, и надлежащим образом оформлять передачу денег;
- очень важно просчитать все риски, связанные с покупкой квартиры в процессе перерегистрации и в будущем;
- использование средств материнского капитала или регионального семейного сертификата строго целевое, поэтому важно оформить документы юридически грамотно, чтобы компетентное ведомство не отказало в выдаче средств.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Чем конкретно поможет юрист?
Во-первых, юрист проверит все документы на недвижимость. В случае с продажей домов, квартир, очень важно, чтобы все владельцы объекта были согласны на сделку, уведомлены о ней. В противном случае Вы рискуете купить объект с «мертвой душой». Причем вполне вероятно, что по прошествии некоторого времени эта самая «душа» «оживет» и окажется, что дом (квартира, иная недвижимость) принадлежат уже не только Вам, и что следует аннулировать сделку, расторгать ее или предпринимать иные, подобные действия, которые способны спровоцировать для Вас серьезные временные и материальные потери. Кстати, опытный юрист по покупке недвижимости обычно отлично знает, какие именно документы нужно проверять и как именно правильно производить эту проверку. Не удивительно, ведь подобным специалистам отлично знакомы все возможные «подводные камни», схемы обмана и они умеют смотреть, что называется, не в бровь, а в глаз, то есть сразу выявлять возможные подлоги и вовремя предупреждать о них. Иными словами, юридическая проверка «чистоты» квартиры (иной недвижимости) гарантировано обезопасит вас от возможных неприятностей, но, при этом, не отнимет слишком много времени. Во-вторых, юрист по купле продаже недвижимости также непременно проведет тщательную проверку того лица, с которым вы планируете заключить сделку. Вполне вероятно, что эта личность раньше привлекалась к ответственности за мошеннические действия. Согласитесь, что Вы хотели бы знать об этом заранее. Проверка может показать, что лицо, у которого Вы, к примеру, хотите купить квартиру, имеет психические проблемы со здоровьем, является ограниченно дееспособным или проходит ответчиком по ряду судебных дел. Да, конечно же, без знаний подобной информации вполне можно совершить сделку, но вряд ли Вас порадует затем все тот же продавец, который будет регулярно появляться в вашей новой квартире и утверждать, что это его дом, он тут живет и он никогда его не продавал.