Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение площади (с 2021 года)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.
В статье 130 ГК РФ указывается то, что помещения могут быть жилыми и нежилыми. В новой ст. 141.4 ГК РФ поясняется, что жилым помещением является обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан. Нежилое помещение – также обособленная часть здания или сооружения, но пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан.
Подчеркивается, что помещение должно подходить для использования в соответствующих целях. Хотя непонятно, как помещение может быть пригодным для какой-то цели, но одновременно не подходить для соответствующего использования.
Указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного п. 7 ст. 287.5 ГК РФ.
Данная статья тоже вводится Федеральным законом № 430-ФЗ, а приведенная норма говорит о том, что, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.
К сведению: в соответствии с приложением 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным Приказом Госстроя России от 10.11.1998 № 8, вспомогательные помещения – это помещения здания, предназначенные для обеспечения его эксплуатации или бытового и культурного обслуживания проживающих (лестничные клетки, вестибюли, внеквартирные коридоры и кладовые, мусорокамеры и т. п.).
В свою очередь, в п. 3.21 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, указано, что вспомогательное помещение – это помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе кухня (или кухня-ниша и (или) кухня-столовая), передняя, внутриквартирные холл и коридор, ванная комната или душевая, уборная, туалет или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т. п. Соответственно, новая редакция ст. 290 ГК РФ теперь будет гласить, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ (земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты).
Также согласно новой ст. 141.4 ГК РФ помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.
При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или их раздела. В остальных случаях осуществления перепланировки помещения машино-место сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?
Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.
Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.
Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:
О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.
В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Определение понятия «нежилое помещение»
Определение понятия нежилого помещения в законодательстве отсутствует.
Исходя из норм права абзаца 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, помещение может быть жилым и нежилым.
А исходя из положений п. 2 ст. 288 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ нежилым признается любое помещение, которое не является жилым, то есть не предназначено для постоянного проживания граждан, а предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении (административные, учебные, производственные, лечебные и т.п. помещения).
Жилые и нежилые объекты имеют огромную разницу между собой. Главное отличие одного вида здания или строения от другого — это их различное наименование назначени. Граждане могут использовать жилые объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых предусмотренных законодательством случаев.
Жилье должно отвечать строгим санитарным и техническим требованиям, изложенным в соответствующих законодательных актах. Нежилая недвижимость имеет коммерческое назначение. Такие помещения используются под склады, производственные цеха, торговые центры, места расположения общественных и муниципальных учреждений.
Владение недвижимостью — это не только привилегия для собственника, но и определенная степень ответственности. Владелец обязан поддерживать в надлежащем техническом состоянии принадлежащее ему имущество, чтобы не нанести ущерб другим людям. Использовать объекты недвижимости следует в строго регламентированных законами РФ рамках. За нецелевое применение могут привлечь к административной ответственности.
Сделки и налогообложение
Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:
- купля-продажа;
- аренда;
- залог (в том числе ипотека);
- ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).
Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.
По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:
- Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
- Налог на доходы (НДФЛ).
- Налог на прибыль организаций и ИП.
Дополнительно прочитать о сделках с нежилой недвижимостью можно здесь, а тут мы рассказывали о налогообложении нежилых помещений.
Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?
С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.
Данное правило установлено . Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.
Ответственность за нецелевое использование нежилых помещений
Нежилой объект также может иметь определенное целевое назначение, которое должны соблюдать собственники или временные владельцы.
За указанные нарушения могут наступать следующие виды ответственности:
- статьи 6.3 и 4 КоАП РФ предусматривают санкции за нарушение санитарно-эпидемиологических требований и правил для объектов недвижимости;
- по нормам ГК РФ допускается досрочное расторжение арендного договора, если арендатор допустил существенное нарушение его условий (в том числе, произвольно изменил целевое назначение объекта);
- нарушитель обязан компенсировать имущественный и моральный вред, причиненный гражданам, предприятиям или публичным образованиям.
Все перечисленные меры воздействия связаны с обращением в суд, а до подачи иска или жалобы нужно направить в адрес нарушителя письменное предупреждение.
Классификация офисной недвижимости
-
Офисы категории “A”. До офиса легко добраться. Все системы и коммуникации соответствуют нормам и строительным правилам. Помещения оборудованы по последнему слову техники – есть отдельные конференц-залы, отдельные рабочие помещения, зоны отдыха и прочее. Хорошая охрана. Наличие подземной парковки для сотрудников и гостей.
- Офисы категории “B”. Расположение в зданиях, имевших ранее другое назначение. Чуть менее выгодное расположение. Простая и недорогая, но качественная отделка помещений. Спектр услуг для персонала ограничен. Парковка под открытым небом.
- Офисы категории “C”. Невыгодное расположение. Слабое обслуживание. Возможно несоответствие современным требованиям пожарной безопасности и строительства, которое потребуется исправлять. Нет парковки.
- Офисы категории “D”. Самая низкая стоимость. Ремонт проводился очень давно. Возможно отсутствие коммуникаций и несоответствие современным требованиям пожарной безопасности и строительства. Крайне невыгодное расположение и отсутствие парковки.
Об используемых классификациях офисных помещений читайте в отдельной статье.
Основные этапы концепции управления недвижимостью
Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.
Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:
Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.
По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.
- Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
- Реализация разработанной программы.
- Итог. Оценка полученных результатов.
Объекты КН и спрос на них в России
Объекты коммерческой недвижимости – это собирательное название огромного множества помещений, зданий, сооружений, отдельных или находящихся в составе других строений, находящихся в собственности и являющихся недвижимостью. Кроме того к числу объектов КН можно подключить участки земли, на которых может осуществляться какая-либо коммерческая или производственная деятельность, направленная на извлечение прибыли.
В числе объектов КН рассматриваются также определенные площади лесов, участки побережья рек или озер, где имеется возможность для рыбалки или охоты. Также сюда включаются недра и полезные ископаемые, источники и т.п.
Наиболее распространенным пониманием КН является помещение под торговые или производственные нужды, под офисы или же приспособленные для оказания услуг. Необходимо учитывать некоторые обстоятельства, сопутствующие объектам КН: подавляющее большинство таких построек имеют довольно солидный возраст, что особенно касается регионов. Во всяком случае – все они относятся ко вторичному рынку недвижимости.
Это связано, в первую очередь, со слабым развитием строительного рынка, особенно в сфере промышленного строительства. Падение производства вызвало снижение спроса на соответствующую недвижимость, которая частично была переоборудована под другие нужды, частично – под жилье, а какая-то часть превратилась в неликвиды и не рассматривается как удачное вложение средств.