Земли сельхозназначения: можно ли строить дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земли сельхозназначения: можно ли строить дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:

1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Регистрация построенного дома на с\х землях

Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.

За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.

— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.

То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.

— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.

Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.

Регулирование земельного вопроса

Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.

1. В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
2. Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
3. Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.

Ограничения и разрешения

Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом

1. Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
2. Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
3. Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначению	Виды разрешенного использования
Садоводство	Огородничество	Ведение личного подсобного хозяйства	ИЖС
1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено. Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”. В этом случае прописаться можно.	Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Необходимые документы

С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.

Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.

После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:

• ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
• адрес и номер участка по кадастру;
• документальное подтверждение прав на участок;
• информация о видах разрешенного использования;
• справки, которые обосновывают целевое использование земли;
• схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
• градостроительный план;
• параметры будущего дома;
• контактные данные (телефон, электронная почта).

Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:

• постройку признают незаконной по решению суда;
• фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
• в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).

Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология

Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:

1. Организация подсобного личного хозяйства.
2. Выращивание с/х-продукции или сырья.
3. Обустройство животноводческой фермы.
4. Садоводство.
5. Разведение представителей речной и озерной фауны.

Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.

Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:

• Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.

Строительство дома – виды участков земли, требования

Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:

1. Приусадебное хозяйство.
2. Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
3. Пашни.
4. Садоводческие и огороднические товарищества.
5. С/х-производство.
6. Земли под выпас.

На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:

• Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
• Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.

Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.

Табу на четыре региона

Костромская облдума приняла аналогичный закон: строительство домов на землях сельскохозяйственного назначения будет запрещено в четырех муниципалитетах региона.

В облдуме рассказали, что закон разработан по инициативе глав районов. По мнению органов местного самоуправления, новая норма федерального закона может привести к злоупотреблениям со стороны крестьянско-фермерских хозяйств. И, как следствие, к выведению участков из статуса земель сельхозназначения. Косвенно это уже подтверждают случаи в Костромском районе.

Еще до вступления в силу федерального закона здесь начался раздел земель крестьянско-фермерских хозяйств на участки в 30 соток. Главы районов считают, что нововведения могут привести к строительству на сельхозугодьях дачных домов, не имеющих отношения к сельскому хозяйству. Более того, это обяжет муниципалитеты обеспечивать новостройки в чистом поле транспортной и инженерной инфраструктурой.

Пока в списке территорий, где запрещается строительство домов на фермерских землях четыре района: Кадыйский, Костромской, Красносельский и Нерехтский. В облдуме подчеркивают, что федеральный закон позволяет регионам устанавливать такие ограничения.

Справка «РГ»

Еще в прошлом году законы, которые запрещают строить жилые дома на земельных участках сельхозназначения в крестьянских и фермерских хозяйствах, приняли в Ленинградской области и Краснодарском крае. На Кубани это сделано, чтобы сохранить плодородные земли, поскольку они дают одни из самых богатых в стране урожаев.

В Ленобласти законодательное собрание отложило на неопределенный срок вступление федерального закона. Депутаты считают, что он не исключает некоторых лазеек. По мнению руководителя комиссии по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Василия Рыжакова, земельные дельцы, у которых не один, а много земельных участков, могут переводить их в другой статус и продавать.

Что касается уже работающих фермеров, то их вопросы будут решать в индивидуальном порядке. И обязательно согласовывать с муниципалитетами. Ведь именно они за свой счет должны обеспечить инфраструктуру для новых строений.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков

Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (ч. 4, ч. 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона (обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г., утвержденный Президиумом ВС РФ 4 июня 2014 г.).

Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).

Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).

В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (ст. 39.13, ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).

Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.

Обсуждаемый документ, по словам представителя разработчика – Минэкономразвития России, являлся в свое время частью масштабного проекта по отмене категорий земель, который был принят Госдумой в первом чтении еще в 2014 году, но впоследствии был отклонен. Из того проекта в самостоятельные инициативы выделились и другие пакеты изменений, некоторые из которых уже были реализованы (например, Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который систематизировал нормы об «охранных» зонах; Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов», который вступит в силу с 1 сентября 2018 года).

По итогам нулевых чтений ОП РФ подготовит рекомендации по доработке законопроекта о совершенствовании определения видов разрешенного использования земель, которые будут переданы в работу осенней сессии Госдумы. Василий Корякин отметил, что страна пока не готова отказаться от категоризации земель, но в обсуждаемом проекте, в случае его принятия в качестве закона, уже будет сделан шаг в этом направлении.

Сейчас документ готовится к рассмотрению в первом чтении в парламенте. По нему уже представлено заключение правового управления Госдумы, в котором эксперты высказали замечания. Например, указывается на необходимость учета в тексте проекта поправок, внесенных в законодательство Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ, изменения формулировки п. 3 ст. 14.1 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта (сообразно тому, о чем говорил Олег Баевский), корректировки положения об отсутствии преимущественного права покупки у участников долевой собственности при отчуждении одним из них зданий, сооружений, находящихся на неделимом участке (чтобы исключить возможность толкования нормы, которое расходилось бы с принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов). Замечания правового управления во многом согласуются с теми, которые были озвучены экспертами в ОП РФ, что значительно повышает вероятность их надлежащего учета при доработке законопроекта.

1 С текстом законопроекта № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)»и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Что можно строить на участках для осуществления деятельности КФХ

Виды разрешенного использования категории земель сельхозназначения можно изменить, обратившись в один из перечисленных ниже органов:

[1]

• Правительство РФ, если участок находится в федеральной собственности;
• исполнительные органы власти, если земли во владении физических лиц или муниципалитета;
• территориальные органы власти, когда участком владеет муниципалитет

По общему правилу нужно обращаться в местную администрацию того населенного пункта или района, к которому относится конкретный надел. А производится изменения двумя способами:

1. Смена ВРИ вместе с действующей категорией;
2. Изменение вида без вывода из существующей категории.

В первом случае нужно учитывать особую ценность земель. Если таковая задокументирована, изменить категорию не получится. Также потребуется:

1. Провести подготовительные мероприятия, собрав необходимый пакет документации;
2. Составить землеустроительный проект, обосновывающий внесение изменений;
3. Получить выписку из государственного реестра с информацией об участке;
4. Подготовить выписку из реестра прав на недвижимость, размещенную на территории;
5. Пройти согласования в Минсельхозе, по экологии, археологии и культурному наследию;
6. Направить заявление и все бумаги в уполномоченные государственные органы с информацией об участке (кадастровый номер, текущее назначение, обоснование его изменения и т.д.);
7. Получить акт о переводе земли в новую категорию, зарегистрировав обновленную информацию.

Второй способ предусматривает подачу заявления в местную администрацию, организацию открытых слушаний по поводу изменения вида использования, утверждение решения о переводе и т.д. В любом случае процедура отнимет долгие месяцы, даже если Вы все сделаете правильно. Мы знаем, как сократить сроки, получив желаемый результат на законных основаниях.

Привести правоустанавливающие документы на земли для сельскохозяйственного производства в соответствие с планируемой деятельностью вам помогут специалисты нашей компании. Перед началом эксплуатации приобретенного участка, необходимо понять, что можно делать и строить на землях сельскохозяйственного производства. И начать стоит с изучения классификатора и кадастровой карты. Здесь можно посмотреть текущую категорию и вид разрешенного использования участка.

Использовать участки, относящиеся к данному типу целевого назначения, можно определенным в законе образом:

• ведение сельскохозяйственного производства;
• формирование защитных насаждений в виде леса;
• осуществление научной и исследовательской деятельности;
• проведение учебных мероприятий;
• организация крестьянско-фермерских хозяйств и ЛПХ;
• выращивание зерновых культур, льна, конопли и овощей;
• создание хозяйственных товариществ или иных некоммерческих организаций;
• использование потребительскими кооперативами для своих нужд;
• для формирования образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля;
• птицеводство, пчеловодство и свиноводство;
• размещение земель общего пользования и коммунальное обслуживание.

Кроме того, указанные земли и участки в составе таких территорий можно использовать для ведения охотничьего хозяйства и иной аналогичной деятельности, если она не запрещена Земельным кодексом страны.

При определении разрешенных видов деятельности необходимо учитывать минимальные отступы от границ, предельные размеры участков и другие нюансы. Дополнительно здесь разрешено размещение объектов капитального строительства, которые могут потребоваться для сельскохозяйственного производства. Здесь также имеются свои правила и ограничения.

Возводя объекты капитального строительства на данной территории, необходимо учитывать максимальную плотность застройки, предельную высоту зданий и количество этажей, и другие особенности. Владельцы и арендаторы могут использовать земли для сельскохозяйственного производства в целях строительства определенных объектов недвижимости. К числу подобных сооружений относят:

• объекты, необходимые для коммунального или бытового обслуживания предприятий сельхозпроизводства;
• здания для обеспечения научной или образовательной деятельности, а также общественного управления;
• магазины, пункты общественного питания, станции по обслуживанию автомобильного транспорта;
• склады для хранения сельскохозяйственной продукции, гидротехнические сооружения и объекты пищевой промышленности.

Как получить разрешение на строительство фермы

Получить разрешение на постройку фермы следует в органах местного самоуправления. Постановление должно быть подписано и заверено главой районной администрации. Чтобы облегчить этот процесс, необходимо в соответствии с назначением земельного участка зарегистрировать крестьянско-фермерское хозяйство или КФХ.

В перечне видов деятельности нужно указать такие, которые предполагают постоянное и непосредственное присутствие участников хозяйства на территории.

Обратите внимание

К примеру, фермер собирается заниматься кролиководством или птицеводством. При таком обстоятельстве все постройки (жилые, рекреационные, промышленные) будут являться «необходимыми для ведения сельскохозяйственной деятельности».

Для осуществления фермерского хозяйства собственник может приобретать участки из земель сельхозназначения, а чтобы построить здания, строения и сооружения, могут быть выделены и иные категории земель. Так указано в законодательстве, однако в современных реалиях существует только одна категория – сельскохозяйственные земли категории КФХ.

Для сельскохозяйственных земель определено пять типов ВРИ (видов разрешенного использования):

• личное приусадебное хозяйство (ЛПХ),
• дачный и садовый участок,
• КФХ,
• ИЖС,
• блокированная жилая постройка.

Что можно строить на земле кфх

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан.Многие думают приблизительно таким образом – если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты.Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома.Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно.Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Похожие записи:

• Образец записи в трудовую генеральному директору
• Какая в марте 2021 серия номеров в гаи челябинск
• Что полагается за третьего ребенка?