Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести квартиру по договору ренты. Плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Профессиональная юридическая помощь
Договор ренты несет определенные риски как для рентополучателя, так и для ее плательщика. Так,рентополучателя могут обмануть, подменить договоры и заставить подписать договор дарения.
В свою очередь плательщику необходимо помнить, что он продолжает платить ренту даже в случае гибели имущества.
Поэтому перед заключением договора ренты мы советуем обратиться к профессионалам: юристам компании «Юридическое агентство».
Юристы больше 10 лет занимаются практикой по составлению гражданских договоров и разрешению гражданских споров, поэтому они смогут дать ответы на интересующие вас вопросы, проконсультировать относительно вашей ситуации, составить договор ренты с минимальными рисками для обеих сторон договор, а при необходимости собрать пакет документов для регистрации недвижимости.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты
Действие договора может быть прекращено до смерти рентополучателя на основании ст. 599 Гражданского кодекса в таких случаях:
- рентоплательщик систематически нарушает установленные условия и не исполняет свои обязанности должным образом;
- выплата финансовых средств не производилась более 1 года;
- соглашение признается недействительным по решению суда, когда выясняется, что документ составлялся со стороны плательщика обманным путем;
- рентополучатель признается недееспособным;
- пожизненная рента была выкуплена, вследствие чего обязанность выплачивать денежные средства прекращается и рентоплательщик становится собственником недвижимости.
Также стороны соглашения могут по обоюдному согласию расторгнуть договор досрочно. Для этого нужно составить нотариально заверенное соглашение о расторжении. В результате рантье вновь вступает в права на собственность, а плательщик прекращает свои обязанности.
Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:
| Рента | Дарение | |
|---|---|---|
| Плюсы | • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. |
• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением. |
| Минусы | • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. |
• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки. |
Сколько стоит оформить ренту?
Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:
- работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
- получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
- обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
- оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
- государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
Как заключается соглашение?
Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:
- принимается решение о необходимости составления соглашения;
- далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
- специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
- на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
- если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
- проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
- изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
- если отсутствуют претензии, то подписывается документ.
Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.
Разновидности договора ренты
Нормами закона предусмотрен договор постоянной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные особенности:
|
Постоянная рента |
Пожизненная рента |
| Получателями ренты могут быть как коммерческие предприятия, так и граждане | Получателями ренты могут выступать только граждане |
| Рента платиться только собственнику недвижимости | Рента может выплачиваться третьему лицу |
| Рента может предоставляться в виде услуг по бытовому обслуживанию | Рента перечисляется только в денежном эквиваленте |
| Право на постоянную ренту может передаваться по наследству | Договор прекращается в момент смерти получателя ренты |
Плюсы и минусы договора пожизненной ренты
На первый взгляд стороны договора пожизненной ренты заключают взаимовыгодную сделку, однако у документа есть не только преимущества, но и недостатки.
Так несомненными плюсами выступают:
- возможность проживать в собственной квартире вплоть до последних дней жизни;
- получать не только дополнительный доход, но и ряд услуг в виде присмотра и помощи;
- договор можно расторгнуть в судебном порядке при любых существенных нарушениях с возвратом квартиры собственнику.
Плательщик же ренты получает:
- перспективу приобретения собственного жилья с меньшими затратами, чем при заключении договора купли-продажи;
- по желанию получателя ренты право собственности можно оформить сразу же;
- по условиям договора ренты пенсионеру можно предоставить другое жилье.
Однако на фоне радужных перспектив для обеих сторон существуют и определенные риски. Так, пенсионер по неопытности и ввиду своего престарелого возраста может столкнуться с мошенниками, которые после оформления договора, условия выполнять будут номинально. А для плательщика ренты негативными аспектами выступают:
- невозможность переоформить квартиру и пользоваться ею до перехода в мир иной получателя ренты;
- оспаривание действия договора потенциальными наследниками на квартиру;
- обращение в суд получателя ренты вследствие невыполнения даже его мелких поручений для отмены договора;
- неопределенный срок перечисления выплат и предоставления услуг, которые в совокупности могут стоить дороже, чем жилое помещение;
- невозможность выкупа квартиры до смерти получателя ренты;
- обязательность согласия пенсионера на распоряжение квартирой, в частности заселение.
Лежащая в основе ренты идея очень хороша, и соглашение способно принести пользу обоим участникам, но с ней связано немало опасений. И не беспочвенных, ведь обе стороны берут на себя риски, подписывая столь сложный договор, что подтверждается и новостями, из которых периодически можно узнать о связанных с рентой неприятностях.
Потому стоит отдельно разобрать основные риски:
- Неверный выбор плательщика – не стоит уступать, если нет полной внутренней уверенности, что этот человек действительно надёжен и на него можно положиться.
- Плохой расчёт возможностей – плательщик должен быть уверен, что сможет содержать получателя, в ином случае и его подведёт, и может лишиться тех средств, что уже потратил, без всякой компенсации.
- Длительность договора – понятно, что он заключается с расчётом на то, что пожилой человек рано или поздно умрёт и недвижимость перейдёт к плательщику. Однако известны случаи, когда пенсионеры переживали даже не одного, а нескольких плательщиков. Стоит заранее понимать, что есть риск вовсе не дождаться квартиры, и предусмотреть возможность наследования обязательств.
- Пенсионер передумал – чаще нарушения следуют именно со стороны плательщика, и законодательство в большей степени защищает получателя ренты. Однако, возможна и противоположная ситуация, при которой пенсионер всячески старается разорвать договор без всяких на то поводов. Законодательство не даёт такой возможности без полного возврата средств, если плательщик сам не нарушает договор, а потому нужно озаботиться доказательствами отсутствия нарушений.
- Родственники предъявляют претензии – протест может быть выражен уже после смерти получателя. Отбиться поможет полностью оформленная документация, также желательно наличие справки о психическом состоянии получателя на момент заключения сделки.
Как заверить и зарегистрировать договор ренты
Договора ренты нужно предварительно заверять у нотариуса. За это нужно заплатить госпошлину — это 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 руб. и не менее 20 тыс. руб. Так как конкретная цена договора в случае ренты не указывается, то для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Узнать, во сколько оценена конкретная квартира, можно на сайте Росреестра.
Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить. В Москве такая услуга стоит 6–12 тыс. руб.
Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:
- паспорта всех участников сделки;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
- документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
- договор ренты.
Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты в браке.
После договор ренты нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может передать нотариус, тогда процесс регистрации займет около 3 дней. Или можно самостоятельно регистрировать через МФЦ — срок увеличивается до 5–7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще одну пошлину — 2 тыс. руб.
Пример расчета бессрочной ренты
Соответствующие формулы применимы для решения различных задач.
К примеру, вам вздумалось поддержать финансово каких-нибудь дальних родственников. На эти цели вы готовы расходовать 2 тыс. долл. ежемесячно.
Действующая процентная ставка в долгосрочной перспективе будет равняться 12 %.
Возникает вопрос: какую сумму вам следует отложить на реализацию своего плана?
Очевидно, размер этой суммы будет равняться размеру приведенной стоимости денежного потока (бессрочной ренты):
PV =
C/r= 2000 долл. / 0,12 = 16667 долл.
Именно такую сумму вам потребуется отложить, чтобы ваши родственники в обозримом будущем были вам благодарны…