Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В понятие «виды аренды» входит положение о целях, на основании которых может быть предоставлен земельный надел. Участок передается в пользование только в том случае, если его эксплуатационное назначение соответствует категории земли, на которой он расположен.
Варианты получения земли в аренду
Существует несколько вариантов обретения долгожданного участка земли в пользование:
- Аукцион по инициативе органа власти. В этом случае информацию о намечающихся торгах следует искать в СМИ. Подавать заявку необходимо за 5 дней до назначенной даты. Победа в торгах отдается лицу, чей вариант суммы аренды превышает все прочие предложения.
- Торги по инициативе нанимателя. Проводятся на основании обращения потенциального нанимателя в орган власти с просьбой предоставить ему в аренду участок, подобранный самостоятельно. В случае если иных претендентов на землю не имеется, договор оформляется на инициатора аукциона. Вариант возможен лишь в том случае, если актуальная территория состоит на учете в кадастре.
- Подача заявки на получение надела в аренду без проведения торгов после подбора территории уполномоченным органом. В этом случае, заинтересованное лицо подает заявку и пакет соответствующих бумаг в государственный орган власти. Далее, действия выполняет последний. После подбора участка наниматель приглашается для подписания договора.
- Аренда не зарегистрированного в кадастре земельного надела. Здесь потенциальному арендатору следует самостоятельно провести процедуру межевания и поставить выбранный участок на кадастровый учет, разумеется, с согласия администрации. При этом все манипуляции проводятся за счет заинтересованного лица.
Отдельно стоит упомянуть о категориях граждан, обладающих правами на получение земли вне очереди. В группу льготников входят:
- многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами;
- граждане, стоящие в очереди на увеличение жилплощади в конкретном регионе более 5 лет;
- пенсионеры, работники сельской местности;
- инвалиды, награжденные герои и участники боевых действий;
- военнослужащие.
Особенности оформления бесплатной территории
Земельные участки не раздают просто так для всех желающих. Как правило, это достаточно сложная процедура, требующая выполнения нескольких дополнительных услуг. В частности, сначала потребуется заказать изготовление межевого плана, используя услугами кадастрового инженера. Также обязательно понадобиться технический план, если на территории находится недвижимость. Но только при условии, что рассматриваемая недвижимость ранее не числилась на кадастровом учете.
Претенденты на получение земли должны собрать документы, подтверждающие их право на рассматриваемую сделку. Документы на бесплатную землю нужно принести в местный фонд, к которому относятся участки. Местные органы власти рассмотрят заявление на получение земли. Через некоторое время заявителю будет предоставлен ответ – либо договор, либо постановление о том, что землю передали в собственность (или отказали в этой процедуре).
Имея на руках постановление, можно обратиться в Росреестр, чтобы поставить участок на учет и зарегистрировать право на собственность. Когда постановка на учет выполнена, требуется взять выписку ЕГРН. Именно она подтверждает право на бесплатно переданный участок.
Способ №4 — аренда без аукциона по упрощенной процедуре
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Порядок предоставления земельного участка в аренду по новой «упрощенной» процедуре (без аукциона для обычных граждан) предлагаю рассмотреть на примере участка под ИЖС. Однако, вы можете использовать данный алгоритм для участков в границах населенного пункта под ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства, а также для крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ) и любого другого вида бизнеса (кафе, автомойки, магазины и тд).
В некоторых регионах РФ минуя процедуру торгов можно получить земельный участок под огородничество. О наличии такой возможности уточняйте в Администрации.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Как оформить в аренду земельный участок в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
Вариант 3. Получить земельный участок в аренду по упрощенной процедуре
Получить землю в аренду от государства можно и без участия в аукционе. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности (положение статьи 39.6. Земельного кодекса РФ).
Этот вариант подойдет тем, кто берет земельные участки под ведение личного подсобного хозяйства, либо ради фермерского дела, садоводства. В некоторых регионах страны можно получить земельный участок под огородничество, минуя процедуру торгов. Более детальную информацию о документах, сроках и порядке получения земельного участка уточняйте у местной администрации региона, в котором вы проживаете. Порядок подачи заявления в данном случаем такой же, как и при участии в аукционе.
Необходимые документы
Участие в торгах потребует от претендентов собрать ряд необходимых документов:
- удостоверение личности (паспорт гражданина РФ или иностранного гражданина, который вправе участвовать в торгах на общих основаниях);
- заявление на участие с указанием реквизита счета для возврата задатка в случае проигрыша;
- платежный документ о внесенном задатке;
- участие предпринимателей обязывает представление выписки из ЕГРИП.
В случае предоставления участка в аренду без торгов потребуются:
- заявление;
- удостоверение личности;
- для юридических лиц дополнительно потребуются уставные документы или выписка из ЕГРИП.
Обязательно нужно снять копии и приложить вместе с оригиналами.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Можно ли взять землю в аренду у государства
Передача земли, принадлежащей государству, не запрещена действующим законодательством. Более того, Земельный кодекс предусматривает предоставление участков в аренду с целью получения дополнительных средств для пополнения казны. Арендовать землю сможет любое заинтересованное лицо, будь это простой гражданин или индивидуальный предприниматель.
С арендатором заключается договор, в котором прописываются основные условия аренды, ее стоимость и сроки оплаты.
Перед подписанием документа, проводятся торги или аукцион. Их цель – получение наибольшей выгоды от сдачи земли в аренду. По итогам торгов выбирается будущий арендатор.
Арендовать разрешено не все государственные земли. Исключением являются:
- Национальные и городские парки.
- Природные заповедники.
- Земли особого назначения.
- Кладбища.
- Земли, расположенные перед государственными границами.
- Территории закрытых административных образований.
- Земли, используемые вооруженными силами.
Остальные земли, не относящиеся к представленным выше категориям, вполне могут быть отданы в аренду. Узнать о данной возможности можно в местной администрации. Как правило, в каждом городе или поселке существует земельный комитет или отдел по управлению имуществом. Уполномоченные сотрудники данных служб вправе принимать решение относительно проведения торгов и последующего заключения договора аренды.
Порядок действий после заключения договора аренды
В том случае, если договор был составлен на срок более одного года, он подлежит регистрации в Росреестре. Сделать это необходимо как можно быстрее после подписания документа.
Помимо самого договора, арендатор должен предоставит в Росреестр паспорт гражданина РФ и документы на землю, включая кадастровый паспорт и право собственности. Также необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 200 рублей.
Подать документы на регистрацию договора также можно через МФЦ, сайт Росреестра и Единый государственный портал. Не исключена и их передача в виде заказного письма, отправленного по почте.
После заключения договора арендатору следует выполнять все обязательства, прописанные в нем.
К ним относятся:
- Использование земельного участка по прямому назначению.
- Своевременная оплата аренды.
Если арендная плата не будет вносится вовремя, арендодатель (уполномоченный государственный орган) вправе расторгнуть договор досрочно.
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете деньги, которые можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка.
Так у вас будет и земельный участок и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство дома.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.04.
2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России менее 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что земельный участок, который вы купили в собственность — останется вашим еще через 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать?
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.