Что нужно знать о доверительном управлении, если вы никогда о нем не слышали?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о доверительном управлении, если вы никогда о нем не слышали?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При доверительном управлении (ДУ) вы передаёте решения профессионалам, но продолжаете владеть активами. И ожидаете получить дополнительный доход. Но прибыль вам не могут гарантировать – риски никуда не уходят. Хотя есть варианты ДУ с защитой капитала.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

Доверительное управление — заключается в передаче имущества одной стороной (назначение управления) другой стороне (администратору) на определенный период времени с целью управления в наилучших интересах владельца. В этом случае право собственности не передается и остается за учредителем правления. Это регулируется Гражданским кодексом.

Что можно передать в трастовый фонд:

• предприятия;
• Недвижимость (здания, сооружения, земельные участки);
• Ценные бумаги (акции, облигации);
• право использовать результаты интеллектуальной деятельности;
• другое имущество (автомобили и др.).

В Гражданском кодексе четко указано, что фонды не могут находиться в доверительном управлении сами по себе. Но бывают исключения. Например, перевод денег в банк. В этом случае он выступает в роли менеджера. И этот вид доверительного управления используют миллионы россиян, открывая вклады. Другой пример — передача капитала управляющей компании для инвестирования в фондовый рынок через паевые инвестиционные фонды, IIM, инвестиционное страхование жизни.

В каких случаях нужна услуга доверительного управления?

1. Нет времени. Особенно, когда объектов управления несколько. Например, у человека есть несколько квартир или коммерческих объектов, которые он хотел бы сдать в аренду. Без управляющей компании ему придется самостоятельно искать арендаторов, заключать договоры, собирать квартплату, поддерживать порядок, реагировать на конфликты с соседями, проводить текущий ремонт.
2. Отсутствие собственника движимого или недвижимого имущества в месте нахождения этих активов. Например, проживание в другом городе или стране, постоянные длительные командировки.
3. Элементарное нежелание заниматься всеми возникающими вопросами управления активами.
4. Отсутствие финансовых навыков, когда собственник просто не знает, что и как делать, чтобы получать стабильный доход от собственности.

Этапы передачи имущества в ДУ

Независимо от того, какое имущество вы передаете в траст, этапы процесса одинаковы.

Шаг 1: Выбрать управляющую компанию по критериям. Основные из них:

• Наличие лицензии на обслуживание денег вкладчиков на банковском или биржевом рынке;
• Рейтинг компании ведущими рейтинговыми агентствами, такими как «Эксперт РА»;
• Наличие документально подтвержденной прозрачности на сайте УЗ;
• размер активов под управлением;
• Жизнеспособность рабочей силы на рынке (лучше выбирать долгожителей, благополучно переживших экономические кризисы);
• доходность управления производными ценными бумагами (не менее 3-5 лет, учитывая, что это не гарантирует будущий доход);
• Заработная плата КМ, которая окажет прямое влияние на вашу прибыльность.

Этап 2: Оформление и подписание договора. Обязательные требования:

• описание недвижимости;
• Название юридического или физического лица, от имени и в интересах которого будет осуществляться управление;
• размер вознаграждения управляющего;
• срок действия договора (максимум — 5 лет, затем может быть продлен с согласия всех сторон).

Право собственности на недвижимость не передается администратору и остается за владельцем. По желанию учредителя в соглашении могут быть установлены условия, ограничивающие определенные действия администратора. Также уточняются формы и условия подачи отчетов о деятельности последнего.

Этап 3: Организация контроля за деятельностью руководителя. Это могут быть ежемесячные отчеты с подробными сведениями о выполненных действиях, понесенных расходах и вознаграждении, полученном от собственника.

Статья 1017 ГК РФ признает обязательной простую письменную форму договора доверительного управления. Образцы соглашений опубликованы в банках справочно-правовых систем.

Существенные условия сделки перечислены в ст. 1016 ГК РФ:

1. Предмет. В контракте указывается официальное наименование компании, размер, номинальная и действительная стоимость доли. Оценка актива проводится во избежание злоупотреблений. Нотариусы заказывают отчет у независимого специалиста, относя расходы на счет хранения имущества (п. 1 ст. 1173 ГК РФ). Органы опеки обязаны руководствоваться инструкциями, утверждаемыми региональными министерствами (например, приказ Минсоцразвития Краснодарского края № 11 от 14.01.14). При заключении договора по инициативе собственника стороны могут обойтись бухгалтерской справкой о действительной стоимости доли. Нормативных предписаний для таких случаев не установлено. Оценка становится точкой отсчета и позволяет контролировать эффективность доверительного управления.
2. Выгодоприобретатель. В соглашении прописывается Ф.И.О. человека или название организации, в пользу которой учреждается доверительное управление.
3. Форма оплаты. За свои действия специалист получает вознаграждение в денежном или натуральном виде. Порядок расчетов определяют стороны в тексте договора. Если речь идет об управлении наследством, максимальное вознаграждение не должно превышать 3% от оценочной стоимости актива (правительственное постановление № 350 от 27.05.02). Органы опеки ориентируются на рыночные ставки и методические рекомендации региональных властей.
4. Срок доверительного управления долей. Соглашение можно заключать на период до 5 лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ). Норма разрешает продлять действие сделки на тот же срок.

В списке не значатся обязанности и права сторон. Однако обойтись без этого раздела участникам не удастся. Прописать полномочия специалиста нужно максимально четко. Это исключит споры.

Классическая схема доверительного управления долями в капитале компании предполагает:

• заключение и регистрацию сделок;
• участие в общих собраниях с правом голоса;
• получение дивидендов и мн. др.

Обобщая практику, ФНП РФ наделила управляющего статусом идентичным собственнику. Полномочия ограничиваются лишь интересами выгодоприобретателя и требованием к добросовестности. нотариусы основывают на ст. ст. 1012, , и 1026 ГК РФ.

При передаче долей ООО в доверительное управление сделки с ними оформляют по особым правилам. Контрагенты имеют право знать о статусе делового партнера. В соглашениях проставляется отметка «Д.У.»(п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Если управляющий не проявляет должной осмотрительности, его могут привлечь к ответственности. Выгодоприобретателю виновник возмещает упущенный доход, а учредителю доверительного управления – прямые убытки и утраченную прибыль. Не компенсируются потери от обстоятельств непреодолимой силы или умышленных действий заинтересованных лиц (ст. 1022 ГК РФ). Норма также возлагает на управляющего обязанность возместить ущерб, причиненный выходом за рамки полномочий.

Нюансы по выбору компании

При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:

1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.

2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.

3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.

Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.

Как выбрать управляющую компанию

Мы выяснили, что передавать на управление и получать прибыль можно практически с любых активов. А вот кому передавать — вопрос не менее важный. Как не попасть на крючок мошенника или просто начинающих трейдеров, которые не собираются приносить нам денежки, а хотят учиться на нас? Итак, выбираем надежные компании:

• если вкладываете деньги, ценные бумаги — проверяйте наличие лицензии от ЦБ на сайте банка;
• посмотрите рейтинг надежности выбранной управляющей компании. Высокий рейтинг — А++, чуть ниже, но тоже неплохой — В++;
• хорошие компании не скрывают количество довольных клиентов — поищите отзывы;
• загляните на сайт УК, посмотрите, публикует ли она отчеты о своей деятельности и доходах;
• просчитайте процент комиссии по сравнению с доходностью. Большая комиссия может превысить доход. Ищите компании со сбалансированными комиссионными и издержками;
• важно удобство работы: наличие мобильного приложения, возможность открыть счет онлайн. Каждый раз бежать в офис компании — удовольствие ниже среднего;
• обратите внимание, как осуществляется контроль за доверенными активами, какую ответственность несет управляющая компания, как будут защищены интересы инвестора.

Основные элементы договора доверительного управления имуществом

Предмет договора. Определяются условия, необходимые для заключения договора, объекты договора и их местонахождение. Условия передачи имущества в управление.

Права и обязанности сторон. Перечисляются основные права и обязанности учредителя и доверительного управляющего.

Порядок передачи и возврата имущества. Указываются сроки и порядок передачи имущества, а также его возврата. Отмечается, что передача и возврат имущества производится строго по Акту приема-передачи.

Вознаграждение доверительного управляющего. Указывается, что размер и форма вознаграждения является существенным условием договора, а также конкретный размер вознаграждения и сроки его получения. Кроме того, управляющий вправе требовать возмещения понесенных расходов, которые связаны с управлением имуществом.

Ответственность сторон. Указывается, что доверительный управляющий отвечает за любой вред или ущерб, причиненный им учредителю при управлении имуществом. Исключение составляет вред или ущерб, который причинен действием непреодолимой силы. Если доверительный управляющий не проявил необходимой заботы об интересах учредителя, он должен возместить убытки, которые причинены утратой или повреждением имущества. При этом должны учитываться естественный износ имущества и упущенная выгода.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора. Уточняется, что все дополнения и изменения к договору считаются действительными, если сделаны в письменной форме и подписаны сторонами или их полномочными представителями. Дополнительные соглашения сторон являются частью договора и должны пройти государственную регистрацию в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством РФ. Все уведомления и сообщения по договору стороны должны направлять друг другу в письменном виде.

Договор можно досрочно расторгнуть по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке. Учредитель вправе в любое время отказаться от договора, если он выплатит доверительному управляющему вознаграждение за время действия договора. При одностороннем отказе от договора необходимо письменно уведомить об этом другую сторону не меньше чем за три месяца до прекращения договора.

Если заявление одной из сторон о прекращении договора по окончании его срока действия отсутствует, он будет считаться продленным на такой же срок и на таких же условиях.

Разрешение споров. Регламентируется порядок разрешения соров и разногласий между сторонами. Их разрешение осуществляется путем переговоров на основе действующего российского законодательства. При недостижении согласия споры разрешаются через суд по месту нахождения имущества.

Заключительные положения. Указывается, что договор вступает в силу после государственной регистрации передачи имущества и действителен в течение срока, указанного в договоре. Все остальные вопросы, которые не рассмотрены договором, стороны будут решать согласно действующему законодательству России.

Договор составляется в трех экземплярах, по одному каждой из сторон, а третий — органу, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Адреса, реквизиты и подписи сторон. Приводятся наименования, адреса, расчетные счета, ИНН и другие реквизиты сторон.

Если управляющий предоставляет некачественные услуги – профессиональная помощь в разрешении спорных вопросов

Так уж устроен мир, что как бы ответственно вы не подходили к решению каких-то проблемных вопросов, риск возникновения неприятных ситуаций, пусть и минимальный, всегда остаётся. Не исключение и сфера доверительного управления.

Положения об ответственности доверительного управляющего регламентированы в статье 1022 ГК РФ. В статье указанно, что доверительный управляющий несет ответственность в случае, если он не проявил должной заботливости об интересах выгодоприобретателя.

Любые моменты, касающиеся правовых аспектов управления, следует прояснить заранее. В этом вам помогут специалисты сайта Правовед, о котором мы уже упоминали выше. Основные достоинства этого ресурса — профессионализм участников, низкие цены, и доступность в получении квалифицированных правовых услуг.

Чтобы не оказаться потерпевшей стороной в спорных ситуациях, вам потребуется юридическое сопровождение на всех этапах сотрудничества с управляющей компанией. Лучшее решение – это юридический портал Правовед.

В случаях, когда управляющий отказывается добровольно признавать факт некачественного оказания услуг, выход остается только один — судебное разбирательство. Специалисты портала Правовед помогут в разрешении любых юридических вопросов, в том числе станут вашими представителями в суде.

Рекомендуем к просмотру видео о деятельности компании.

Что такое доверительное управление имуществом

Если отсутствует опыт распоряжения собственностью, рекомендуется поручить выполнение задачи квалифицированному специалисту. Приведем несколько примеров, когда может потребоваться доверительное управление имуществом.

Например, от родственника было унаследовано недвижимое имущество в другом населенном пункте. Владелец квартиры планирует стать арендодателем для получения пассивного финансового дохода. Однако нет времени самостоятельно ездить, искать арендаторов, составлять контракт и отслеживать своевременность оплаты коммунальных услуг. Оптимальным вариантом станет поиск управляющего, который согласится за определенную плату выполнять вышеперечисленные задачи. Российское законодательство разрешает передавать недвижимое имущество в доверительное управление. Человек способен совершать практически любые юридические действия от имени владельца в рамках полномочий, определенных составленным договором.

Доверительное управление имуществом

Под имуществом в договорах ДУ могут пониматься разные объекты: недвижимость, земельные наделы, исключительные права, движимое имущество, акции, а также многие другие активы.

Таким образом, доверительное управление может охватывать самые разнообразные типы имущества. Поэтому данная услуга так популярна у тех, кто живёт за рубежом или в другом регионе и не может управлять своим имуществом самостоятельно. Профессиональный управляющий способен увеличить активы клиента при любом варианте управления — и при полном, и при управлении по согласованию или приказу.

Если над владельцем собственности назначается опека или его признают без вести пропавшим, то она тоже может попасть под доверительное управление. В этом случае опекун (который обычно является физлицом) или орган опеки признаётся владельцем данного имущества, однако правом распоряжения при ДУ они обладают временно и не являются при этом выгодоприобретателями.

Отдельно стоит поговорить о доверительном управлении недвижимостью. Договоры на передачу в ДУ такого имущества, будь то земля, жилые или коммерческие объекты, предусматривают обязательную регистрацию сделки (как и в случае передачи права собственности на недвижимость). В противном случае договор не будет иметь юридической силы, если дело дойдёт до суда. Отечественные управляющие недвижимостью отмечают, что на сегодняшний день особым спросом пользуется доверительное управление коммерческой недвижимостью. Впрочем, управлять по договору ДУ можно и жилыми помещениями (что очень удобно владельцам нескольких объектов и популярно в курортных, туристических городах).

Доверительное управление

Приведи друга и получи

Месяц бесплатного обслуживания ДУ
или 20% от комиссии агентства
при продаже квартиры

Доверительное управление имуществом

Некоторые риелторы начали предлагать услуги по доверительному управлению квартир еще 10 лет назад. Суть процесса заключается в том, что сотрудники агентства недвижимости по просьбе хозяина квартиры сдают ее в аренду и берут на себя все риски и обязанности владельца. Владелец квартиры получает очевидные выгоды: гарантированный стабильный доход и спокойствие за сохранность недвижимости. Для людей, которые надолго уезжают из города или страны, доверительное управление сдачи недвижимости является оптимальным решением.

Какие услуги входят в данную стоимость:

• Поиск арендаторов
• Контроль состояния вашей недвижимости: ежемесячный отчет о проделанной работе и фотоотчет раз в 3 месяца
• Контроль своевременного получения денежных средств от арендаторов
• Оплата коммунальных услуг
• Передача показаний счетчика
• Оперативное решение задач мелкого ремонта (протечка крана, поломка быт.техники и т.д.)
• Работаем только с долгосрочной арендой

Как выбрать управляющую компанию

Профессиональная УК работает исключительно по прозрачным, законным схемам. Клиенту предлагают разные формы инвестирования, несколько способов ввода и вывода денег.

На что обратить внимание при выборе УК:

• Наличие лицензии.
• Рейтинг надежности (от В++ и выше).
• Объем собственных активов (чем больше, тем лучше).
• Размер комиссии.
• Удобство работы.

Обсудите с трейдером условия сотрудничества. Уточните сроки инвестирования, спросите о величине предполагаемого дохода. Чтобы начать доверительное управление капиталом, откройте счет и пополните его любым удобным способом: переводом с карты, электронными деньгами, наличными через банкомат или кассу в отделении финансовой организации.

Риски доверительного управления

Из предыдущего пункта вытекают и основные риски тех, кто передает активы в ДУ. Этих рисков не так много, и они существенно ниже, если бы вы самостоятельно управляли капиталом, не будучи профессионалом.

1. Банкротство кредитного учреждения, от которого образована управляющая компания. Такое событие, без сомнения, отразится на деятельности ОФБУ, в результате обязательства перед вкладчиками могут быть не выполнены или выполнены не в полном объеме.
2. Снижение рыночной стоимости активов. Это риск, который, как правило, затрагивает всех инвесторов, вне зависимости от способа управления капиталом и выбора УК. Такое может произойти при снижении курса валюты, в которой выражены активы, или банкротства крупных компаний – эмитентов ценных бумаг.
3. Риски, связанные с работой УК – неправильный выбор инструментов или времени для совершения сделок.
4. Изменения законодательства о фондовом рынке или налогах, введение санкций со стороны других государств.

Как видите, только пункт номер 3 описывает риск, который относится конкретно к доверительному управлению. Все остальные риски касаются всех инвесторов, поскольку затрагивают рынок в целом.

Что касается пункта № 1 – здесь, как и при выборе УК, следует выбирать банк, ориентируясь на основные критерии:

• срок работы;
• рейтинг доверия клиентов;
• размер активов;
• финансовые результаты и др.

Как оценить работу доверительного управляющего

Для оценки работы УК требуются некоторые знания об инструментах, в которые вы вкладываете свои деньги.

Так, если в портфель включены ETF, можно периодически проверять их доходность на сайтах фондовых бирж и сравнивать с доходностью вашего капитала. Разница не должна быть больше, чем размер комиссии.

Что касается активного управления – опять же, в качестве эталона выберите несколько ведущих индексов. Если вы инвестируете в отечественный рынок – можно ориентироваться на индекс МосБиржи. Индикаторами американского рынка являются S&P 500, NASDAQ, Dow Jones.

Другим важным показателем является состояние имущества УК – размере собственных средств, финансовых результатах в динамике. Эту информацию можно найти на официальном сайте УК, в разделе «Раскрытие информации».

Немаловажен и ваш личный опыт. Для комплексной оценки обращайте внимание на работу специалистов, а именно:

• регулярное и своевременное представление отчетов;
• оперативность и доступность обратной связи;
• частота технических сбоев и др.

Похожие записи:

• Как пробить паспорт гражданина РФ в интернете
• Пенсия в Греции. Минимальный размер пенсии
• Как выгодно рефинансировать старый кредит по новой семейной ипотеке