Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не платить налоги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Налог с продажи квартиры в 2023 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
Примеры расчета налога с продажи квартиры
Итак, теперь нам известно как рассчитывается Налоговая база и как определятся Налоговая ставка.
Давайте рассмотрим, как рассчитывается налог с продажи квартиры, на примерах:
Пример № 1
Гражданин Савельев, постоянно проживает в РФ. Приобрел квартиру в 2020-м году за 3 млн. рублей, а продал в 2021-м за 4,5 млн. руб.
Налоговую базу, в этом случае, можно уменьшить на сумму подтвержденных затрат на приобретение квартиры.
Налоговая база = 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 1 500 000 х 13% = 195 000 руб.
Пример № 2
Гражданка Симонова, постоянно проживает в РФ. Приватизировала квартиру в 2019 году, а продала ее в 2021 за 5,5 млн. руб.
Налоговую базу она может уменьшить на сумму налогового имущественного вычета при продаже размером 1 млн. руб.
Налоговая база = 5 500 000 руб — 1 000 000 = 4 500 000 руб.
Налоговая ставка — 13%
НДФЛ = 4 500 000 х 13% = 585 000 руб.
Пример № 3
Гражданин Артемьев, приобрел в 2020 году квартиру за 7 млн. руб, а продал ее в 2021 за 9 млн. руб. А после этого приобрел новую квартиру за 6 млн. руб. Налоговый вычет на приобретение имущества ранее не использовал.
Налоговую базу гр. Артемьев может уменьшить не только на сумму подтвержденных расходов на приобретение квартиры, но и на сумму налогового вычета при при приобретении размером 2 млн. руб.
Налоговая база = 9 000 000 — 7 000 000 — 2 000 000 = 0 руб.
Поскольку налоговая база равна 0, сумма налога будет тоже равна 0.
Пример № 4
Гражданка Фомина приобрела квартиру в 2019 году за 6 млн. руб. В конце 2021 года продала ее за 8 млн. руб. При этом, в период с января 2021 года по август 2021 была за границей.
Поскольку гр. Фомина провела в 2021 году за пределами РФ более 183-х дней, она является налоговым нерезидентом. Уменьшить налоговую базу на сумму фактически затрат на приобретение квартиры, она не в праве.
Налоговая база = 8 000 000
Налоговая ставка для нее, как для нерезидента, составляет 30%.
НДФЛ = 8 000 000 х 30% = 2 400 000 руб.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как повлияет закон на вторичный рынок
По данным «Циан.Аналитики», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас продолжает восстанавливаться. В сентябре 2022 года сделок было больше на 7% в сравнении с августом, хотя в сравнении с сентябрем 2021 года число сделок оказалось ниже на 29%.
— Но разрыв в годовой динамике снижается: весной он был на уровне 42–45% из-за дорогой ипотеки. За три квартала в Москве заключено 96,3 тыс. договоров, что на 21% ниже 2021 года, — пояснила «Известиям» эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.
По ее словам, после объявления мобилизации в конце сентября и начале октября спрос просел на 20% относительно фоновых значений начала сентября, однако к концу октября восстановился, достигнув уровня 80% от среднего значения за 2021 года.
Виктория Кирюхина считает, что законопроект окажет позитивное влияние на спрос на вторичном рынке, где большое число «альтернативных» сделок, когда взамен проданной квартиры сразу приобретается новая — обычно большей площади и стоимости.
— С финансовой точки зрения переезд в готовое жилье станет более выгодным тем, кто владеет квартирой не так давно и не готов, во-первых, платить налог от продажи, во-вторых, арендовать недвижимость, пока дом строится, — сказала она.
По ее словам, сейчас на сайте «Циан» в городах с численностью населения от 500 тыс. человек в продаже 21% квартир — в домах, построенных с 2018 по 2021 год, то есть попадающих под пятилетний срок владения — без поправки на то, что часть из этого объема уже освобождена от налогов за счет того, что с покупки прошло более пяти лет, когда жилье было приобретено на котловане.
Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года
Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:
- Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
- Расходами на ее приобретение — то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.
Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):
- (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
- (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.
Налог с продажи квартиры пенсионером: подводим итоги
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если гражданин продает ее не ранее пяти лет использования.
- Налог с квартиры не насчитывается в том случае, если владелец продает ее не ранее трех лет использования, при выполнении дополнительных условий (см.выше).
- Гражданин в некоторых случаях может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.
- Продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры, если ее цена ниже 1 млн. рублей и ее цена не ниже 70% от кадастровой.
- Бывший собственник может уменьшить налогооблагаемую базу на документально подтвержденные затраты на приобретение квартиры. При этом с целях налогообложения будет учитываться продажная цена не ниже 70% от кадастровой.
- Продавец обязан предоставить в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ и оплатит всю сумму налога.
Пенсионерам не предоставляются льготы на оплату налога с продажи квартиры. Это касается не только законов федерального, но и регионального уровня. Если по действующим нормам, недвижимость подпадает под статус объекта налогообложения, пенсионеру придется выплатить причитающуюся государству сумму налога. При этом, гражданин вправе воспользоваться правом уменьшения итогового размера выплаты на налоговый вычет.
Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет. Есть три способа это сделать:
— учесть средства, которые были потрачены на покупку;
— применить вычет в 1 млн рублей;
— воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.
Воспользоваться вычетом в 1 млн
НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.
При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.
Рассмотрим вычет на примере:
Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.
Зачесть затраченные средства
НК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов. К тратам можно отнести:
— затраты на отделку и строительство;
— оплату ДДУ;
— стоимость квартиры при покупке.
Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.
Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.
Рассмотрим этот вычет на примере:
Приобрели недвижимость в 2019 году и решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:
От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн. Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.
От 1,5 млн рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.
Вернуть налог при покупке другой недвижимости
При продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:
Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).
Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.
Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.
Как осуществить налоговый взаимозачёт?
Почему же вам так не терпится продать квартиру, полученную в собственность в результате приватизации, ну или в качестве наследства и подарка? Возможно, вам просто нужны деньги. Однако высока вероятность, что эти деньги вы потратите на приобретение нового жилья. Ну, мало ли, вдруг в этом вас что-то не устраивает (состояние, расположение, площадь…), а вот какая-то новостройка вдруг полюбилась одним лишь своим внешним видом. И в таком случае вам точно не помешает использование налогового вычета.
Допустим, что вы продаёте квартиру за пару миллионов рублей, а после покупаете ещё одну квартиру, которая стоит на пару миллионов рублей дороже. Из первой суммы вы вычитаете миллион рублей и отнимаете 13%, это вы наверняка уже запомнили. Однако так как вы не только продаёте, но и покупаете, то есть по сути остаётесь собственником квартиры в стране, государство идёт вам навстречу и позволяет воспользоваться налоговым вычетом. Отсчитайте 13% от дополнительно потраченных вами на приобретение новой квартиры двух миллионов (но не больше, потому что сумма вычета тоже не бесконечна). Забавно, что таким образом вы можете не просто не потратиться на налог, а получить дополнительные деньги. Получается своеобразный налоговый взаимозачёт.
Платится ли НДФЛ с продажи квартиры?
Само понятие «НДФЛ» расшифровывается как налог на доходы физических лиц. Согласно Главе 23 НК РФ, по состоянию на 2021 год размер выплат в счет сбора составляет 13 процентов от полученной прибыли (для налоговых резидентов РФ). К таким доходам относится не только, к примеру, заработная плата, но также:
- Сдача какого-либо имущества в аренду (жилья, транспортного средства, профессионального инструментария и т.д.);
- Доходы, полученные за рубежом (иностранные предприятия либо физ. лица, не являющиеся гражданами РФ);
- Выигрыши во всевозможные лотереи, азартные игры и т.д.;
- Доход, полученный в результате продажи ценного имущества (недвижимости, ТС и т.д).
Таким образом, закон довольно четко устанавливает норму: да, за продажу квартиры или дома в обязательном порядке выплачивается налог в размере 13%. Правда, это правило актуально не для всех — НК РФ предусматривает и исключения по категориям налогоплательщиков, типу передачи прав на собственность и другим параметрам.