Почему управление лучше субаренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему управление лучше субаренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

---

Определение стоимости аренды

Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.

Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:

• качество и стоимость ремонта квартиры;
• степень обустроенности мебелью и техникой;
• количество комнат и спальных мест;
• размеры помещений в квартире;
• отдаленность от транспорта и т.д.

Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.

Обстановка и оснащение квартиры для посуточной аренды

При долгосрочной аренде вполне реально найти арендаторов с собственной мебелью и бытовой техникой. Квартиру для краткосрочной аренды обязательно необходимо оснастить.

Минимальный комплект мебели и бытовой техники обычно включает:

• двуспальную кровать 140–180 см;
• диван;
• платяной шкаф;
• телевизор;
• обеденный стол;
• 2–3 стула;
• кухонный гарнитур;
• холодильник;
• варочную панель или плиту;
• стиральную машинку;
• микроволновую печь;
• электрочайник.
• Некоторые владельцы дополнительно докупают мультиварку и кофеварку, утюг и фен.

Начал бизнес с субаренды

С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:

1. Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
2. Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.

Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Виды доходной квартиры

Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:

• Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
• Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
• Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.

Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.

Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.

Порядок действий:

1. Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
2. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
3. Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.

Каталог компаний Москвы

Каждая компания каталога имеет свою страницу или отдельный сайт, созданный через конструктор Cataloxy, где расположена вся информация, которая может быть полезна потребителю: подробное описание деятельности, ссылки на сайты, телефоны и адреса. Отзывы и оценки клиентов помогут сориентироваться, и решить, стоит ли обращаться за помощью в данную компанию. Если у вас есть что добавить, вы можете написать отзыв, основанный на собственном опыте. Многие фирмы Москвы публикуют свои новости, каталоги товаров и услуг, открытые вакансии или видео о своей продукции.

В каталоге также можно найти режим работы и расположение на карте. Связаться с представителями организаций можно не только по телефону, но и непосредственно через наш сайт: написать письмо, воспользовавшись специальной формой обратной связи, которая есть на страничке каждой компании. Чтобы не потерять нужную информацию воспользуйтесь функцией «Распечатать».

Актуальность бизнеса по сдаче квартиры посуточно

Было время, когда бабушки стояли на вокзале и трясли ключами, зазывая постояльцев. Сейчас есть интернет, вся информация там. Весь бизнес переходит во всемирную сеть. Больше нет необходимости ловить жильцов на станциях и в аэропортах. Советы, как сдать квартиру посуточно, будут рассмотрены далее в статье.

• Посуточная аренда аппартаментов — самый динамично развивающийся вид бизнеса. Развитие интернета позволяет вести бизнес из любой точки мира.
• Низкий порог входа и быстрая окупаемость до 100% в месяц.
• Люди все больше выбирают аппартаменты, дома, комнаты, чем гостиницы.
• Низкие издержки по сравнению с гостиницами.
• Возможность применения посуточной аренды в собственной или арендованной недвижимости.
• Окупаемость инвестиций от 1 месяца.

Рост посуточной аренды обеспечивается благодаря:

• 1 млрд путешественников в год.
• Это количество увеличивается на 5,5% в год.
• Через 10 лет количество удвоится.
• Меняется и культура путешествий, они становятся более нестандартными. Люди ищут более уникальный опыт/места (+45% за прошлый год).
• В ближайшие 5 лет количество путешественников, считающих себя исследователями (не туристами) увеличится на 1,8 млрд.
• Компании, в том числе крупные корпорации и холдинги предпочитают снимать в частном секторе для своих командированных сотрудников вместо отелей.

Доходная недвижимость для краткосрочной аренды может быть разного происхождения и прибыль будет отличаться:

• В собственности. Досталась по наследству. Идеальный, самый простой вариант. Для Москвы средняя долгосрочная аренда однушки 30 000 рублей. Анализируя сайты по сдаче квартир посуточно, временное жилье в нужном районе, хорошим ремонтом можно найти за 2500 – 3000 руб/ночь. При заселении на 20 дней в месяц, получается 50 000 — 60 000 р. Будут дополнительные расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку (по желанию).
• Субаренда. Прибыль получается на разнице съема и сдачи примерно вдвое меньше. Наиболее доступный и распространенный способ начать зарабатывать, если нет собственной недвижимости. В этом случае нужны средства на первый месяц аренды. Вернутся они могут через 10-15 дней. Но усилий приложить придется больше.
• Покупка. Приобретать элитное жилье не имеет смысла. Окупаемость такого объекта — 50 лет. Комфорт, бизнес, средний эконом в ликвидном месте через 7 лет выйдет на рентабельность. Ипотека, потребительский тоже вариант со своими сложностями, ответственностью, связанными с заемными деньгами и необходимостью документов для банка — 2НДФЛ или справку с места работы по форме банка, подтверждающую доход, деньги на первоначальный взнос, в случае с ипотекой 30 — 50%.

Как правильно заключить договор?

Немаловажную роль в вопросе о том, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно, играет такой документ как договор. Правильно составленный договор спасет вас от возможных рисков и опасностей.

Образец документа можно скачать из интернета и скорректировать под свои личные требования и условия. Что обязательно должно присутствовать в документе:

• ФИО обеих сторон, а также паспортные данные;
• предмет договора – квартира;
• дата составления;
• срок, на который предоставляется недвижимость;
• сумма платежа;
• права и обязанности сторон;
• штрафные санкции за нарушение договора и порчи имущества;
• подписи сторон с расшифровкой.

О законности посуточной сдачи квартиры

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Риски арендодателя в случае отсутствия договора

1. Использование помещения не по назначению. Недобросовестные квартиранты могут использовать жилье в качестве коммерческого помещения или офиса.
2. Ответственность за неуплату налогов. Отклонение от уплаты налогов может повлечь за собой большие штрафы и уголовную ответственность.
3. Безнаказанность нанимателей жилья. Даже если на первый взгляд, кажется, что квартира вручается порядочным людям, иногда это оказывается не так. Они могут безнаказанно испортить имущество, забрать с собой вещи собственника помещения или распродать их.
4. Субаренда. Если не воспользоваться способом, как по закону сдать квартиру в аренду и не составить договор, то можно стать жертвой мошенников. Схема предполагает сдачу жилья арендатором третьим лицам по более высокой стоимости.
5. Неуплата за проживание. Арендаторы могут оставить после себя долги по коммунальным услугам или съехать без оплаты, поэтому безопасно сдать квартиру в аренду без договора довольно сложно.

Напоследок – самое неприятное. К аренде квартиры нужно подойти подготовленным – если не во всеоружии, то хотя бы с полным кошельком. Тем более, когда снимаете жильё через агентство – да, за большие проценты их и не любят. А за ваши особенные требования, такие, например, как срочность, процент может быть ещё увеличен. И это всё даже не считая того, что квартира за 50 тысяч рублей в первый месяц обойдётся вам примерно в два раза дороже – заплатить придётся за первый и последний месяц, а возможно, вас ещё попросят внести залог или оплатить амортизацию, то есть износ мебели и техники. И, кстати, обсудите с хозяином квартиры, кто и как будет оплачивать коммунальные услуги. А если это будете вы, проверьте, нет ли на квартире уже долгов – не стоит платить за предыдущих жильцов, которые не экономили на воде.

Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:

1. Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
2. Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
3. Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
4. Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.

Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:

• Airbnb;
• Booking;
• Суточно;
• Твил;
• Островок;
• Авито;
• Agoda.

Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.

Законно ли сдавать квартиру посуточно

На законодательном уровне легально сдавать квартиру можно на любой срок, включая одни сутки. Главное сдавать дом, комнату или апартаменты согласно установленных законов:

• включая уплату налоговых сборов;
• заполнения отчетных документов;
• правильно составленного договора;
• без нарушения прав соседей.

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но, если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок, то возможно наложение штрафа по судебному решению.

Что касается налогов, то оплачивать их можно одним из трех способов:

• в виде НДФЛ – 13%;
• покупка патента – 6%;
• налог на самозанятость – 4%.

Законная посуточная и долгосрочная сдача квартиры обязательно облагается налогом.

Как сдать квартиру в аренду – пошаговая инструкция

Сдать квартиру в Москве без посредников крайне просто. Но почему-то 99% объявлений на всевозможных порталах и интернет-досках написаны именно агентами. И объяснение этому вполне понятны любому, кто хотя-бы раз пытался снять крышу над головой.

Все просто! Арендодатель получает данную услугу от агентства бесплатно. Платит в данной ситуации тот, кто хочет снять жилье.

Кроме того, состав услуги по поиску арендатора включает в себя множество действий – в том числе подачу платных объявлений в интернет, средства массовой информации, отбор желающих снять себе жилище в соответствии с требованиями собственника, организацию просмотров, подготовку договора и т.д.

Зачем это делать самостоятельно самому, если весь этот перечень мероприятий может сделать кто-то другой? К тому же профессионально и безопасно для Вас.

Большинство собственников соглашается с этим мнением и поручает эту «головную боль» специалистам. Осталось только выбрать агентство либо частного риелтора, который выполнит эту задачу качественно. Что должен сделать профессионал, чтобы быстро и эффективно сдать квартиру? Как выбрать надежное агентство недвижимости, чтобы сдать квартиру в Москве долгосрочно, быстро, безопасно и по наибольшей цене. Давайте разберемся.

Похожие записи:

• Могут ли граждане России в упрощенном порядке получить гражданство Таджикистана?
• Может ли муж при разводе забрать ребенка у матери
• Как оформить налоговый вычет через сайт ФНС: пошаговая инструкция