Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как продать загородный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Можно ли продать участок с незарегистрированным домом
Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет.
В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.
Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.
Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы
Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:
- Квитанция за госпошлину.
- Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
- Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.
Предварительный договор
Обычно чтобы подтвердить серьёзность намерений, участники сделки заключают предварительный договор купли продажи. Этот документ содержит ключевые пункты сделки и служит своеобразной гарантией для каждой из сторон. Договор не нуждается в нотариальном заверении, но при желании можно соблюсти эту процедуру.
Какие положения содержит предварительный договор:
- Предмет сделки. Покупатель указывает: хочу купить дом у данного гражданина. Продавец даёт гарантию, что не продаст строение другому человеку.
- Ключевые моменты. Здесь могут указываться способы передачи денег и внесённая предоплата.
- Сроки подписания основного договора. По умолчанию, с момента заключения предварительного договора купли-продажи до подписания основного документа установлен срок в 12 месяцев. По обоюдному согласию сторон, срок может изменяться, о чём ставится отметка в предварительном договоре.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени. Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Можно ли продать дом без документов
Дом и земельный участок продать без документов в официальном порядке не получится – такую сделку не зарегистрирует Росреестр.
При наличии юридических прав на имущество, но отсутствии подтверждающих бумаг на руках, целесообразнее обратиться территориальное отделение Росреестра для восстановления необходимых документов, тем более, сейчас их число значительно сократилось и несколько справок заменяется одной.
Вариант с продажей дома без каких-либо документов возможен только при фактическом расчете по договоренности с покупателем, но ни один покупатель не пойдет на подобную сделку. Ведь в таком случае, он фактически отдает свои деньги за неизвестное имущество, право собственности на которое может находиться совсем у другого человека.
Современное законодательство идет навстречу собственникам недвижимости, упрощая процедуры работы с документами. Таким образом становится проще соблюсти установленный порядок, чем пробовать его обойти или пропустить какие-то этапы.
Если вы не знаете, как продать дачу без посредников быстро и выгодно, в этом вам могут помочь объявления. Главная ваша цель – чтобы о даче узнало как можно больше людей. Лучше всего помещать объявление в интернете на разных сайтах. Регулярно обновляйте их.
Также, еще нужно раздавать листовки, и клеить объявления в своем районе. Говорите, что вы продаете дачу всем своим знакомым и друзьям, может они слышали, кто хочет купить недвижимость. Даже на самом дачном домике напишите надпись «Продается».
Только если вы испробуете все методы рекламы, а не только один, вы сможете быстро найти покупателя.
Основные нюансы в процессе продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи дома — важный документ
Прежде чем рассматривать сам процесс оформления договора и его стоимость, давайте кратко рассмотрим общий порядок мероприятий, проводимых при купле-продаже недвижимой собственности. Первое, что стоит отметить, это необходимость обращения в специальный государственный орган – Росреестр, который отвечает за регистрацию недвижимого имущества на новых лиц при его дарении, продаже и прочей передачи в постоянное пользование на правах хозяина.
Законодательство РФ регламентирует, возможность оформления договора в двух формах:
- письменной форме, незаверенной нотариусом, но только в том случае, когда происходит полное дарение имущества;
- документальной форме с обязательным нотариальным удостоверением сделки во всех остальных случаях передачи имущества.
При обращении в Росреестр с первым видом договора купли-продажи дома оплатить необходимо только госпошлину за проведение перерегистрации собственности на другое лицо. Осуществление сделки с нотариальным заверением потребует больших трат, которые заключаются и в оплате пошлины государству, и в оплате услуг нотариуса.
Многие люди думают, что, работая с нотариусом, можно полностью обезопасить себя от каких-либо рисков при передаче имущества стороннему лицу, но это не так. На сегодняшний день получить доступ к необходимой информации при проведении переоформления имущества можно в том же Росреестре, заплатив небольшую пошлину. В государственном органе любому лицу могут предоставить регистрационные данные на определенную недвижимость, если оно участвует в сделке по передаче такового.
Справедливости ради стоит отметить, что работа с нотариусом более проста и не проблематична при осуществлении всех необходимых процедур походу сделки. Важно помнить, что перед составлением договора по купли-продажи, также необходимо собрать некоторые документы и повести правильную оценку стоимости недвижимой собственности.
Как продать дом с земельным участком: пошаговая инструкция
Продажа недвижимости с землей принципиально не отличается от продажи квартиры, однако имеет нюансы. В этой инструкции мы расскажем, какие шаги нужно предпринять, чтобы быстро и выгодно продать дом с земельным участком.
- Чем отличается продажа дома с земельным участком от продажи квартиры и какие нюансы придется учесть.
- Как подготовить дом к продаже.
- Стоит ли привлекать риелтора.
- Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком.
- Какие документы потребуются для продажи дома.
- Как разместить эффективное объявление о продаже дома.
- Какие налоги придется заплатить с продажи дома.
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.
Процедура продажи дома
Какие документы требуются для продажи дома, и кто должен их собирать для совершения сделки? Договор купли-продажи недвижимых активов является далеко не единственным документом, который будет необходим для оформления перехода прав на индивидуальный жилой дом. Большую часть из них предстоит собирать продавцу объекта на стадии подготовки сделки.
Процедура отчуждения дома отличается от аналогичной сделки в отношении жилых помещений в многоквартирной доме, так как одновременно должно быть передано право собственности на земельный участок.
Таким образом, для надлежащего оформления правоустанавливающих документов на нового владельца сторонам потребуется выполнить следующие действия:
- прийти к взаимной договоренности обо всех существенных и дополнительных условиях сделки (предмет, стоимость, сроки и т. д.);
- подготовить и проверить пакет документов, необходимый для последующих процедур;
- оформить договор и акт передачи в письменной форме;
- представить документы купли-продажи для совершения регистрационных мероприятий одним из способов, указанных в законодательстве;
- дождаться проведения правовой экспертизы в территориальном учреждении Росреестра;
- забрать документы, подтверждающие переход права собственности к новому лицу.
На стадии согласования условий соглашения происходит проверка юридической чистоты сделки в результате которой продавец должен дать покупателю исчерпывающий комплект документации, подтверждающий законность распоряжения объектом.
После подписания договора стороны должны обратиться в уполномоченные органы с пакетом документов для продажи индивидуального жилого дома, на основании которых информация о сделке будет внесена в государственный реестр (ЕГРН).
При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:
- в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
- в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
- перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
В 2023 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:
- документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
- межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.
Список обязательных документов
Купля-продажа земельного участка через МФЦ или отделение Росреестра проводится при условии предоставления следующего списка документов:
- паспорт (свидетельство о рождении, если собственник несовершеннолетний);
- договор купли-продажи.
Эти документы для продажи земельного участка считаются обязательными. Но приведенный перечень расширяется, если:
- участок продают супруги, и объект недвижимости является совместно нажитым имуществом;
- среди собственников есть несовершеннолетние;
- продажа участка осуществляется через доверенное лицо.