Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если срок претензии по дду истек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К претензии желательно приложить копии документов, которые у застройщика отсутствуют. Например, копию заключения специалиста, если в этом заключении установлены допущенные застройщиком нарушения. Также если претензию подписывает представитель, необходимо приложить копию доверенности. Копии ДДУ, передаточного акта, платежных документов к претензии прикладывать не нужно, эти документы должны быть у застройщика.
Как составляется досудебная претензия застройщику
Жестких требований к оформлению документа закон не предъявляет. Как и при любом официальном обращении, указываются данные сторон: ФИО владельца жилья, банковские реквизиты для перечисления средств, наименование организации-застройщика, почтовые и электронные адреса, телефоны. Самое важное – четко и подробно изложить суть претензии и грамотно обосновать ее:
- указать, какое обязательство нарушил застройщик;
- привести планируемые и фактические сроки сдачи объекта, составить список недоделок;
- сослаться на нормативные акты, согласно которым компания обязана компенсировать ущерб;
- точно рассчитать размер причитающейся выплаты, если речь идет о неустойке;
- изложить требования (выплаты денег, устранения дефектов, передачи жилья);
- установить срок рассмотрения претензии застройщиком (обычно 10-20 дней);
- сообщить, что в случае игнорирования обращения будет подан иск в суд.
К документу необходимо приложить копии договора и квитанций, подтверждающих внесение дольщиком своевременной оплаты. Чем более аргументированно составлена претензия, тем серьезнее к ней отнесется застройщик. От голословных обвинений он почти наверняка отделается формальной отпиской, а при рассмотрении дела в суде заявит, что не выполнил требования из-за их необоснованности. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых остается у автора. Он пригодится впоследствии, если придется обращаться в суд.
Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество
В «досудебки» застройщику нужно указать срок, в который должна быть перечислена вам неустойка. Вполне достаточно указать срок равный десяти календарным дням, независимо от того, что написано в вашем договоре. При этом иск может быть подан ранее истечения срока на удовлетворение ваших требований по неустойке. Десять дней, предусмотренные законом о защите прав потребителей, обязывает застройщика выплатить неустойку в пределах указанного срока, но не ограничивают истца в сроках подачи иска.
- договора долевого участия;
- всех приложений к нему;
- договора уступки при наличии;
- переписки с застройщиком;
- документов об оплате ДДУ;
- договора найма квартиры (для компенсации убытков).
- кредитного договора (для компенсации убытков в виде переплаты процентов).
Существует два способа вручения претензии застройщику. Условно они делятся на обязательный и необязательный способы. Забегая вперед, отметим, что обязательный способ должен быть реализован в любом случае, даже если дольщик уже вручил претензию необязательным способом.
Перед подачей претензии необходимо оценить перспективу развития событий. Для этого следует понять, какова позиция застройщика по поставленному вопросу, а также оценить вероятность разрешения спора в судебном порядке. Претензия составляется в двух экземплярах, один из которых передается представителю строительной компании. Представитель на экземпляре дольщика должен проставить:
- Дату получения претензии.
- Свою фамилию, имя, отчество и должность.
- Подпись.
Желательно, чтобы на документе был проставлен регистрационный номер, однако если внутренним документооборотом компании не предусмотрена регистрация входящих документов, то добиться выполнения данного условия невозможно. У необязательного способа вручения претензии есть существенный недостаток. Такой способ подойдет при общении с застройщиком, старающимся исполнить свои обязательства надлежащим образом.
Если же строительная компания в суде будет утверждать, что не получала от дольщика никаких документов, то возникнут определенные трудности. Например, представитель компании представит выписку из штатного расписания за подписью руководителя, в которой лицо, принявшее у вас претензию, не значится. Суд не признает факта вручения документа.
Юристы советуют не прибегать к конфликтам, если претензию, переданную необязательным способом, отказываются принимать или отказываются проставлять подпись на вашем экземпляре.
Обязательно ли писать претензию застройщику?
Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.
Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:
- направление досудебной претензии о неустойке,
- доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
- вручение претензии адресату.
Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.
Случаи, когда застройщиком затягиваются сроки сдачи, участились, неудивительно, что недовольство вложившихся в квартиры граждан растет, ведь они уже могли справлять новоселье. Вполне законно строительная компания может отодвигать сроки сдачи, но при этом должна сообщать как минимум за 60 дней до предполагаемой даты.
Важно! Сами покупатели решают соглашаться или нет на подобное предложение. Даже если их предупредили, они имеют право требовать неустойку и подавать претензию. Ведь решение исключительно добровольное.
Дольщикам стоит понимать, что пускать ситуацию на самотек нельзя, а уж тем более жалеть застройщика, иначе своих квадратных метров можно вовсе не дождаться. Есть договор, законы и сроки сдачи. Если что-либо нарушается, за это нужно отвечать. Ведь застройщик вряд ли войдет в положение о затрудненном финансовом положении, так же как и банк.
Важно понимать в каких случаях возможна претензия, это законные основания. Среди основных – затягивание срока сдачи объекта. Именно по этому вопросу больше всего претензий. По закону требовать неустойку можно еще в случаях:
- Недостатки строительства. Среди них: трещины, промерзание, некачественная установка окон и т. д. Для того чтобы претензию можно было предъявить важно не принимать объект с дефектами, в особенности это касается явных недостатков. Если осмотр квартиры был невнимательный и акт приема-передачи подписан, то и вменять застройщику нечего. Что касается дефектов, что проявляются позже, таких как промерзание стен, то для предъявления такой претензии на работы должна быть гарантия.
- Несоответствие метража, заявленному в документах – меньше, чем было оплачено.
- Некачественный ремонт – действуем аналогично первому пункту.
- Наличие дополнительных объектов, которых по плану быть не должно. Это пристройки, подвалы и т. д.
- Нарушение технических норм строительства.
Обращение в суд происходит в таких случаях:
- Отказ от выплаты неустойки.
- Отсутствие реакции на претензию в течение отведенного в документе срока.
Это говорит о том, что досудебное урегулирование, которое является обязательным, не произошло.
Собственно в иске следует указать свои требования, которые могут быть такими:
- Неустойка в сумме…
- Штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить претензию.
- Компенсация морального ущерба в сумме…
Что делать, если застройщик не ответил?
Предположим, застройщику была отправлена претензия о нарушении срока сдачи дома (или любая другая). Девелопер ее проигнорировал, не изъял корреспонденцию на почте в течение 30 дней, прислал отписку. В такой ситуации не нужно:
- надеяться, что все само образуется – это ложная иллюзия, свойственная порядочным людям;
- искать оправдание застройщику «претензия не дошла, ответственное лицо в отпуске или на больничном и пр.» – увы, документ просто игнорируют;
- отправлять документы повторно – количество уведомлений не переходит в качество;
- писать жалобы в прокуратуру, жилинспекцию и прочие администрации – напрасная трата времени.
По сути дела, если застройщик нарушает сроки претензионной работы, то это уже является его отказом в удовлетворении требований дольщика. И потому стоит начинать готовиться к суду.
Начнем по порядку, какие же виды строительных дефектов встречаются наиболее часто:
- Дефекты, касающиеся общественной территории дома, то шахты лифтов, пожарная лестница, фасад здания.
- Трещины в стенах, отслоение обоев и плитки, всё это является следствием нарушения СНиПов.
- Плохо собранные конструкции сантехники или неправильно установленные.
- Проблемы, возникшие при проектировании приточно-вытяжной вентиляции (слишком холодно или слишком жарко в помещении).
- Перебои электричества, появившиеся в следствии нарушений при производстве электромонтажных работ
- Повреждения дверей, окон, подоконников, раковин, унитазов и иного оборудования, монтаж которого предусмотрен условиями договора.
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
Когда лучше подавать претензию застройщику
Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.
Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.
Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.
Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.
Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.
Несоответствие отделки квартиры
При написании претензии нужно отталкиваться от того, насколько значительна сумма ущерба. Если ваши претензии по недостаткам квартиры незначительны и немногочисленны, вам будет проще их устранить самостоятельно, чем составлять претензию, а затем с юридической помощью требовать от застройщика их устранить. К сожалению, строительные компании редко идут на уступки, даже когда их вина очевидна, и чтобы получить даже символическую сумму неустойки дольщикам приходится мобилизировать свои финансовые и юридические ресурсы. Соответственно, писать претензию к застройщику и требовать устранить недостатки разумно только при наличии существенных, неоспоримых недочётов. Ими могут быть:
- площадь квартиры меньше той, что указана в договоре;
- отсутствие подведённых коммуникаций;
- соответствие отделки квартиры с требованиями, указанными в ДДУ;
- иные недостатки, мешающие полноценному проживанию в квартире (сломанные двери, отсутствие окон и.т.д.)
Что делать, если недостатки обнаружили не сразу
Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.
По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:
- естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
- нарушение пользователями правил эксплуатации;
- отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.
Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.
Срок удовлетворения застройщиком претензии
Срок удовлетворения претензии застройщиком зависит от требования, которое в такой претензии заявлено участником долевого строительства.
Срок 20 дней
установлен законом для удовлетворения требования дольщика о возврате денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора в связи с:
- неисполнением застройщиком обязательства передать квартиру в срок в течение двух месяцев
- неудовлетворением застройщиком требования участника долевого строительства о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, о соразмерном уменьшении цены договора, о возмещении своих расходов на устранение недостатков
- существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства
- нарушением застройщиком срок уведомления участника долевого строительства о прекращении договора поручительства
- в иных случаях
Срок 10 дней
установлен законом для возврата денежных средств застройщиком в связи с расторжением договора долевого участия в строительстве по требованию участника долевого строительства (в судебном порядке) в случаях:
- когда строительство приостановлено или прекращено, либо, когда стало очевидным, что в срок, установленный договором квартира передана не будет
- когда в проектную декларацию внесены существенные изменения, в том числе, в части размера объекта недвижимости
- изменено назначение общего имущества и (или) нежилых помещений
- в иных случаях
Чего можно добиться по гарантийному сроку
Возмещение ущерба, нанесенного явно недобросовестным строительством:
- ляпы, кривые стены, окна, двери;
- занижение площади или высоты потолков в квартире;
- дыры в стене и полу, неровности, трещины, плесень, протекающая крыша;
- непрочные перекрытия, провисание несущих конструкций, потолочных плит;
- нефункционирующие вентиляция, канализация, мусоропровод, лифт и другие общедомовые элементы.
Это неполный список.
ВАЖНО! Если квартира покрылась плесенью, потому что собственник экономил, хотя отопление зимой было нормативным, то это его зона ответственности, обвинить никого не удастся. Если же промерзает стена по причине некачественной теплоизоляции, устраняет дефект застройщик.
За несущие конструкции, стены, потолки, крышу и фасады здания контрагент отвечает в течение 5 лет. За качество общедомовых коммуникаций — подвала, мусоропровода, лифта, работу домофона в подъезде, а также систем водопровода, вентиляции и канализации ответственность подрядчика длится 3 года. Но речь идет именно о конструктивных дефектах и качестве материалов.
Ответственность за правильную эксплуатацию этих систем лежит на управляющей компании. Поэтому претензии о перебоях в их работе нужно направлять в УК, а не застройщику. Не возникнет его ответственности и в случае виновных действий жильцов и аварийной ситуации, спровоцированной владельцами и УК.
Собственник жилья может добиться:
- устранения недочетов строительства самим подрядчиком;
- возмещения расходов на ремонт либо снижения стоимости;
- оплаты ущерба и неустойки за неисполнение обязанности в отведенный период.
Основания для составления претензии
Претензия застройщику направляется в случае, если он нарушил законодательство или условия договора. Наиболее часто претензии застройщику пишутся по причинам:
- наличие «недоделок»: не выровнены стены, не закончена стяжка пола, не установлены радиаторы батарей и т.д.;
- низкое качество работ: квартира промерзает, бракованные или сломанные окна, течь труб и т.д.;
- существенные различия в площади помещений;
- нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
- дом сдан с недоделанной придомовой территорией или с пристройками, которых не было в строительном плане;
- невыполнение строительной компанией гарантийного ремонта.
Сроки гарантии — когда можно предъявлять претензии
Законодательно определены такие сроки гарантии:
— на объект, переданный дольщику — 5 лет с момента приема;
— на конструктивные элементы сооружения, относимые к общедомовому имуществу – 5 лет. Срок рассчитывается с момента передачи первого объекта в здании;
— на технологическое и инженерное оборудование – 3 года. Срок рассчитывается с момента приема первого объекта.
Срок гарантии на отделку прописывается в ДДУ. Такие сроки могут значительно отличаться у разных застройщиков и зависеть от различных факторов. Например, от того, к какому классу относится жилье, какие материалы использовали при отделке.
На какие случаи не распространяется гарантия
При передаче квартиры застройщик выдает дольщику инструкцию. В этой инструкции должны быть прописаны правила и условия, с учетом которых можно использовать объект. Это касается как всего объекта в целом, так и входящих в его состав элементов отделки, оборудования, конструктивных элементов. Если в процессе рассмотрения претензии окажется, что жильцы не соблюдали эти правила, то застройщик имеет право не удовлетворять претензию и не устранять дефект за свой счет.
Еще к случаям, когда замеченные или образовавшиеся дефекты не считаются гарантийными, относят:
— естественный износ материала, конструктивных элементов оборудования;
— аварийные ситуации, которые возникли вследствие действий жильцов. Например, когда жильцы нарушили правила эксплуатации канализации, которая забилась;
— поломка оборудования или нарушение целостности конструктивных элементов здания из-за неверных действий управляющей компании или подрядных организаций. Например, которые произошли из-за неправильного обслуживания системы водоснабжения;
— неисправность сетей или оборудования, которое устанавливали сторонние компании;
— дефекты, обнаруженные в видном месте, которые дольщик мог заметить при приеме объекта;
— дефект в замененных или самостоятельно отремонтированных сетях, оборудовании, конструктивных элементах;
— использование помещения не по назначению. Например, когда собственник квартиры использует квартиру в качестве помещения для парикмахерской, кондитерской или для иных целей, кроме проживания.
Бывает, что в течение гарантийного срока дольщик продает уже принятую от застройщика квартиру другому человеку. Поэтому иногда возникает вопрос о том, может ли новый собственник предъявлять застройщику претензии, если заметит дефекты, попадающие под гарантию.
Поскольку новый собственник квартиры не является потребителем по отношению к застройщику, то речь о гарантии идти не может. Претензия может быть направлена только тем, кто принимал квартиру непосредственно от самого застройщика. Это может быть тот, кто заключал ДДУ или тот, кто приобрел квартиру по договору уступки права требования.
Что делать при обнаружении дефектов
Зафиксировать дефект
В первую очередь можно самостоятельно сделать фотографии или записать видео дефекта. Затем нужно заказать экспертную оценку. Это не обязательно, но оформленное заключение поможет доказать вину застройщика в появлении дефектов, если она есть. Для проведения экспертизы лучше сразу пригласить представителя компании застройщика. Представители компании застройщика могут не присутствовать при оценке дефектов, но будет лучше, если они будут уведомлены о проведении экспертизы.
Эксперт по результатам осмотра объекта составит документ, в котором зафиксирует обнаруженные дефекты. Кроме фиксации нарушений эксперт предоставит информацию о том, какие работы необходимо провести для устранения дефекта и какова их стоимость. Если в заключении эксперта будет указано, что дефект возник по вине застройщика, можно направлять претензию.
Составить претензию
В претензии указывают:
— название компании застройщика и его юридический адрес;
— ФИО покупателя, адрес его регистрации, контакты для связи;
— номер договора и дату его заключения, стоимость объекта и дату, на которую дольщиком были исполнены обязательства по перечислению средств;
— дату подписания договора уступки, его стоимость, если он заключался;
— ссылку на законодательство, которое регламентирует гарантию качества объекта, возводимого по ДДУ;
— ссылку на положения ДДУ, если это необходимо. Например, если речь идет о претензиях ко внутренней отделке квартиры, сроки гарантии на которую прописаны в заключенном договоре;
— указание факта того, что недостатки были зафиксированы экспертом и описаны в экспертном заключении;
— требования заявителя;
— дата оформления и подпись заявителя.
Кроме заявления нужно подготовить копии таких документов:
— ДДУ;
— договора уступки, если он был оформлен;
— заключения эксперта по результатам проведенной экспертизы;
— акта приема-передачи объекта.
Если претензия передается не самим заявителем, а его представителем, то дополнительно прилагают копию доверенности.
Если дефекты замечены в местах общего пользования, претензия застройщику может быть направлена товариществом собственников жилья или управляющей компанией.
Направить застройщику претензию
Для этого можно использовать несколько возможных способов:
— лично принести в офис компании застройщика и передать документы под роспись уполномоченному представителю;
— заполнить специальную форму обращения на сайте застройщика при условии, что такая форма есть;
— направить письмо электронной почтой, приложив сканы необходимой документации;
— отправить письмо почтой. При использовании такого способа письмо направляют на юридический адрес застройщика ценным письмом и описывают вложение – перечисляют все документы, сканы которых вкладываются в письмо. При необходимости можно заказать уведомление о вручении письма.
Что делать, если срок гарантии прошел
Нередко дефекты становятся заметными позже установленного гарантийного срока. Если обращаться к закону, который определяет участие в долевом строительстве, то он четко говорит – обратиться с претензиями можно только в течение гарантийного срока. Если он прошел, застройщик не обязан безвозмездно устранять дефекты, уменьшать стоимость договора, компенсировать расходы дольщика на устранение дефекта.
Но нужно учитывать, что к отношениям девелопера и дольщиков, которые купили объект не для ведения предпринимательской деятельности, применимы нормы другого закона. Это закон «О защите прав потребителей». Закон говорит, что потребитель может предъявить исполнителю претензии в отношении выявленных недостатков работы. Условие для этого – возможность доказать факт того, что причины дефекта или сам дефект возникли до принятия работы. Если на результат работы, которым выступает объект, не установлен срок службы, то предъявлять претензии можно в течение 10 лет с момента принятия объекта.