Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приватизированная квартира представляет собой не что иное, как квартиру на праве собственности. Если квартира была приватизирована родителями, то, согласно Семейному кодексу РФ, если завещанием не установлено иное, квартира перейдет к детям, т.е. станет их собственностью.
Квартира приватизирована на троих: как ее продать
Собственник приватизированной квартиры имеет право распоряжаться недвижимостью. Например, продать квартиру. Однако, если квартира оформлена на нескольких лиц, т.е. находится в долевой собственности, при продаже квартиры одним лицом должны учитываться интересы других собственников.
Согласно статье 250 ГК РФ у других собственников имеется преимущественное право покупки доли в квартире. Это значит, что продавец в первую очередь должен известить о продаже доли в квартире иных ее собственников и предложить долю к покупке.
В данной ситуации возможно два варианта развития событий:
- Квартиру можно продать целиком, при этом нужно договориться с иными владельцами долей в квартире, распределить по итогам сделки прибыль, полученную от продажи квартиры. На практике мало покупателей решаются на сделку с дольщиками, т.е. покупать объект недвижимости у одного лица намного проще. Поэтому, скорее всего, придется выкупить долю у других собственников, если речь идет о продаже квартиры целиком.;
- Уведомление собственников долей о преимущественном праве покупки. Уведомление обязательно должно быть направлено в письменной форме, если другие собственники отказались от преимущественного права покупки (отказ тоже в письменной форме), то после этого можно продавать долю в приватизированной квартире третьим лицам. Если в течение одного месяца собственники квартиры не отвечают на уведомление, то такое уведомление считается полученным, а право собственника – реализованным в части отказа.
Оформляем приватизацию на троих и более лиц
По факту квартира может быть приватизирована на двоих, троих и более. Право собственности на приватизируемую квартиру имеют все лица, прописанные по данному адресу. Если человек зарегистрирован в квартире, то он может стать полноправным собственником. Причем, это право, а не обязанность. Лицо может также отказаться от приватизации квартиры на себя, уступив долю в пользу других лиц. Обращаем ваше внимание, что отказ от приватизации не лишает лицо права проживать в дальнейшем в данной квартире.
Приватизация квартиры на троих граждан мало чем отличается от оформления индивидуального права собственности. Приватизировать долю квартиры нельзя, квартира приватизируется полностью с распределением ее долей лицам, имеющим на это право.
Приватизировать квартиру или нет: советы юристов
Когда бесплатная приватизация только началась, она была срочной (до 2004 года). Многие люди приватизировали квартиры «на всякий случай», опасаясь, что позднее будет возможен только их выкуп по рыночной стоимости. Но срок бесплатной приватизации продлевался несколько раз, и, наконец, в 2017 году его отменили совсем (ФЗ № 14).
Это означает, что, прожив определенное количество лет в муниципальном жилье, наниматели могут переоформить его в свою собственность бесплатно, и выкупать квартиры не придется. На сегодняшний день приватизировано почти 80% муниципального жилья в России. Это подавляющее большинство, но все же 20% жильцов, которые еще не приняли решение – это миллионы людей. Для них и предназначены нижеследующие советы.
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Можно ли распоряжаться квартирой, приватизированной родителями
Приватизированная квартира представляет собой не что иное, как квартиру на праве собственности. Если квартира была приватизирована родителями, то, согласно Семейному кодексу РФ, если завещанием не установлено иное, квартира перейдет к детям, т.е. станет их собственностью.
Рассмотрим ситуацию, в которой умирает один из собственников приватизированной квартиры, предположив, что доли равны. В этом случае половина квартиры переходит к наследникам. Наследники бывают двух типов:
- наследники по закону;
- наследники по завещанию.
Если лицо не оставило завещание, то действуют правила наследования по закону. В этом случае недвижимость переходит к наследникам первой очереди, к которым относятся родители, дети и супруг. Наследники могут отказаться от доли в пользу других лиц. При этом частичный отказ от наследства не допускается, т.е. наследство придется либо полностью принять, либо полностью от него оказаться.
Для того, чтобы оформить приватизированную квартиру на себя, наследникам нужно вступить в наследство. Для этого нотариусу потребуются документы:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие родство, если речь идет о наследниках по закону;
- паспорт наследника;
- прописка или иной документ, подтверждающий место проживания наследодателя в последнее время;
- документы на квартиру (техпаспорт, выписка из домовой книги, выписка из егрп);
- иные документы по запросу нотариуса.
«Прописка» в квартире (регистрация по месту жительства или месту пребывания) предоставляет «прописанному» лицу право пользования помещением. Собственнику квартиры принадлежит, помимо права пользования, право владения и право распоряжения.
Также собственник квартиры может без ограничений вселять в квартиру любых лиц, а зарегистрированный в квартире гражданин может вселять в нее только своих несовершеннолетних детей.
«Прописанное» лицо не приобретает долю в праве собственности, поэтому «отнять» квартиру у собственника не может ни при каких законных обстоятельствах.
Единственное возможное неблагоприятное последствие «прописки» в квартире третьих лиц для собственника — это отказ «прописанного» добровольно сняться с регистрационного учета по месту жительства или месту пребывания и освободить квартиру, который влечет за собой препятствия для полной реализации прав собственника на квартиру. В таком случае закон предоставляет способ судебной защиты прав собственника – подачу искового заявления о выселении из жилого помещения.
На какую недвижимость распространяется
На основании ст. 2 Закона о приватизации приватизировать можно любое жилье, которое сдается по договору социального найма и расположено в обычном жилом доме. При этом квартира передается в собственность проживающих там людей. Обычно приватизируются квартиры полностью, но допускается и приватизация комнаты в коммунальной квартире или часть либо доля в приватизированной квартире.
Законодательство содержит и определенные исключения (ст. 4 Закона о приватизации). Недопустимо переоформить в собственность жилые помещения в аварийном состоянии, в доме под снос или в доме, который нуждается в капитальном ремонте. Квартиру в собственность нельзя оформить в общежитиях и домах на территории закрытого военного городка. Нельзя также приватизировать служебные жилые помещения (кроме тех, которые располагались в совхозах или колхозах), кооперативное жилье и квартиры в домах, которые признаны памятниками архитектуры.
Необходимо помнить, что бесплатная приватизация распространяет свое действие на недвижимость, по которой оформлены договоры социального найма до 2005 года. Все договоры, подписанные после указанного срока, под процедуру не подпадают.
Что такое собственность?
| Особенности | Оснований на получение имущества в собственность может быть несколько: договор купли-продажи, завещание, дарственная и все та же приватизация. К собственности относится не только недвижимое, но и движимое имущество (транспортные средства, квартиры, ценные бумаги). |
|---|---|
| Кто является собственником | Владеть имуществом могут физические и юридические лица, отдельные ведомства, муниципалитеты и государство. Правоустанавливающим документом с 2016 года является выписка из ЕГРН, ранее Свидетельство собственности. |
| Преимущества | 1. Вступить в права собственности можно несколькими путями и неограниченное количество раз в течение жизни. 2. Распоряжаться имуществом можно по своему усмотрению. 3. Согласие на перепланировку ни у кого получать не требуется (работы должны производится с учетом всех существующих технических нормативов). 4. Владелец принимает решение о прописке и выписке жильцов из квартиры единолично; при изъятии объекта на нужды государства или при сносе полагается компенсация. |
| Недостатки | Помимо всех минусов, присущих приватизации, при переоформлении собственности на основании договора купли-продажи или договора дарения можно столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем. |
Сущность и механизм приватизации
Приватизация собственности – это процесс перевода недвижимого имущества от первоначального владельца в лице государства к физическому лицу – гражданину и членам его семьи.
Правоустанавливающий документ для проведения процедуры:
- договор социального найма для получения в собственность жилья;
- договор долгосрочной аренды или акт передачи земли в бессрочное пользование для приватизации земельных участков.
Процесс перехода недвижимого имущества проводится на добровольной основе, инициатором выступает проживающий гражданин, выразивший желание оформить на своё имя муниципальную недвижимость. При приватизации квартиры кто является собственником, зависит от количества лиц, участвующих в регистрации сделки. Если переход от властей переходит к одному физическому лицу, то объект имущества после завершения процесса станет его индивидуальной собственностью, если к нескольким участникам, то каждый будет владеть определённой долей, а недвижимость станет объектом долевой собственности.
Механизм проведения включает получение согласия жильцов и предоставление следующих документов в МФЦ:
- заявления на проведение процесса;
- паспортов проживающих и свидетельств о рождении несовершеннолетних детей;
- выписок из ЖЭКа о числящихся жильцах;
- справок с подтверждением раннего неучастия в приватизации недвижимости;
- технического паспорта с указанием общей площади и кадастровой стоимости;
- договора, дающего право на проживание или ордера;
- согласия органов опеки и попечительства при участии несовершеннолетних;
- нотариально заверенного отказа лиц, имеющих право на получение доли.
Благодаря участию МФЦ в 2020 году процесс предельно упрощён, запись проводится в дистанционном порядке во избежание очередей, а ксерокопии документов делаются специалистами при посещении с одновременной подачей документации.
Что будет, если не приватизировать квартиру
Приватизировать свою квартиру или нет – ваше добровольное и осознанное решение, согласованное с остальными зарегистрированными жильцами. Если квартира не приватизирована, вы лишаетесь возможности:
- Полноправно ею распоряжаться и заключать сделки;
- Передавать жилплощадь в наследство;
- Регистрировать новых жильцов независимо от степени родства с ними (возможно только после согласования с муниципалитетом и не всегда);
- Делать перепланировку квартиры (только с разрешения муниципалитета);
- Проживать в квартире пожизненно (любое нарушение условий договора социального найма служит причиной для его расторжения и вашего выселения без предоставления жилья взамен).
Задумываясь о том, можно ли не приватизировать свою квартиру сейчас, ожидая более подходящего момента, сегодня ответ положительный. Программу бесплатной приватизации в России продлили на бессрочный период.
Разница между приватизацией и правом собственности
Здесь уместно следующее разъяснение.
Приватизацией является процесс передачи недвижимости, которая принадлежит муниципалитету, в собственность частному лицу. Из этого следует, что право собственности является последствием реализации права человека на приватизацию. Если рассматривать саму процедуру, то отличие есть только в том, что в процессе приватизации второй стороной выступает государство, а в процессе перехода права собственности — иное юридическое или физическое лицо.
- Первое, что отличает приватизацию от собственности — стоимость процедуры.
Сам по себе перевод жилья в собственность граждан является бесплатным. Выкупать у государства квартиру или землю не нужно. Покупка в собственность — это затратное мероприятие. Таким образом, приватизация (если это не выкуп) бесплатная, а приобретение жилья в личное владение по договору купли-продажи — платное (наследование и дарение — условно бесплатные).
- Второе, чем отличается приватизация от оформления в собственность — субъекты сделки.
Приватизация квартиры или участка предполагает обращение в муниципалитеты или ведомства, т. е. в сделке всегда участвует государство. Оформляя жилье в личное владение, вы имеете дело с физическими или юридическими лицами: внуками, наследниками, бабушками, дедушками, риэлторами — одним словом, предыдущими собственниками жилья. Государство участвует в редких случаях.
- Третье отличие — права на недвижимость.
Приватизация доступна только нанимателю и членам его семьи. И только по договору социального найма жилья. Сторонние люди в сделке участвовать не могут. Собственность не предъявляет никаких особых требований. Есть деньги на квартиру? Выбирай понравившийся вариант, плати и становись собственником. Другое дело, если это дарственная или наследство — здесь нужно иметь определенные права на получение квартиры.
- Четвертое, и последнее, отличие — способы получения объекта.
Приватизация доступна в одной единственной форме, тогда как приобретение имущества в собственность гораздо шире: это и купля-продажа, и наследование, и договор дарения… Одним словом, вариантов масса.
Приведем пример.
Какое отличие между собственной и приватизированной недвижимостью. Никакого. До приватизации жилье принадлежало муниципалитету, а после стало собственностью. С этого момента собственники могут распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Есть только одно большое отличие — приватизированную недвижимость можно вернуть муниципалитету, а ту, которая была получена иным способом (наследство, подарок, купля), не представляется возможным вернуть.
- Если приватизированная квартира относится к совместной собственности супругов, она подлежит разделу в равных долях. Когда оба супруга приватизировали квартиру в общую долевую собственность — доли принадлежат им на праве личной собственности.
- Приватизированное одним из супругов до брака жилое помещение является его личной собственностью и разделу не подлежит. Исключение — признание судом такой недвижимости совместно нажитым имуществом, в связи с вложениями со стороны другого супруга, которые значительно увеличили стоимость жилья.
- При отказе одного из супругов от приватизации в браке, он не имеет права на долю в таком жилом помещении, однако вправе бессрочно проживать в данной квартире.
- Доли детей, участвовавших в приватизации жилья, не подлежат разделу.
- Если супругами в браке по договору купли-продажи приобретена приватизированная квартира — она является их общим имуществом и делится пополам.
А вам приходилось делить приватизированное жилье при разводе? Какой способ раздела использовали?
Риск 2. Наличие скрытых собственников
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
По ее словам, такие скрытые собственники могут начать требовать свою долю уже у нового владельца. Обычно подобные ситуации решаются в суде: старый собственник получает свою долю или стороны заключают соглашение о выплате компенсации за долю.
Сюда же относятся так называемые «мертвые души», добавил президент Международной коллегии адвокатов Москвы «Почуев, Зельгин и Партнеры» Александр Почуев. Речь идет о лицах, которые исторически проживали в квартире до ее приватизации, но потеряли с ней правовую связь — фактически выехали по разным причинам. Например, это могут быть лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы на момент приватизации. «Такие лица могут объявиться после сделки с требованием о вселении в квартиру на праве бессрочного пользования, поскольку их права были или нарушены, или вообще не получен отказ от участия в приватизации», — отметил он.
В итоге дело будут разбирать в суде. По словам адвоката, суд выяснит все обстоятельства и причины, почему человек не реализовал свое право на бессрочное пользование и приватизацию. Иногда решение принимается в пользу старого владельца.
Нюансы для двух хозяев
Если квартира приватизирована на двоих, то она может быть оформлена в совместную собственность без выдела долей. Априори такое оформление подразумевает половину домовладения.
Такие совладельцы могут пользоваться имуществом совместно, не ограничивая себя условностями, а следуя установленному порядку пользования помещением. При выделе долей в последующем, оформляются по ½ долевой собственности, или в таких пропорциях, которые будут установлены соглашением сособственников.
Для супругов выдел долей не является обязательным условием, исходя из норм статьи 35 СК РФ. Такая квартира может продаваться целиком или переходить по наследству и участвовать в иных имущественных операциях. Однако при отчуждении имущества, принадлежащего одному лицу, потребуется официальное оформление долевой собственности.
ВАЖНО: Лица, не зарегистрировавшие свои отношения официально, не могут считаться супругами и претендовать на участие в приватизации.