Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение земельного участка в 2022 году — правила и инструкции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Понятие и порядок раздела земельного участка
Земельный участок – часть земной поверхности, у него есть четкие границы и определено назначение. Размер данного отрезка обозначен в соответствии с действующим законодательством РФ.
Собственником земли может быть муниципалитет, государство или частное лицо. Участок может находиться в собственности одного лица или у нескольких лиц.
Муниципальная собственность – участок находится в пользовании муниципалитета. Частная собственность предполагает принадлежность участка определенному физическому лицу, у которого имеются права на данную землю, предусмотренные законодательством государства.
Любой земельный участок можно разделить на отдельные части, раздел земли является особой юридической процедурой. При разделе первоначальный участок перестает существовать и появляются отдельно взятые территории, при этом у каждого может быть как один, так и несколько собственников.
Как разделить участок земли на две части и оформить отдельно? Раздел земельного участка включает в себя несколько этапов, порядок этих действий не зависит от назначения для данной земли.
Расширение состава сведений ЕГРН
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Раздел земельного участка в собственности по соглашению сторон
Если собственники объекта недвижимости согласны на раздел, отсутствуют законодательные ограничения в части площади, наличия проезда и т. д., процедура образования нескольких земельных участков предполагает выполнение следующих этапов:
- Заключение соглашения между собственниками. На законодательном уровне формат документа не зафиксирован. Но в нем обязательно нужно обозначить, на каких условиях будет проходить раздел, кому и какой участок будет принадлежать. Дополнительно нужно привести ссылку на документ-основание для возникновения права собственности на объект недвижимости. Например, если собственник один, в 2022 году он может использовать следующий образец заявления о разделе земельного участка. На его базе можно подготовить и соглашение, если собственников несколько:
Условия и способы раздела земельного участка
Если супруги имеют делимый земельный участок, соответствующий по размерам нормам региона, то процесс раздела не будет сложным.
Для осуществления раздела необходимо наличие нескольких условий:
- Делимый земельный участок.
- Участки, образованные от исходного, не могут иметь размер меньше, установленного властью субъекта РФ.
- Вторичные земли должны сохранить свое целевое назначение.
- На объекте недвижимости не может быть никаких ограничений и запретов. Если на участок наложен арест судебными приставами, его нельзя делить. Также законодательство запрещает делить фермерские участки.
- К образованным участкам должен оставаться свободный доступ.
Без соблюдения всех названных условий разделить землю невозможно.
Если совместная собственность является неделимым участком, или не соответствует приведенным выше условиям, кадастровый орган откажет в поставке образованных участков на учет.
При установлении неделимости участка владельцы могут сделать следующее:
- Оставить имущество одному из владельцев, а второму компенсировать долю деньгами. Величина компенсации должна соответствовать половине стоимости имущества.
- Продать недвижимость, а вырученную со сделки сумму разделить пополам.
- Не делить участок, оставив его в совместном пользовании, при этом определив порядок пользования.
Разделить совместную собственность можно:
- законным способом;
- добровольно.
Законное разделение участка предполагает раздел исходя из требований законодательства – в равных долях. Если земля неделимая, суд назначит размер денежной компенсации. Денежные средства супруг, оставшийся собственником выплатит второму супругу. Если в ходе судебного разбирательства выясняется, что часть имущества продана или подарена одним из супругов, то к требованиям о разделе добавляется требование о признании недействительной проведенной ранее сделки.
Что включает в себя порядок раздела земельного участка
В первую очередь, закон предусматривает определенные требования к земельному участку:
- Исходный участок должен иметь четкие границы, соответствующие требованиям законодательства.
- Наличие доступа к земельным долям, полученным в результате деления исходного участка.
При разделе земли, согласно законодательству, не требуется наличие согласия арендаторов, землевладельцев, залогодержателей, в том числе, при разделе земли, являющейся собственностью государства или муниципалитета.
Далее, перед тем, как разделить земельный участок на два и более землевладений, необходимо провести его межевание. Работы по межеванию участка могут проводить только организации, имеющие соответствующее разрешение и лицензию на оказание подобного вида услуг. Процедура межевания земельного участка осуществляется с учетом требований Инструкции по межеванию земель на основании заявления собственника земли. Все расходы по данному виду услуг оплачивает непосредственно владелец земельного участка. Участники процедуры размежевания земли:
- собственник (или собственники) участка;
- пользователь земельного участка;
- владелец и пользователь смежного участка;
- инженер-землеустроитель.
Что такое выдел земельного участка
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Что разрешат с 1 января
- Оставить землю в наследство иностранцам
С января 2023 года земельные участки на территории Беларуси можно будет передавать в наследство иностранным гражданам. Согласно действующему Кодексу о земле, передать по наследству иностранцу можно только дом.
- Получить дополнительный участок по заявлению
По старому законодательству можно было предоставить дополнительный земельный участок только с аукциона, по новому — по заявлению гражданина.
В случае если основной участок выкупался, за дополнительный придется заплатить по кадастровой стоимости. Если же земельный участок находился у гражданина на ином виде права — пожизненное наследование или аренда без внесения платы, — то дополнительно платить не нужно: участок будет предоставлен на том же праве, что и основной.
Это касается и садовых товариществ (СТ): как правило, участки на них разбиты, поэтому необходима была корректировка проекта организации СТ — эту процедуру проводили через исполкомы. Норма нового законодательства позволяет это делать без корректировки на основании заявления.
Кроме того, юрлица и ИП, которым дополнительная земля нужна для расширения производства, также смогут получить дополнительные земельные участки без проведения аукциона и без реконструкции жилых домов.
- Отчуждать пустые участки
Если раньше нельзя было продавать пустые земельные участки, то теперь это станет возможным при соблюдении ряда условий. К примеру, срок строительства объекта на таком участке не будет меняться: покупатель обязан будет построить, например, дом в те сроки, которые были определены первоначально при выдаче участка его первому владельцу.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Нюансы при самостоятельной продаже земли
После того, как все условия сделки согласованы с покупателем, можно внести соответствующие изменения в предварительный вариант договора. Его, согласно ст. 429 ГК РФ, можно рассматривать как гарантию совершения предстоящей сделки. Предварительное соглашение будет подписано обеими сторонами, а это значит, что отказываться от своих намерений они не собираются. Регистрировать такой договор в Росреестре нет необходимости.
Согласно ч. 4 ст. 380 ГК РФ участники сделки могут договориться также о задатке. Если после заключения такого соглашения продавец нашел покупателя, готового приобрести недвижимость по более дорогой цене, он может расторгнуть предварительную договоренность. Но в таком случае продавец должен вернуть несостоявшемуся покупателю удвоенную сумму задатка.
В текст предварительного договора следует включать:
- Сведения о сторонах соглашения (Ф.И.О., адреса проживания, паспортные данные).
- Информацию о продаваемом объекте недвижимости:
- кадастровый номер;
- площадь землевладения;
- определяющие его местоположение координаты;
- земельная категория;
- вид разрешенного использования;
- ссылки на правоустанавливающие документы.
- Условия договора (с обязательным указанием цены и описанием порядка оплаты сделки).
- Информацию о намерении заключить сторонами договор купли-продажи.
- Сведения об обременениях на продаваемый надел или об их отсутствии.
- Порядок передачи продаваемого угодья по передаточному акту.
- Дату, на которую планируется подписание договора купли-продажи.
Суть межевания земельного участка
Межевание является частью кадастровых работ и регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ. В этом документе указан весь комплекс работ, которые должны проводиться с целью учета недвижимых объектов в государственном кадастре. В том же числе и подготовка межевого плана.
Определение местоположения участка, границ и площади – важная составляющая, необходимая для кадастрового учета. Ведь постановка на учет невозможна без точных данных по земельному участку.
Из этого следует, что межевание делать нужно обязательно.
Результатом этого действия будет получение межевого плана, который является необходимым документом для предоставления в орган Росреестра, если владелец надела хочет зарегистрировать его или произвести любые юридические действия.
План и его описание выдается на основании фактически произведенных замеров кадастровым инженером. Это единственный вариант уточнить и обозначить границы территории земли в собственности конкретного лица. Именно он помогает решить споры по поводу границ участков между соседями.