Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О некоторых вопросах предоставления жилья по договору социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, является договор социального найма жилого помещения. По договору социального найма гражданам Российской Федерации предоставляется жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ).
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
При получении социального жилья нужно подтвердить статус нуждающегося. Это возможно в следующих случаях:
- в собственности вовсе нет объектов недвижимости;
- ранее не предоставлялись объекты по договору социального найма;
- имеющееся жилье не соответствует общепринятым нормам по площади;
- жилье непригодно для проживания;
- один из жильцов имеет болезнь, из-за которой ему нужно ограничить контакты с другими гражданами. Например, хроническое инфекционное заболевание.
Да, такое право предоставлено дееспособным членам семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя.
В соответствии с ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Таким образом, правом на изменение договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ) обладает и бывший член семьи нанимателя (например, бывший супруг в случае расторжения брака).
Кроме этого, обращаю ваше внимание на следующее. Из вопроса следует, что вы прописаны в квартире, но не проживаете в ней.
В данном случае есть риск того, что заинтересованные лица (например, наймодатель, новые члены семьи нанимателя) могут признать вас в судебном порядке утратившей право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие постоянного отсутствия. После чего вы не сможете переоформить на себя договор.
((3352))
В соответствии с п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.
2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ).
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
((1530))
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Таким образом, доказательством того, что вы пользуетесь квартирой, будут являться оплата коммунальных платежей, исполнение других обязательств, предусмотренных договором социального найма, наличие ваших вещей в квартире и т.п.
По смыслу статьи 49 ЖК РФ иные категории граждан, перечисленные выше, имеют право на внеочередное получение жилья только при одновременном соблюдении следующих условий:
- право на внеочередное получение жилья прямо предусмотрено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
- федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ предусмотрен специальный порядок получения жилья во внеочередном порядке. Если такой порядок не определен, то жилье предоставляется в порядке, предусмотренном ЖК РФ – то есть, как правило, в порядке очереди.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.
В современном мире проблему с жильём можно решить разными способами: покупка, аренда, ипотека, рента и т.п., но немалую роль в решении этого вопроса играет предоставление жилья по договору социального найма. Так что же такое социальный найм жилья?
По своей сути это предоставление жилья на определённых условиях нуждающимся гражданам в пользование по бессрочному договору. Предоставляет такое жильё государственные или муниципальные органы. Гражданин, получив от государства такое жильё, должен содержать его в порядке, оплачивать коммунальные услуги и при необходимости производить его косметический ремонт.
Регулируется этот договор нормами Гражданского кодекса РФ. Кроме того, основания, условия и порядок заключения договора социально найма регулируется Жилищным кодексом РФ. Помимо федерального законодательства, вопросы предоставления жилья по договору социального найма регулируются и региональным законодательством субъектов РФ. Именно по этой причине мало только обратиться к Жилищному кодексу РФ, нужно достаточно тщательно изучить и законы субъектов РФ, касающиеся этого вопроса.
Внеочередное и льготное
Вне очереди его могут получить граждане:
- страдающие хроническим заболеванием, протекающим в тяжелой форме;
- инвалиды (I группа), участвовавшие в боевых действиях;
- судьи;
- инвалиды и пожилые люди при условии их отказа от услуг стационарной организации, обеспечивающей социальное обслуживание, если жилье, которое они занимали до переезда в социальное учреждение им вернуть не могут;
- родители или законные представители детей, инфицированных ВИЧ, при условии совместного проживания с несовершеннолетним, больным ВИЧ;
- реабилитированные;
- родители-воспитатели, организовавшие семейный детдом, должны получить коттедж или многокомнатную квартиру по договору социального найма;
- дети-инвалиды, воспитывавшиеся в условиях стационарной организации соц. обслуживания, в 18-летнем возрасте, если они могут производить самообслуживание и жить самостоятельно.
ЖК РФ отменил льготное предоставление жилых помещений на условиях соц. найма. Оно возможно только в двух случаях:
- для категорий граждан, обозначенных во 2-й части 57-й статьи ЖК РФ, посвященной внеочередному предоставлению квартир и домов;
- когда предоставляется специальное жилье нуждающимся в нем (малоимущие к этой категории не относятся).
Принципы, согласно которым сейчас предоставляется социальное жилье, заключает в себе Жилищный Кодекс РФ. По сравнению с ЖК РСФСР, он не дает оснований для предоставления квартир в порядке первоочередности многодетным семьям, инвалидам труда, при появлении в семье близнецов, спасателям и другим гражданам, список категорий которых ранее был в 36 статье Жилищного Кодекса РСФСР.
Правовое регулирование:
Глава 7 ЖК РФ
Главы 2-3 Закона Самарской области от 5.07.2005 №139-ГД «О жилище»
- По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда.
- Учет и очередность сохранили свое значение только применительно к жилым помещениям фонда социального использования.
- В отличие от предшествующего жилищного законодательства ЖК РФ устанавливает разные основания предоставления жилых помещений в различных по форме собственности видах жилищных фондов.
- Согласно статье 49 ЖК РФ право на предоставление жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда имеют малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, из жилищного фонда РФ и субъектов РФ – определенные ФЗ, Указом Президента РФ, законом субъекта РФ категории граждан, признанные нуждающимися в жилых помещениях, кроме того, последним жилые помещения также могут предоставляться из муниципального жилищного фонда ОМСУ в случае наделения их государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.
- Таким образом, для предоставления жилых помещений по договору социального найма требуется наличие следующих условий :
- нуждаемость в жилых помещениях в любом случае;
- признание малоимущим или специальное указание в ФЗ, законе субъекта РФ, Указе Президента РФ в качестве категории граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения по такому договору;
- постоянное проживание в данном населенном пункт????.
Стоять на учете можно по любому или по всем основаниям – это важно, так как предоставление осуществляется из различных видов жилищных фондов.
Критерии нуждаемости закреплены в ст. 51 ЖК РФ, к нуждающимся в жилых помещениях относятся:
- граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договору социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, собственниками жилых помещений или членами их семей;
- граждане, являющиеся нанимателями по договору социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, собственниками жилых помещений или членами их семей, и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Она устанавливается ОМСУ и не может превышать нормы предоставления.
При определении учетной нормы прежде всего учитывается уровень обеспеченности граждан общей площадью, объем жилищного строительства, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сроки обеспечения жилой площадью и другие обстоятельства. В г.
Самаре учетная норма установлена Постановлением Самарской городской Думы от 27.10.2005 № 171 «Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения и учетной нормы площади жилого помещения в городском округе Самара» и равна
11 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека для проживающих в отдельных квартирах
13 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека для проживающих в квартирах коммунального заселения
- граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилого помещения требованиям;
- граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, найма жилого помещения в фонде социального использования, членами семьи нанимателя, собственниками жилых помещений и членами семьи собственника, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.
Перечень соответствующих заболеваний установлен Правительством РФ от 16.06.2006 № 378 (активные формы туберкулеза, хронические психические расстройства, эпилепсия и др.)
Существуют различные комментарии к данному положению в качестве одного из условий речь идет не обязательно о коммунальной квартире, возможно проживание отдельных семей по одному договору социального найма
Невозможность совестного проживания с такими больными должна подтверждаться заключением органов здравоохранения. Мед. заключение выдается врачебно-консультационными комиссиями по месту жительства и заверяется руководителем учреждения
Иные основания, для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях могут быть предусмотрены ФЗ, законами субъектов РФ, Указом Президента РФ для названных в них категорий граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения по договору социального найма.
Согласно ст. 49 ЖК РФ Малоимущими являются граждане, признанные таковыми ОМСУ в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Так, согласно положениям гл. 2 Закона Самарской области «О жилище» граждане признаются малоимущими при одновременном наличии следующих условий:
- среднедушевой доход семьи заявителя не превышает размера дохода, определяемого ОМСУ, он устанавливается ежегодно в размере не менее однократной величины прожиточного минимума по ��сновным социально-демографическим группам. Изменение размера не распространяется на тех, кто ранее был признан малоимущим(п.6 ст.5 Закона «О жилище»)
Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:
- своевременно вносит полную оплату за пользование недвижимостью и услугами ЖКХ;
- соблюдает общественный порядок и не создает неудобств соседям;
- использует жилье только по целевому назначению;
- содержит помещение в надлежащем состоянии и при необходимости делает ремонт.
Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:
- сдавать помещение в поднаем третьим лицам;
- заселять в жилье других лиц;
- требовать от наймодателя выполнения своих обязательств (к примеру, проведения капитального ремонта);
- допускать временное проживание других лиц;
- обменивать жилплощадь на другую.
Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.
Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.
Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.
Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.
При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.
Возможно ли принудительное выселение
Арендаторы могут самостоятельно съехать из социального жилья, если оно не отвечает требованиям законодательства или при появлении нового члена семьи. Добровольное расторжение договора приводит к тому, что граждане теряют право на получение нового объекта недвижимости на основании соцнайма.
Даже государство, представленное арендодателем, может в одностороннем порядке расторгнуть соглашение. Это возможно только при условии, если арендаторы нарушают условия документа. Обычно к причинам такого решения со стороны муниципалитета относится:
- граждане отказываются оплачивать коммунальные услуги больше полугода или большего периода времени;
- не поддерживается оптимальное состояние недвижимости, например, люди не желают проводить косметический ремонт;
- нарушаются правила общественного порядка.
При принудительном расторжении договора граждане теряют право пользоваться жилым помещением, а также не смогут получить еще один объект для проживания. Хотя фактически люди могут вновь подать документы на постановку в очереди, но обычно они сталкиваются с отказом.
Арендатор может досрочно съехать из предоставляемого жилья, если оно перестало удовлетворять требованиям ЖК РФ — например, в случае появления новых членов семьи — либо добровольно расторгнуть договор. Но в случае добровольного расторжения договора человек теряет право на получения нового жилья по социальному найму.
Наймодатель — государство — может расторгнуть договор социального найма, если арендатор нарушает его условия. В частности, когда арендатор:
❌ не оплачивает коммунальные услуги и сумму за пользование недвижимостью, если она предусмотрена договором, в течение полугода и более;
❌ не поддерживает недвижимость в надлежащем состоянии — например, не делает косметический ремонт;
❌ нарушает общественный порядок, который регламентируется правовыми актами.
В случае, если наймодатель досрочно расторгает договор, арендатор тоже теряет право на получение нового социального жилья. Формально он может попытаться встать в очередь, практически в большинстве случаев ему откажут в рассмотрении документов.
Физическое лицо вправе вселять в помещение других людей на бесплатной основе, однако им необходимо соблюдать порядок проживания, установленный законодательством.
Жильцы вселяются в квартиру по договоренности с семьей проживающего или по дозволению наймодателя. Цель – проживание в квартире на бесплатной основе. При этом их нахождение в помещении не должно превышать 6 месяцев. В случае если временно проживающие люди отказываются покидать помещение, человек должен обратиться в суд с заявлением и требованием выселить этих лиц в понудительном порядке.
Таким образом, к характерным особенностям подобных правоотношений относятся безвозмездность и ограниченный срок временного проживания.
Член семьи вправе претендовать на получение аналогичного статуса. Однако необходимо, чтобы остальные родственники были на это согласны.
Если люди проживают в одной квартире на основе разных договоров соцнайма, то они могут объединить соглашение. Для этого им необходимо заполнить соответствующее заявление, указав в нем требование оформить единый договор с кем-либо из членов семьи. Действие этого договора затронет все помещения, занимаемые одной семьей. В случае если наймодатель вынес по данному вопросу отказ, последний должен иметь четко прописанные основания и причины.
На каких условиях предоставляются такие квартиры?
Получить квартиру по соцнайму может только гражданин России при условии, что его семья признается нуждающейся в лучших условиях проживания и относящейся к малоимущей категории.
Социальное жилье может быть предоставлено:
- многодетным семьям, в которых имеется более 3-х несовершеннолетних детей;
- семьям, на попечении которых есть ребенок с инвалидностью;
- детям-сиротам или оставленным родителями;
- семьям, живущим в аварийном или ветхом здании;
- гражданам, имеющим тяжелые формы хронических заболеваний. Поправки в данный список вносятся Правительством ежегодно.
Для получения квартиры по соц. найму, согласно статье 52 ЖК РФ, требуется обратиться в муниципалитет со следующими бумагами:
- документы, удостоверяющие личности: паспорта и свидетельства всех членов семьи;
- бумаги, свидетельствующие о родстве;
- документ, доказывающий принадлежность к малоимущей категории;
- заявка о постановке в очередность на предоставление жилого помещения;
Бланк заявления о постановке в очередность на предоставление жилого помещения - справка о составе семьи;
- бумага об отсутствии собственности или ее наличии. Если в семье имеется в собственности недвижимость, то ее метраж будет засчитан при предоставлении квартиры.
При подходе очередности гражданам предлагается жилье на выбор. Отказ будет расцениваться, что данное право семья реализовала. Квартира предоставляется по установленным нормам жилой недвижимости.
Можно ли совершить обмен?
По статье 72 ЖК РФ граждане могут совершать обмен социального жилья. При этом требуется обязательное согласие на данную сделку собственника жилой недвижимости – муниципалитета.
Для осуществления обмена нужно получить также согласие всей семьи, проживающей в квартире. Если в семье имеются несовершеннолетние дети, то следует оформить согласие об обмене у органов опеки.
Имеются ограничения по обмену социальным жильем.
Об этом указано в статье 73 ЖК РФ. Нельзя обменять жилую недвижимость, если:
- дом, в котором располагается жилье, признан аварийным;
- имеется решение о сносе дома;
- гражданину предъявлен судебный иск по жилью, которое находится под арестом;
- при переезде лица, страдающего тяжелым заболеванием в худшие условия.
После получения согласия со всех сторон, подписания договора обмена (статья 74 ЖК РФ) и сбора нужной документации происходит расторжение имеющихся договоров социального найма и оформление новых.
Обмен может быть также принудительным.
Он происходит в ситуации, когда съемщик жилья является злостным неплательщиком ЖКУ. По решению суда семью могут переселить в помещение с худшими условиями и меньшим метражом жилой площади, которая соответствует нормам проживания в общежитии.