Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание отдельного входа нежилого помещения в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.
Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:
- с наружным или внутренним тамбуром;
- с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.
Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.
В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:
- Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
- Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
- Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
- Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
- Дверные створки распахиваются вне помещения.
- Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.
Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:
- Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
- Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
- Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
- Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.
Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.
Согласование отдельного входа в нежилое помещение
Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.
Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:
- БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
- Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).
Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.
Что такое отдельный вход и когда он нужен
Отдельный вход требуется каждому изолированному или обособленному помещению, в том числе квартирам, офисным и иным объектам. При проектировании нового строения заранее определяется, как и где будут располагаться входы:
- для квартир в МКД это обычно дверь на лестничные клетки, в коридоры, к другим местам дома;
- для нежилых помещений в МКД обычно требуется отдельный выход на улицу или на участок, так как коммерческая деятельность не должна мешать жильцам;
- для нежилых строений варианты размещения выходов определяет сам собственник (можно сделать несколько входных групп, в том числе из разных помещений).
Для существующих объектов также может потребоваться изменение системы входов и выходов. Типичным примером является изменение статуса квартиры, т.е. перевод ее в нежилое помещение. Чтобы заниматься полноценной коммерческой деятельности (например, открыть магазин), необходимо согласовать отдельный вход.
Инструкция по согласованию отдельного входа в Москве
Самостоятельно пройти все разрешительные процедуры для открытия отдельного входа достаточно сложно. Чтобы устранить основания для отказов или предъявления претензий, обращайтесь к профессионалам. Полный комплекс услуг окажут специалисты компании Кадастровая Москва. Для согласования входа в помещениях МКД Москвы необходимо пройти следующие процедуры:
- оформить письменное согласие от всех правообладателей объекта;
- организовать собрание МКД, получить одобрение 2/3 собственников (учтите, что для перевода квартиры в нежилой объект нужно получить еще и согласие владельцев смежных помещений);
- заказать проект, оформить техзаключение о состоянии конструкций;
- подать документы в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить согласование;
- выполнить работы, сделать отдельный вход по проекту;
- обратиться в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить комиссионный акт;
- обратиться в БТИ для обновления данных в техпаспорте.
Соответствие нормативам безопасности должны проверить специалисты МЧС и СЭС (Роспотребнадзор). Они должны дать положительное заключение на проект до обращения в МЖИ.
Провести перепланировку в нежилом здании можно без обращения в МЖИ. Однако ввиду изменения внешнего фасада здания его нужно согласовать в МосКомАрхитектуре. Если отдельный вход будет делать арендатор в муниципальном строении, ему нужно получить разрешение через ДГИ (Департамент государственного имущества).
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Для создания отдельного входа, нужно чтобы само нежилое помещение удовлетворяло обязательным условиям:
- Помещение должно быть расположено на первом этаже и иметь техническую возможность создания отдельного входа (если его нет).
- Если квартира или несколько объединенных квартир занимает область более 100 м2 следует учесть, что для нее понадобится оборудование дополнительного выхода – аварийного.
- Если помещение находится на этаже выше, чем первый, все помещения под ним так же должны относится к нежилому фонду.
- Обязательным условием для перепланировки здания является получение разрешения жильцов МКД.
Так же нужно учесть, что если отдельный вход будет находиться со стороны внутреннего двора, то разгрузка и загрузка товара большегрузным транспортом будет запрещена. Ее можно производить только с торцевой стороны.
Разрешение на отдельный вход в нежилое помещение
Как уже говорилось, устройство отдельного входа — мероприятие достаточно дорогое, не только из-за стоимости строительного материала и ремонтных работ, но и из-за согласования этих работ и разработки проектной документации. Стоимость, как разработки проекта, так и его согласования, зависит от площади помещения. Поручать согласование проекта перепланировки лучше профессиональным согласователям, так как собирая необходимые разрешения, можно «стереть ноги». Вкратце пробежимся по этапам процедуры оформления работ.
Прежде всего стоит получить согласие жильцов вашего дома, что займет уйму времени. Кроме того, для перевода помещения из жилого фонда в нежилое необходимо получить разрешения от ГБУ «ГлавАПУ» (от них зависит цветовое оформление), Москомархитектуры (заключение о том, где и как будут расположены двери), отдела подземных сооружений. И только после этого можно подавать документы в Мосжилинспекцию, которая, в свою очередь, переведет их в Управу, где решение по ним примут народные депутаты вашего округа.
Если процесс не забуксует на этом этапе, то бумаги пойдут в Департамент имущества (для перевода в нежилой фонд). Только после этого Мосжилинспекция даст распоряжение на проведение ремонтных работ. В настоящее время процесс согласования не регламентирован и имеется несогласованность между инстанциями, именно поэтому мы и рекомендуем согласовывать подобные мероприятия при помощи специалистов.
В случае, если вам потребуется разработка проекта устройства отдельного входа в нежилое помещение или согласование этой документации, вы можете смело обращаться к нашим специалистам для предварительной консультации, мы всегда готовы к сотрудничеству.
Из чего делают входные группы
В зависимости от места расположения и назначения входной группы, можно комбинировать различные материалы, такие как пластик, металл, дерево и др. Наиболее распространенные материалы и их описание указаны в таблице:
| Материал | Описание входной группы из указанного материала |
| Стекло | Входная группа изготавливается с применением безопасного прочного стекла. Монтаж происходит специальными крепежными элементами. Требует дополнительных подготовительных и отделочных работ |
| Пластик | Дешевые материалы, легкие по весу и установке конструкции |
| Дерево | Превосходно сочетается с другим материалами, является классическим компонентом любого дизайнерского решения. Из минусов можно отметить неустойчивость к атмосферным явлениям |
| Металл | Доступный по цене, но тяжелый материал. Невозможно изготовить конструкции изогнутых форм |
| Ковка | Чаще всего служит как декоративная составляющая конструкции из другого материала, одновременно выполняет защитную функцию (решетки) |
| Стеклопакет | Отличный шумоизоляционный и теплоизоляционный материал, легок и прост в обслуживании |
| Поликарбонат | Хорошо выдерживает нагрузки, обладает теплозащитными свойствами и хорошо пропускает свет |
Устройство входных групп
Самыми распространенными входными группами на сегодняшний день являются входы в различные магазины. Как правило, здесь применяются практически все компоненты, используемые в разнообразных входных группах зданий других назначений, которые оформляются в один дизайнерский элемент.
Первой составляющей являются входные двери, которые должны быть как функциональными, так и безопасными. Двери различаются по вариантам открытия, и имеют следующие виды:
- Распашные — существуют автоматические и ручные типы дверей. Этот вид подходит для бутиков и узкоспециализированных магазинов с небольшим клиентопотоком.
- Маятниковые — система открывания дверей в разные стороны, которая широко используется в больших входных тамбурах.
- Радиусные — используются в группах с большой фасадной площадью. Это связано с большим радиусом открывания дверей (минимум 1,5 м). Применяются в больших торговых объектах, отелях и других подобных строениях. Также целесообразно применение в зданиях, имеющих полукруглый фасад.
- Раздвижные — широко применяются в торговых центрах. Во многих дверях присутствует система, позволяющая в случае внезапной давки распахнуть двери — для этого на них просто необходимо нажать изнутри.
Следующим компонентом входной группы можно назвать онинг — различные конструкции, закрепляющиеся непосредственно над входной частью с помощью специальных приспособлений. Также возможна установка на дополнительные металлические сооружения. Происходит от английского слова awning, которое означает навес.
Условия для смены статуса
Необходимо понимать и то, что для смены статуса помещения нужно, чтобы оно соответствовало определенным критериям, таким, как:
- В квартире не должны быть прописаны никакие граждане;
- Отсутствие обременений от имени третьих лиц;
- Помещение не должно быть долей другого жилого помещения или дома;
- Объект недвижимости не должен быть заложен или находится под арестом;
- Решением вопроса должен заниматься непосредственно собственник помещения;
- Квартира должна находиться либо на первом этаже, либо не иметь над собой жилых объектов. Но допускается, когда они принадлежат тому же владельцу;
- Статус самого дома не может быть аварийным или же он не должен стоять на очереди на капитальный ремонт.
Стоит отметить, что это далеко не все условия, которым должно соответствовать помещение. Объект должен обладать возможностью обустройства отдельного входа и иметь возможность отключения от общих коммуникаций.
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
- Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
- Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
- Техпаспорт и план помещения.
- Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
- Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена
Изменения в ЖК ограничивают некоторые виды коммерческих процессов в жилых домах:
- Уже с 1 октября прекратиться возможность оказывать гостиничные услуги в квартирах жилых домов. Все мини-предприятия этой сферы можно будет организовывать, используя только нежилой фонд.
- Ограничения Жилищного кодекса распространяются на миссионерскую работу, которая ранее велась в жилых помещениях. Она запрещена, но допускаются некоторые исключения.
- Запрещен масштабный бизнес. Если планируется организация полноценных предприятий – большого офиса, кафе, ателье и т.д., предусматривающих штат сотрудников, отдельный вход, вывески, то понадобятся помещения категории «нежилые».
- Исключается всякая возможность использования станков, приборов, потребляющих много электроэнергии, нарушающих дозволенные уровни вибраций, шума.
Чем еще можно заниматься в квартирах
Действующие законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.
Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».