Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро продать земельный участок в Подмосковье советы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
Выкуп земельных участков
Выкупают земельные участки агентства, чтобы выгодно перепродать в будущем, поэтому цена ниже рынка, зато деньги сразу.
|
Условия Retail-Realty по выкупу земельных участков Покупаем участки в Подмосковье (в радиусе до 70 км от МКАД). Аванс нал/безнал до 2 000 000 р. в течение 24 часовБез затягивания сроков для перепродажи — 100% суммы за 14 дней Оценка бесплатно и честно — выкуп до 95% от рыночной стоимостиПокупаем ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ КОМПАНИИ без времени на ожидание покупателя |
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Преимущество продажи земли через агентство
Продажа земли через агентство несет потерю в цене. Но если для вас время и безопасность решающие факторы, то доверьте это дело специалистам.
Плюсы срочного выкупа агентством:
- Продавец может рассчитывать на получение аванса в день обращения, остаток суммы после подписания договора купли-продажи.
- Вам не нужно самостоятельно заниматься подготовкой документов.
- В нашем штате есть аккредитованный специалист по оценке (вы также можете воспользоваться услугами независимого эксперта).
- Мы обеспечиваем юридическую чистоту документов.
- Составляем договор купли-продажи.
- Регистрируем сделку в Росреестре.
На стоимость объекта влияет месторасположение участка, его параметры, близость коммуникаций, ландшафт, экологическое состояние местности. Весной и летом цены на землю повышаются в среднем на 15-25%. В зимний период потеря в цене будет значительной.
Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)
Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается — нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.
Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.
Скачать предварительный договор купле-продажи земельного участка
Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.
После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.
«Пришёл, увидел и купил» – правила быстрой продажи загородной недвижимости
Давайте сразу определимся с понятиями, что мы подразумеваем под быстрой и выгодной реализацией объекта. В среднем нормой для продажи дома с земельным участком является срок в 4-6 месяцев. Если дольше – стоит задуматься, в чем проблема, пересмотреть рекламное объявление, цену, состояние самого дома. Также не стоит сбрасывать со счетов сезонность продажи загородной недвижимости и факторы, от вас не зависящие – например, экономическую и геополитическую обстановку, природные или иные катаклизмы в регионе.
Продажа дома менее чем за 4 месяца – вполне себе оперативная. В идеале экспресс-сделка выглядит так: по телефону покупатель уточняет все ключевые моменты (важно на этом этапе быть максимально открытыми, не утаивая и не искажая действительность). Далее, клиент приезжает и вживую осматривает дом, участок, строения и убеждается в их полном соответствии рекламному объявлению (лучше – можно, хуже – не советую). На этом этапе, как правило, возникают вопросы, в том числе технического и юридического характера.
Шаг 1 — разобраться с документами
Документы, которые потребуются вам для продажи земельного участка:
- Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
- Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
- Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.
Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)
Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается — нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.
Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.
Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.
После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.
Какие документы нужны для продажи участка
Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров). Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей). Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.
Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.
Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.
Оформляем основной договор купли-продажи
Предварительные договорённости между сторонами закрепляются оформлением договора купли-продажи (ДКП). Документ лучше сразу составить в трёх экземплярах: один остаётся у вас, второй — у покупателя, а третий нужно будет отдать в Росреестр. ДКП заключается в простой письменной форме, по желанию его можно заверить у нотариуса.
В некоторых случаях заверение — обязательное условие. Нотариальное удостоверение требуется, если, например, одним из сособственников недвижимости выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В договоре подробно прописывают все условия сделки: дату заключения, паспортные данные сторон, их права и обязанности, стоимость объекта, его параметры и прочие вводные.
Важный момент: в ДКП надо охарактеризовать дачный участок и дом по отдельности. То есть параметры обоих объектов недвижимости должны быть прописаны под разными пунктами. И цена — не исключение. Например, вы продаёте дачу целиком за 4 миллиона рублей, в таком случае в ДКП следует отдельно отразить стоимость участка (например, 1 миллион рублей) и строения (3 миллиона рублей). В некоторых случаях стороны составляют два разных договора: один — на дом, другой — на землю.
Как подготовить землю к продаже?
Стоит отметить, что купля-продажа земли в РФ регламентируется законом. К которому всегда можно обратиться. Все участки зарегистрированы и прежде, чем продавать, нужно удостовериться, правильно ли ваша земля оформлена и имеете ли вы на нее право. Сбор документов – самый первый и важный этап в продаже земли.
Необходимая документация:
-
Кадастровый паспорт. Все участки – учетная собственность РФ, они имеют свой номер и план с подробным описанием земли. Этот документ обязательный в любом случае, и если по каким-то причинам его нет, необходимо:
- Произвести межевание – определение границ вашей земли. Для этого необходимо взять все документы на землю и обратится в специальную фирму, занимающуюся данными вопросами. Приедут специалисты, точно измерят границы, установят межевые знаки, подготовят план участка.
- Передать в Государственный фонд готовый план с описанием земли и получить кадастровый паспорт. Любая операция с землей без кадастрового паспорта считается незаконной. Не для всех участков межевание дается легко. Спорные вопросы возникают, если земля:
- охраняется законом;
- имеет границы общего доступа;
- не имеет точного наследника;
- связана с судебными тяготами;
- самостоятельно захвачена.
- Свидетельство о праве собственности. Выдают в Регистрационной палате при наличии кадастрового паспорта. Надежный, законный документ дающий право владельцу делать со своим участком все что угодно.
- Документы, подтверждающие право на собственность. А именно: акт дарения, договор купли-продажи, наследство, завещание, договор мены, судовой акт. Если земля является собственностью садоводческого кооператива нужен согласованный протокол от уполномоченного лица, которое несет ответственность за участок.
- Справка о том, что участок не имеет каких-либо обременений. Ее выдают сроком на 10 дней в Россреестре. Для этого нужно оплатить пошлину и предоставить паспорт гражданина России.
- Согласие одного из супругов, если землю приобрели в браке.
- Технический паспорт из БТИ на постройки, располагающиеся на участке. При отсутствии таковых, БТИ все равно выдает справку подтверждающую данный факт.
- Договор купли-продажи.
- Чек об уплате госпошлины.
- Паспорта и регистрационные номера участников сделки.
Как определить оптимальную стоимость участка?
Для начала следует проанализировать цены на участки в данной местности и определить примерную цифру. При этом нужно учитывать следующие факторы:
-
Назначение земли. Участки под ИЖС, как правило, на 20-50% дороже земли с другими видами разрешенного использования;
-
Близость к коммуникациям. Если вдоль участка проходит линия электропередач, а рядом проложен газопровод, то это будет поводом увеличить заявленную цену на 20-30%;
-
Наличие обременений. К примеру, если участок является предметом залога по ипотеке, цена участка может быть снижена;
-
Транспортная доступность. Наличие хороших подъездных путей к участку позволит увеличить его стоимость.
Шаг 7 — заплатить налоги
Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет — придется заплатить налог НДФЛ 13% от сумму сделки, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.
Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).
Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.
Все специалисты по недвижимости единогласно утверждают, что земля с готовыми документами продается намного быстрее. Именно поэтому так важно быстро собрать необходимые документы.
Если у вас есть бумаги, в которых отражена передача участка первоначальному собственнику, то по дачной амнистии его можно оформить в собственность без излишней волокиты, просто передав документы землеотвода с кадастровым паспортом в соответствующую службу.
Чуть сложнее с теми наделами, размеры которых менялись. Процедуре передачи документов тут предстоит процесс межевания. По словам Игоря Быковского, межевания можно избегнуть, но тогда параметры участка в документах будут приблизительными, а это может в дальнейшем осложнить жизнь собственника, поставив его в невыгодное положение в земельных спорах.
Самый запутанный вариант – участок без права собственности. Даже в начале 21 века такие случаи нередки в юридической практике. Например, из всех документов на землю у вас на руках лишь «садовая книжка» из кооператива. Для начала проводим приватизацию участка. Для этого в органы местного самоуправления должно быть подано заявление и в случае отказа обращаемся в суд. После положительного решения проводим межевание и составляем кадастровый план. Затем получаем акт передачи земли.
Кроме бумаг, подтверждающих ваше право собственности, для успешной продажи необходимо согласие супруга на сделку, доверенность в случае если продажей занимаетесь не вы лично, выписки из ЕГРП и справки от ПНД и НД.
Сроки регистрации прав собственности и кадастрового учета установлены Федеральным законом № 218 и составляют для тех, кто подал заявление и необходимый пакет документов в орган Росреестра:
- для государственной регистрации прав — 7 рабочих дней;
- для осуществления кадастрового учета — 5 рабочих дней;
- на регистрацию права и кадастровый учет — 10 рабочих дней;
- в случае нотариально заверенной сделки, свидетельства о наследстве, а также праве на долю в общем имуществе супругов – 3 рабочих дня (1 день при поступлении заявлений и документов в электронном виде).
Если заявление и пакет документов передаются через МФЦ, дополнительно прибавляются 2 рабочих дня.
Устанавливаются также сроки:
- при обязанности осуществить кадастровый учет и регистрацию прав на основании судебного акта – 5 рабочих дней;
- при наложении ареста на имущество, а также запрета на совершение сделок, снятия ареста и запрета – 3 рабочих дня.
Шаг 4: готовим участок к продаже
Чтобы продать земельный участок быстро и выгодно, необходимо подготовить его как следует, сделать более привлекательным для покупателя. Это также может значительно повысить цену продажи земли. Что можно сделать:
- Провести коммуникации на участок, если их нет. Тут нужно оценить, окупит ли это себя, но, как правило, земля с подведенными коммуникациями стоит гораздо дороже, чем без них.
- Вывезти с участка все крупногабаритные вещи, мусор, прибраться. Это самое простое, что можно сделать. Кроме того, если у вас на земле есть какие-то остатки разрушенных строений, лучше вывезти их, оптимально оставить участок максимально чистым.
- Если на земле выросла высокая трава, недвижимость будет выглядеть запущенной, неухоженной, непривлекательной для потенциального покупателя. Скосите бурьян, срубите высохшие деревья, наведите порядок.
- Участок принадлежит к СНТ? В этом случае можно высадить несколько фруктовых деревьев — это может оказаться привлекательным для покупателя.
- Если на земле есть строение или хотя бы фундамент, необходимо привести их в порядок, почистить, чтобы они не выглядели заброшенными и разрушенными.