Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пай земельный что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует несколько способов появления новых участков. Каждый из них оговорен в земельном законодательстве и имеет свои особенности. Одним из таких способов является выдел земельного участка из общей долевой собственности.
Что такое земельный пай выделение оформление способы использования
Само выделение пая было бесплатным. В течение долгого времени это создавало благородную почву для использования земли различными третьими лицами без оформления каких-либо прав на неё.
Вывести эту ситуацию из неопределенного состояния законодатели решили введением правила, в соответствии с которым владельцы паев должны использовать своё право на них в течение трёх лет после его возникновения.
Иначе доля земли этого гражданина будет признана невостребованной, в результате чего она перейдёт во владение государственным структурам.
В основном пай приобретается для дальнейшего пользования или наследуется. При проведении сделки купли-продажи рекомендуется зарегистрировать договор у нотариуса по месту заключения сделки.
Если кто-то из владельцев не согласен с порядком пользования общей землей, то он имеет право на требование своей доли в натуре уже в судебном порядке.
Если это невозможно, то стоимость земли может быть компенсирована в денежном эквиваленте, после чего гражданин утрачивает свое право на долю.
Что ещё учесть при продаже пая
Не все помнят об обязательствах, которые возникают у супругов в браке. Например, продажа пая одним из них невозможна без согласия второго, если земля была приобретена в годы совместной жизни. Согласие оформляется у нотариуса.
Также многие сталкиваются с тем, что сделку не получается зарегистрировать из-за старых документов. До 1998 года не существовало единой системы регистрации прав на недвижимое имущество, документы выдавали разные органы. Именно в 1998 году начала формироваться общая структура, а с 2017 года выдаваемые ранее свидетельства и вовсе упразднили. Теперь все сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Поэтому если на руках у владельца есть только Свидетельство о праве собственности старого образца, то нужно подтвердить его действительность и внести запись в ЕГРН через МФЦ или Росреестр.
Часто наследники стремятся как можно скорее реализовать полученное имущество. Но для наследственной земли, как и любой другой собственности, действует единое правило — нужно подождать полгода для официального вступления в наследство.
Также необходимо убедиться, что участок не находится под арестом или в залоге у банка. Это можно проверить у приставов и на официальном сайте Росреестра. Будет не лишним во время сделки приложить к пакету документов справку об отсутствии долгов по налогам.
Если человек имеющий пай, собрался его продать ему необходимо:
Комплект документов, подтверждающих право собственности.
Сертификат паспорта недвижимости,
Свидетельство о праве собственности на продаваемый участок, Документы, подтверждающие право собственности на участок, документы, подтверждающие, что участок не подлежит аресту или конфискации. Если на участке имеются дополнительные постройки, необходимо получить справку из Бюро автотранспорта (БТИ). Согласие супруга (если есть),
Согласие на продажу участка по фиксированной цене; и
Выписка из Единого государственного реестра правообладателей.
Предложите землю местному органу власти — есть вариант покупки. Это должно быть сделано заказным письмом, где должно быть указано, что
Если местный орган власти не ответит в течение 30 календарных дней или откажется от покупки земли, он может предложить землю на бесплатную продажу. Период бесплатной продажи длится один год. После этого администрации должно быть сделано новое предложение о покупке земли.
Цена должна быть такой, как указано в официальном уведомлении администрации. Если цена ниже, сделка может быть отменена.
Межевание пая для продажи и его особенности
Фермы, замененные коллективными хозяйствами, были намного меньше, чем раньше. Основной целью земельной реформы было увеличение количества фермерских хозяйств при одновременном повышении их эффективности. Это привело к дроблению крупных коллективных хозяйств на более мелкие, изначально нарушив распределение индивидуальных участков с коллективной собственностью.
Поскольку единой методики оценки не существует, определение размера участков может быть очень сложным.
ВАЖНО: Необходимо определить границы участков, чтобы определить их и управлять ими без претензий со стороны соседей. Стоит избегать покупки долей в крупных совместных предприятиях без зарегистрированных границ.
Выделение участков из общего имущества — очень дорогостоящий процесс. Рекомендуется провести общее собрание акционеров, чтобы разделить расходы. Это минимизирует расходы, возможные претензии и разногласия в процессе исследования.
Проведение процесса регистрации участков всегда является хорошей идеей, так как согласно действующему законодательству невозможно арендовать землю без номера участка, а условия коллективных договоров часто не всех устраивают. Поэтому предоставленные и зарегистрированные участки выгодно отличаются от коллективных участков.
В качестве подтверждения прав на земельный пай (земельную долю) выдавались свидетельства о праве собственности установленного образца. Свидетельства в свою очередь выдавались на основании решений уполномоченных органов местного самоуправления (как правило, комитетами по земельным ресурсам, иногда самой администрацией).
Такие первоначальные свидетельства и распоряжения уполномоченных органов в настоящий момент именуются документами, удостоверяющими право на земельную долю (ст. 18 Закона 101-ФЗ).
Так как земельный пай это не отдельный участок, то сведений о его границах в свидетельствах никогда не содержалось, а указывались сведения о площади, собственнике и выдавшем органе.
Площадь могла быть указана по разному: в квадратных метрах, гектарах или в баллогектарах. Пару раз я встречал простую правильную дробь.
В независимости от того, каким образом указан размер земельной доли, такое определение считается юридически действительным (п. 2 ст. 15 Закона 101-ФЗ). Если в вашем свидетельстве вместо метров или гектаров указаны баллогектары, то это абсолютно не свидетельствует о том, что у вас нет земли, а свидетельство недействительно.
Иногда, помимо размера самого пая, в удостоверяющих документах указывались сведения о пропорциях сельскохозяйственных угодий. Например, всего 19 га, из которых 15 га – пашни, 2 га – сенокосы, 2 га – пастбища.
Регистрация перехода права собственности по договору
Сделка по отчуждению земельной доли сопровождается обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на земельную долю от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если договор был удостоверен нотариально, то регистрацию можно осуществить через нотариуса.
При регистрации перехода права собственности в результате сделки уплачивается госпошлина в размере 100 руб. (подп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Подробнее об оплате госпошлины можно прочитать в системе КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите бесплатный доступ на 2 дня.
Для регистрации потребуется представить пакет документов, включая:
- Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.
- Документ, удостоверяющий личность представителя и нотариально удостоверенную доверенность, если продажа осуществляется через представителя.
- Заверенное у нотариуса согласие супруга на распоряжение общим имуществом, если земельный пай был получен в браке.
- Документы, подтверждающие, что продавец доли письменно оповестил всех участников долевой собственности о продаже, а также документы (при наличии), свидетельствующие об отказе совладельцев от покупки этой доли (п. 4 ст. 42 закона № 218-ФЗ), если совладельцев общего земельного участка меньше 5 лиц и доля продается постороннему лицу.
- Документы, свидетельствующие о праве на покупку, если совладельцев земельного участка больше 5 лиц. Это могут быть документы о праве собственности на долю в составе того же земельного участка или о праве на использование этого участка (например, договор аренды, п. 3 ст. 47 закона № 218-ФЗ).
Напоминаем, что в последнем случае для продажи земельной доли земли сельхозназначения постороннему лицу эту долю необходимо выделить в натуре и совершать сделку с сформированным в результате выделения земельным участком.
Государственная регистрация права собственности
Государственная регистрация права собственности на земельный участок, образуемый при выделе в счет земельной доли или земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения (еще говорят ─ «оформить в собственность земельный пай» или «переоформление земельного пая в собственность»), проводится в территориальном подразделении Росреестра.
Для государственной регистрации прав на такой земельный участок необходимо представить следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя (его представителя);
- правоустанавливающий документ (если право на земельную долю было ранее зарегистрировано в предусмотренном законодательством порядке, представление правоустанавливающего документа не требуется);
- в случае образования земельного участка на основании решения общего собрания понадобится заверенная уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копия протокола общего собрания участников долевой собственности, об утверждении проекта межевания земельных участков, а также перечень собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки;
- если подано заявление о регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок, надо предоставить соглашение об образовании общей долевой собственности на такой земельный участок или соглашение об образовании общей совместной собственности;
- документ об оплате государственной пошлины;
- проект межевания.
Регистрация права на образуемый при выделе земельный участок, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием. Его полномочия должны быть подтверждены выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной должностным лицом органа местного самоуправления.
Для государственной регистрации права на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения необходимы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя (его представителя);
- доверенность, если ведение дел поручено представителю;
- правоустанавливающий документ: свидетельство о праве собственности на земельную долю, а при его отсутствии – выписка из решения органа местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, и т. д.;
- документ об оплате государственной пошлины.
Как переоформить земельный пай
Переоформление земельного пая может быть необходимо в случае изменения владельца или после смерти родителей. Порядок переоформления зависит от конкретной ситуации и требует выполнения определенных действий.
Если вы хотите переоформить земельный пай на другого человека, необходимо выполнить следующие шаги:
- Соберите необходимые документы, включая свидетельство о праве на земельный пай и документы, подтверждающие личность нового владельца.
- Обратитесь в органы земельного кадастра с заявлением о переоформлении. В заявлении укажите причину переоформления и предоставьте все необходимые документы.
- Дождитесь рассмотрения заявления и получите новое свидетельство о праве на земельный пай на нового владельца.
Если родители умерли и вы хотите переоформить земельный пай на себя, процесс переоформления может иметь некоторые особенности. В этом случае необходимо:
- Собрать необходимые документы, включая свидетельство о праве на земельный пай и документы, подтверждающие ваше наследство (завещание, свидетельство о наследстве и т. д.).
- Обратиться в органы земельного кадастра с заявлением о переоформлении. В заявлении укажите причину переоформления и предоставьте все необходимые документы, подтверждающие ваше наследство.
- Дождаться рассмотрения заявления и получить новое свидетельство о праве на земельный пай на себя.
Необходимо отметить, что порядок переоформления земельного пая может отличаться в разных регионах. Поэтому перед началом процесса рекомендуется обратиться в органы земельного кадастра за консультацией и получить подробную информацию по данному вопросу.
Законодательные нормы
При возникновении необходимости оформления доли и распоряжения ею необходимо изучить законодательные нормы, регулирующие правовые вопросы в земельном законодательстве:
- Порядок перехода доли в землю сельскохозяйственного назначения, а также сделок купли-продажи, дарения, оформления наследства определяется в соответствии с положениями Закона № 101-ФЗ, утвержденного в 2002 году.
- ЗК РФ регулирует статус земель сельскохозяйственного назначения.
- Осуществление кадастрового учета и связанного с ним технического учета земель осуществляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ с 1 января 2017 года.
- Требования и нормы по оформлению недвижимого имущества приведены в Законе № 122-ФЗ (утративший силу с 01.01.2020).
От чего зависит стоимость земельного пая?
Помимо того, как продать земельный участок, многих интересует, за сколько это можно сделать.
Собственник участка вправе самостоятельно определить стоимость принадлежащей ему доли, при этом он должен сообщить цену в местную администрацию. Сколько стоит доля участка? Цена складывается из различных факторов, среди которых наиболее важными являются близость к крупным городам и наличие транспортной развязки. Расположение доли в крупном поселке, если в нем есть вся необходимая инфраструктура и есть возможность построить или купить дом для постоянного или временного проживания, также будет в руках продавца. Такой участок можно продать по более высокой цене.
Как правило, оценка земельного отвода осуществляется по следующим параметрам:
- состояние земли;
- степень плодородия почвы;
- размер страны;
- наличие коммуникаций и дорог.
Стоит отметить, что даже в пределах региона цены могут различаться на порядок. Поэтому необходимо ориентироваться на аналогичные участки с примерно одинаковыми параметрами при определении стоимости земельной доли. Если есть сомнения, лучше обратиться к независимому оценщику, чтобы потом не сожалеть об упущенной выгоде. При этом необходимо помнить, что согласно статье 226 НК РФ граждане должны уплачивать налог с данного дохода в размере четырнадцати процентов. Собственник также может оформить договор дарения для своих родственников или незнакомых людей.
ВНИМАНИЕ! Чтобы паевая земля была признана собственностью ее владельца, необходимо пройти государственную регистрацию.
Для приобретения статуса собственника земельного пая при его покупке, потребуется составить договор о совершенной сделке. Далее необходимо предоставить в регистрационные органы такие документы, как:
- Копия паспорта.
- Согласие супруга или супруги на проведение сделки, которое нотариально заверяется.
- Полномочия на право пользования земельным паем.
- Заявление.
- Документ, подтверждающий оплату госпошлины.
- Копии уведомлений остальных пайщиков о запланированной продаже участка, а также подтверждение их отправки.
После предоставления всех необходимых бумаг работник Росреестра выдает расписку, в которой указан список полученных документов, дата и время обращения за документами, которые будут устанавливать право на паевую землю.
Следующим шагом будет выделение доли земельного участка на местности. Для этого в управление сельхозпредприятия предоставляется заявление. В документе указывается размер и местонахождение пая. Затем проводится межевание площади. В целом, вся процедура регистрации прав собственности на паевой участок занимает от 1 до 2 месяцев.
Владелец выделенной земельной доли вправе распорядиться ею на свое усмотрение, если данные действия не будут нарушать нормы земельного законодательства. Основными совершаемыми сделками могут быть:
- Купля или продажа пая.
- Обмен на другое имущество.
- Сдача в аренду. Арендный договор может быть заключен на любой период времени и обязательно должен быть зарегистрирован в государственном органе, если срок сделки более 1 года. Плата за арендуемый пай устанавливается обеими сторонами по соглашению и не может быть изменена в одностороннем порядке.
- Отдать в пользование.
- Заложить.
- Подарить или передать в наследство.
Чаще всего пай сдается в аренду или отдается во временное пользование с целью получения прибыли. Также он может быть использован как уставной капитал юридического лица (акционерного общества, а также потребительского или производственного кооператива).
Использование земельного участка
Возможность использования и распоряжения земельным паем прямо зависит от вида права, которым обладает его владелец. Так, если надел остается частью общей собственности пайщиков, спектр правомочий его собственника ограничен.
Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ № 101, все, что можно сделать с земельным паем:
- завещать земельную долю;
- отказаться от права собственности на нее;
- внести ее в складочный капитал сельхозорганизации;
- передать в доверительное управление другому пайщику;
- продать/подарить пайщику или члену фермерского хозяйства, который использует землю в общей собственности.
Сдача пая в аренду осуществляется не каждым пайщиком отдельно, а решением общего собрания, которым они передают в аренду всю долевую собственность (ст. 9 ФЗ № 101).
Чтобы расширить перечень прав владельца доли, необходимо выделить ее и образовать новый земельный участок. После этого собственник сможет распоряжаться своей землей в пользу других пайщиков или третьих лиц. При этом следует соблюдать право преимущественной продажи муниципальному образованию.
Оформление в собственность
Если физическое лицо хочет оформить пай себе в собственность, чтобы иметь возможность полноправно распоряжаться им, то ему следует ориентироваться на следующий алгоритм.
- Сначала специально образованная комиссия выносит решение, которым наделяет человека землей, а также выдает ему общую схему о межевании. На ней участок не имеет каких-либо четких рамок, уточняется лишь его доля в процентах от общей территории.
- После этого осуществляется межевание участка, чтобы точно определить его границы. Проводится такой процесс с учетом уже имеющихся границ соседних паев. Также следует получить общее согласие об устанавливаемых рамках от соседей.
- Затем составляется кадастровый паспорт недвижимости.
- Далее происходит оформление свидетельства. Чтобы сделать это, в территориальный отдел Росреестра отправляется протокол заседания, кадастровый план, а также квитанция о перечислении госпошлины в бюджет.
При этом, чтобы выделить пай из состава общей долевой собственности, необходимо провести собрание всех владельцев. Для этого нужно обратиться в органы МСУ, а они уже в свою очередь назначают время и место для встречи.
Земля выделяется в собственность только, если все участники собрания согласны с этим.
После того, как решение принято, в территориальное отделение Росреестра вместе с заявлением на регистрацию права собственности нужно передать следующий пакет документов:
- паспорт будущего владельца;
- кадастровый паспорт, где указаны все характеристики пая;
- чек, подтверждающий перечисление государственной пошлины в бюджет;
- документы, которые свидетельствуют о законном владении данным участком (договор купли-продажи, дарственная, завещание).
До принятия решения Росреестр проводит проверку всех предоставленных документов. После чего сообщает о положительном или же отрицательном исходе дела.
Разумеется, владелец земельного участка вправе оформить соглашение о дарении надела. Однако не стоит забывать об обязательном условии – предварительном получении кадастрового паспорта.
Что касается непосредственно текста договора, то в нем не может быть пунктов о перечислении оплаты за пай, а также каких-либо иных дополнительных условий. Согласие других дольщиков общего участка является обязательным при оформлении сделки дарения.
Предметом дарения может быть как весь надел полностью, так и его части, поскольку разрешается разделить его, например, между несколькими родственниками.
Процедура дарения считается одним из наиболее распространенных и удобных способов передачи земли близкому родственнику. Зачастую именно она используется вместо завещания, чтобы в дальнейшем человек не тратил время на вступление в наследство, а сразу пользовался земельным участком.
Стоит принять во внимание, что дарственная не может содержать условия о том, когда новый собственник вправе начать пользоваться участком.
Это происходит исключительно в соответствии с нормами закона, то есть после получения владельцем документов о внесении изменений в ЕГРН.
Иногда стороны пытаются обойти договор купли-продажи и оформляют дарственную. Нужно понимать, что данная сделка имеет некоторые минусы, прежде всего, для покупателя, поскольку в любой момент может быть оспорена, например, близкими родственниками продавца.