Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление в собственность квартиры в новостройке по ДДУ при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
В любом случае затягивать процедуру не стоит, поскольку из-за изменившихся обстоятельств могут возникнуть спорные моменты. Вероятность развития событий по такому сценарию тем выше, чем позже оформляется квартира. Застройщик может прекратить деятельность, переехать в другой регион, и получение документов станет невозможным или затруднительным, если вторые экземпляры не сданы в архив. В первую очередь это касается акта приема-передачи. Тогда останется только одно – доказывать свои права через суд.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Список необходимых документов для регистрации квартиры в собственность
Для того чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, потребуется пакет документов, в который входят:
- Заявка в Росреестр.
- Договор купли-продажи.
- Подписанный ипотечный договор.
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника.
- Документы на недвижимость, в том числе технический паспорт, справка экспликации, прочие выписки.
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
При необходимости Росреестр может запросить дополнительные документы, например согласие органов опеки, согласие супруга (если нужно распорядиться недвижимостью, являющейся совместным имуществом) и т.д. Пакет необходимых справок в каждом конкретном случае может изменяться. Если с документами все в порядке, и они не противоречат действующему законодательству, проводится переоформление права собственности.
Следует помнить о причинах, по которым Росреестр может отказать в оформлении права собственности:
- Отсутствие некоторых необходимых документов.
- Неправильное оформление документов.
- Запрет на проведение операций с недвижимостью.
- Подозрение в мошенничестве со стороны заявителя.
Условия оформления ипотеки по договору ДДУ.
Привлекая кредитные средства при покупке недвижимости в ипотеку есть свои особенности. Залогом в тогда выступает не сам объект недвижимости, а договор, а до того, как кредит будет полностью погашен, квартира остается у банка в залоге. Требования банка могут не устраивать застройщика и наоборот. Зачастую компании работают с конкретными кредитными организациями, а те выдают ипотеку только на заранее одобренные объекты.
Согласно изменениям, внесенными на законодательном уровне, покупатель перечисляет деньги не самому застройщику, а вносит их на эскроу-счет банка строительной компании. Права выбора кредитного заведения у клиента нет. Если же договор ипотеки заключается с иным банком, кредитор после регистрации ДДУ переводит средства в банк-агент. Обязанности дольщика по оплате ДДУ считаются выполненными после того, как деньги в полном объеме поступят на эскроу-счет.
На новую квартиру после этого налагается обременение и она становится залогом. Право собственности при этом не может быть оформлено до момента полного возврата кредита. Заемщик получает право проживать в помещении, но не может продавать его, сдавать в аренду, продавать или дарить без согласия банка. Данные ограничения определены Гражданским кодексом и прописываются в ипотечном договоре.
Обременение регистрируется в ЕГРН, а снимается когда все финансовые претензии банка к заемщику будут закрыты.
Правила оформления договора долевого участия
ДДУ не требует нотариального заверения, он заключается в простой письменной форме с последующей регистрацией в Росреестре. В договоре прописываются обязательства застройщика, а именно: своевременные постройка, сдача, ввод в эксплуатацию и передача дольщику обозначенного объекта недвижимости. Вторая сторона обязуется выплатить в полном объеме сумму, указанную в договоре, а также поставить подпись в акте приема-передачи, если квартира полностью соответствует нормам качества.
В ДДУ обязательно должны быть указаны:
- предмет договора (характеристики жилья);
- стоимость квартиры;
- сроки строительства и сдачи объекта;
- период, в который компания гарантирует исполнить обязательства;
- способы обеспечения гарантийных обязательств.
Кроме того, должны присутствовать реквизиты сторон, документы, подтверждающие право на ведение строительства, стоимость одного квадратного метра жилья и итоговая цена квартиры, основания для пересмотра стоимости, права и обязанности обеих сторон, ответственность в случае нарушения сторонами условий договора.
При отсутствии существенных условий в регистрации договора будет отказано. Условия ДДУ сверяются в соответствии с проектной декларацией. Регистрация в Росреестре призвана обезопасить дольщика, подтвердить его право собственности, а также исключить вероятность двойной продажи.
В дополнительном соглашении к ДДУ могут быть указаны некоторые условия, не прописанные в основном договоре, на это также стоит обратить внимание. Зачастую речь в них идет о переносе даты сдачи дома вследствие увеличения срока строительства. Ознакомившись с подобными условиями, дольщик вправе отказаться от заключения договора. Кроме того, по закону он может оспорить задержку строительных работ в суде. К дополнительным условиям относятся:
- право уступки требования по ДДУ;
- возможность расторжения договора в одностороннем порядке;
- четко обозначенные сроки сдачи и приемки объекта;
- регламент разрешения конфликтов;
- условия расторжения соглашения.
Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака
Итак, вы решились на покупку квартиры по ДДУ, ипотека вас не пугает, и вы с оптимизмом смотрите в будущее. Помните, что по закону имущество, приобретенное супругами в браке, является собственностью обоих и при разводе должно быть поделено пополам. С недвижимостью, купленной по обычной сделке, все просто: жилье куплено в браке, значит, при его расторжении делится между двумя супругами. В случае с ДДУ все иначе.
Подписывая договор долевого участия, покупатель инвестирует средства в объект, существующий пока только в проекте, таким образом, к реальному имуществу квартира пока не может быть причислена. После сдачи дома в эксплуатацию жилье переходит в разряд недвижимого имущества, а также в собственность дольщика. Между заключением ДДУ и сдачей объекта проходит несколько лет, за которые дольщик может жениться, развестись и снова жениться, а значит, и право собственности на квартиру изменится в соответствии с ситуацией.
Принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности денежных средств, вложенных в долевое строительство. Разберем несколько случаев покупки квартиры по ДДУ в ипотеку с участием супругов.
- Случай № 1
Гражданин оформляет на себя ДДУ и оплачивает квартиру собственными средствами. За время строительства он женится, и сданный объект регистрируется на него уже после заключения брака. После нескольких лет совместной жизни супруги решают развестись. В данном случае проблем с определением владельца имущества не возникнет, поскольку квартира была куплена до свадьбы на деньги одного из супругов. Тот факт, что в собственность она перешла позже, здесь не играет никакой роли, после развода недвижимость останется у первоначального покупателя.
- Случай № 2
Для чего нужно оформлять право собственности
Оформление права собственности на квартиру подтверждает факт владения имуществом. Полноправный хозяин получает больше прав, но и определенные обязанности.
Что может делать владелец до и после оформления квартиры в собственность в 2021 году:
| До регистрации права собственности | После регистрации права собственности | |
| Проведение сделок (купля-продажа, аренда, дарение, завещание) | нельзя | можно |
| Регистрация по месту жительства | нельзя | можно |
| Перепланировка | нельзя | можно |
| Налоговый вычет | да | да |
| Налог на имущество | не нужно платить | нужно платить |
| Услуги ЖКХ | нужно оплачивать | нужно оплачивать |
Как оформить новостройку в собственность, купленную по ДДУ в ипотеку: перечень документов
Вот какие потребуются документы для самостоятельной регистрации права собственности на квартиру по ипотеке без суда:
- удостоверения личности всех собственников – паспорта взрослых членов семьи и свидетельства о рождении малолетних детей;
- правоустанавливающий документ – ДДУ либо иной договор с застройщиком;
- договор ипотеки;
- письменное согласие залогодержателя (банка-кредитора) на владение и пользование залоговым имуществом;
- вышеуказанные бумаги, полученные у застройщика;
- вышеперечисленные бумаги из БТИ;
- квитанция об уплате госпошлины в сумме 2000 рублей.
Могут понадобиться дополнительные документы:
- согласие органа опеки, если среди собственников жилища будет хотя бы один несовершеннолетний ребенок (предоставление долей детям – обязательное условие покупки жилья в ипотеку с использованием материнского капитала);
- нотариально заверенная доверенность, если оформление права собственности осуществляется только одним из двух или более взрослых собственников либо представителем собственника.
Даже после упоминания дополнительных бумаг исчерпывающего списка не получилось – в Росреестре могут потребовать еще какие-либо документы.
Что делать, если дом еще не поставлен на кадастровый учет
Все приведенные выше этапы занимают не мене шести месяцев, однако есть немало прецедентов, когда процесс затягивается на несколько лет. Нередко виной тому становятся сами застройщики, которые не спешат оформлять кадастровый паспорт на построенный объект. Если дом не состоит на регистрационном кадастровом учете, дольщики не могут начинать оформление своей квартиры.
В таком случае граждане, которые не желают ждать, пока застройщик соизволит провести необходимую процедуру, вынуждены сами заказывать техпланы своих квартир. Для этого необходимо обратиться в БТИ или другую коммерческую организацию, занимающуюся выполнением кадастровых работ.
Чтобы оформить техплан, нужно взять у застройщика копии документов на объект:
- разрешение на введение его в эксплуатацию,
- постановление о присвоении дому адреса,
- проект стадии «П».
Порядок оформления собственности на жилье
Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости. Регистрировать квартиру можно:
- подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
- направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
- дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.
В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты. При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к. она рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0.7.
Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки
Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.
Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:
- Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
- Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
- Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
- договор купли-продажи;
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
- Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
- Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
- Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.
Если квартира покупается у застройщика в сданном доме
Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика, поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы:
- Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты),
- Заявление о переходе права собственности,
- Квитанция об уплате госпошлины,
- Доверенность на представителя застройщика,
- Паспорт покупателя,
- Правоустанавливающие документы на квартиру,
- Кадастровый паспорт на квартиру.
Как оформить ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
В остальном процесс оформления ипотеки будет стандартным. Заемщику нужно собрать требуемые банком документы и передать их на рассмотрение и ждать решения. Если говорить о пошаговом оформлении, то оно выглядит так:
- Для начала нужно выбрать объект покупки. Многие застройщики в период активных продаж проводят экскурсии по возведенным или возводимым объектам. Лучше посетить такое мероприятие, чтобы подробно познакомиться с объектом и предлагаемыми для покупки квартирами. Здесь же вам дадут консультацию и расскажут о банках, в которых можно оформить ипотеку.
- Если вы выбрали конкретную квартиру, то происходит процедура ее бронирования для последующего приобретения вами за счет кредитных средств. Известно, что оформление ипотеки — процесс долгий, поэтому бронирование дает гарантию, что до решения банка выбранная квартира будет закреплена за вами.
- Непосредственное оформление ипотеки. Заявка может быть подана из офиса застройщика, или же вас пригласят в банк. Для рассмотрения заявки необходимо предоставить определенный пакет документов, на которые вам укажет банк. Это справки с работы, документы супруга (если заемщик в браке) и прочее.
Стандартно пакет документов для рассмотрения заявки выглядит так:
- справка о доходах формы 2НДФЛ за 6 или 12 месяцев (срок укажет банк);
- при наличии заявленного дополнительного дохода документы, подтверждающие его размер;
- заверенная работодателем копия трудовой книжки (или иной, заменяющий ее документ);
- трудовой договор при работе по совместительству;
- документы о семейном положении (свидетельства о браке/разводе, свидетельства о рождении детей);
- документ об образовании;
- паспорт;
- второстепенный документ типа прав или ИНН;
- если заемщик женат, документы супруга (паспорт, справки с работы);
- иные документы по запросу банка.
Совет:
Так как ипотека оформляется в партнерском банке, то документы от застройщика не нужны, они итак есть в банке. Это значительно упрощает оформление и делает его более быстрым.
- Заявка рассматривается 2-7 дней, после чего банк выносит решение. Если оно положительное, подписывается необходимая документация, сделка подходит к завершению. Далее вам нужно будет проходить регистрацию квартиры в Росреестре.
Условия и процентные ставки банков
Многие банки предлагают оформление ипотечных кредитов на приобретение квартир в новостройках. Чаще всего такие сделки совершаются в крупных федеральных банках, их предложения и рассмотрим:
| Банк | Сумма выдачи | Срок кредита | Ставка | Первый взнос |
| Сбербанк | 300 000 – 15 млн. | До 30 лет | 13-14% | >От 20% |
| ВТБ24 | 500 000 – 8 млн. | До 30 лет | 13,5-14,5% | >От 20-30% |
| Газпромбанк | До 45 млн. | До 30 лет | 13,25-14,25% | >От 20% |
| Промсвязьбанк | 500 000 – 8 млн. | До 30 лет | 12 или 18% | >От 20% |
Ипотека на новостройку без первоначального взноса
Любой банк всегда указывает на обязательное внесение первоначального взноса при оформлении ипотеки на любой вид недвижимости. Если учесть, что размер взноса составляет минимум 20% от цены покупаемого жилья, то у заемщика на руках должна быть приличная сумма. К сожалению, без первого взноса оформить ипотеку на квартиру в новостройке невозможно, таких продуктов на рынке кредитования нет.
Как вариант, можно оформить кредит наличными, и лучше сделать это не на свое имя. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обязательно будет делать запрос в БКИ на предмет кредитной истории заявителя. Если будет обнаружено, что вы недавно оформили кредит наличными, вам могут отказать в предоставлении ипотечного займа.
Совет:
Но даже если вы оформите кредит наличными на другого человека с целью использовать данные средства для первого взноса по ипотеке, помните, что изначально вам придется платить два кредита одновременно. Проанализируйте, справитесь ли вы с такой кредитной нагрузкой.