Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право пожизненного проживания в квартире — что это и кто им обладает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Право пользования жилым помещением может быть прекращено для указанных лиц в случае их выезда в другое место жительства (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 04.08.2015 N 49-КГ15-7). При этом отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения, регистрации в ином месте жительства не может являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования квартирой (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу N 88-13629/2020).
«Досрочное» прекращение права «пожизненного» проживания
Ключевым моментом является именно добровольный, а не вынужденный (например, из-за конфликтных отношений с собственником) выезд из квартиры. Собственник квартиры вправе в судебном порядке потребовать признания таких лиц утратившими право пользования квартирой в связи с их выездом в другое место жительства. Кроме того, такой выезд должен иметь постоянный, а не временный характер.
Поэтому признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с осуждением к лишению свободы (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу N 33-29430/2018), а также в связи с регистрацией в интернате или ином учреждении социальной защиты не будут являться препятствием для вселения таких граждан после их объявления и возвращения.
Право пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива может не сохраниться за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов.
При разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, суды должны учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д. (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П).
— За многие годы с вопросом бессрочного проживания приходилось сталкиваться не раз, — поясняет директор регионального агентства недвижимости «8-Я АВЕНЮ» Светлана Ногтева. — Радует, что не с последствиями легкомысленного отношения к данному вопросу. В нашей деятельности именно предусмотрительность играет важную роль.
Итак, довольно часто встречающийся и тщательно прорабатываемый нами вариант, наряду со случаем «человек, выбывший в места не столь отдалённые», — вариант, когда правоустанавливающим документом является договор о безвозмездной передачи жилья в собственность, так называемая «приватизация». Точка отсчёта в проверке:
— если на момент приватизации жилого помещения в нем проживало несколько человек, часть из которых отказалась от приватизации, то отказавшиеся от приватизации лица не могут быть в последующем выселены из данной квартиры, даже при ее продаже третьим лицам – новым собственникам.
Какие пункты нужно включить в договор купли-продажи, чтобы не произошло подобных неприятностей?
— Всем желающим продать-купить недвижимость, и при этом избежать неприятностей, советую обращаться в риелторскую компанию. Зайдите на её сайт, походите по нему, обратите внимание – «живой» он или заброшен, персонифицированы ли сотрудники, что о них можно прочесть. Тщательное отношение компании к себе непременно проявится в отношении к вам и вашему вопросу, — советует Ногтева. – Кстати, в мае коллектив РАН «8-Я АВЕНЮ» смог вывести на чистую воду аферистов и избежать потери денег своих клиентов. До сих пор благодарят! Аферистка представилась сотрудницей одного из многочисленных агентств Нижнего. Она продавала квартиру «мамы». Наши клиенты захотели эту квартиру купить. В общих чертах схема предприимчивой дамы была следующая: ее «мама» подписывает договор продажи, а потом, спустя время, предоставляется документ о маминой недееспособности. И живёт «мамуля» в этой квартире и далее. При проверке, проведенной нашим агентством, вся схема вскрылась довольно быстро. Мы купили клиентам другую квартиру. А руководству агентства, где работала аферистка, я позвонила лично и сообщила, что на их сотрудницу заведено дело о мошенничестве с недвижимостью.
Завещание, рента, дарение – для риелтора эти ситуации также являются предметом для более тщательной проверки.
— Каждая ситуация индивидуальна, — объясняет Светлана Ногтева. — Не возьму на себя ответственность давать советы, не проанализировав конкретную ситуацию. Для абстрактных советов есть интернет. Бывает всякое. И даже продать подаренную квартиру с пожизненным проживанием любимой бабушки внучка сможет.
Но возьмутся ли риелторы за куплю-продажу таких видов жилья?
— Настоящие риелторы никогда не попадут в такую ситуацию, — считает Светлана Ногтева. — Нужно понимать: прежде, чем взяться за реализацию объекта недвижимости, мы отвечаем себе на два вопроса – хотим ли, можем ли. Лишь после положительных ответов подписываем договор возмездного оказания услуг, в котором даем обещания и четко прописываем ответственность. А прежде чем дать добро на покупку жилья нашим клиентам, проводим все мероприятия, которые прописаны в наших регламентах. Всё просто, когда умеешь.
Можно ли прописать такое право в договоре дарения
Право проживать в подаренной квартире возникнет у дарителя, который указал в договоре, что он останется прописанным и будет пользоваться квадратными метрами. По поводу правомерности такой дарственной существуют разные мнения.
- Большинство адвокатов считают недопустимым вписывать в договор дарения пункты, утверждающие право на пожизненное проживание в квартире бывшего собственника. Юристы усматривают в этом акте попытку прикрыть обычный договор ренты квартиры.
- ГК РФ п. 1 ст. 572 прямо указывает, что дарение не должно быть осложнено никакими встречными требованиями со стороны дарителя. Право пожизненного проживания в этом контексте рассматривается именно как встречное предоставление – обязанность предоставить право пользования жильем бывшему собственнику. В связи с прямым законодательным запретом такие пункты договора недопустимы.
- Есть третье мнение. Юристы советуют оформить два отдельных документа. Первый будет оговаривать дарение имущества, а во втором должно быть закреплено право бывшего собственника на пожизненное проживание. Однако судебная защита второго документа под большим вопросом.
Можно ли лишить права пользования жилым помещением несовершеннолетнего?
Права детей особо защищены российским законодательством. 20 статья Гражданского кодекса гласит, что местом регистрации и жительства ребёнка до 14 лет является место регистрации его родителя или опекуна. Следовательно, при прописке родителя и возникновении у него права пользования жилым помещением, такое же право получит и ребёнок.
Соответственно, пока в квартире проживает один из его родителей, то и ребёнка выписать из неё нельзя. Это можно будет сделать лишь в случае потери прав на жильё родителем. Но нужно понимать, что просто выписать по суду ребёнка будет крайне сложно. Суд не даст на это разрешения. Исключением будет лишь ситуация, когда родитель сам продал квартиру. Но в этом случае на сделку нужно будет получить согласие органов опеки. А они дадут такое согласие только при условии, что ребёнку будет предоставлено жильё, соответствующее по параметрам предыдущему.
Таким образом, лишение права проживания несовершеннолетних – сложный процесс, который натыкается на ряд законодательных ограничений.
В остальных случаях дело обстоит проще, но также требует учёта ряда нюансов и доказательства причин утраты права пользования жилым помещением.
Договор пожизненного проживания с иждивением
Данный юридический прецедент отличается тем, что переход имущественных прав на недвижимость производится безвозмездно на основании действия статьи 601 ГК РФ.
От приобретателя недвижимости, которая переходит в собственность непосредственно после проведения регистрационных действий, не требуется ежемесячных выплат установленных денежных сумм.
Как правило, пунктами документа предусмотрен уход за бывшим собственником и поддержка его жизнеобеспечения на том уровне, который установлен контрагентами.
По преимуществу в число предоставляемых услуг входит:
- обеспечение продуктами питания;
- покупка лекарственных препаратов;
- уборка в помещении;
- проведение ремонта, замена сантехники и т.п.
Все оговоренные услуги, предоставляемые иждивенцу, оплачиваются из личных средств нового собственника квартиры. Как правило, данные услуги представляются пожизненно, а после смерти допускается предусмотреть условия захоронения и проведения поминальных обедов в соответствующие сроки.
Для лиц, нуждающихся в медицинском уходе, допустимо включение в перечень соответствующих требований. Обозначенные условия рассматриваются сторонами и подробно фиксируются, прилагаемым к договору перечнем.
При их не исполнении преемником имущества, договор допускает расторжения как по специальным (ст. 599 ГК РФ), так и по общим (ст. 450 ГК РФ) основаниям, в порядке судебного производства. Однако все выставленные иждивенцем требования должны быть соразмерными.
Утрата возможности пользования недвижимостью лицом, не являющимся собственником
Как решить проблему с «вечным» жильцом? Есть несколько способов:
- Жилец, отказавшийся от приватизации, перед моментом отчуждения недвижимости должен добровольно и самостоятельно сняться с регистрационного учета. Таким образом, право бессрочного пользования жильем прекратится.Если человека будут заставлять сделать вышеуказанное, пытаться добиться результата путем обмана, злоупотребления доверием, угроз, то сделку по купле-продаже или дарению объекта недвижимости можно будет легко признать недействительной. Делается это в суде.Истец, которого выписали из квартиры не по собственной воле, должен будет доказать факт того, что он и далее имел интерес в вопросе проживания в помещении, но его заставили сняться с регистрационного учета или каким-то образом обманули.
- Приобретатель недвижимого имущества может, в свою очередь может расторгнуть договор, если окажется, что собственник, отчуждающий объект, умолчал о существовании лиц, сохраняющих за собой право на пользование приватизированной квартирой, комнатой или другим помещением. В документе, по которому недвижимость переходит от одного лица к другому, должен содержаться примерно такой пункт: «Продавец гарантирует, что отчуждаемая квартира передается свободной от прав третьих лиц».
Если это не будет соответствовать действительности, то договор можно оспаривать.
- Предпринять попытки в судебном порядке признать право пользования жилым помещением – утраченным.
Судебная практика, примеры
Наличие такого обременения в договоре дарения в судебной практике считается вполне законным, что соответствует пункту 3 статьи 308 ГК РФ.
Дело в том, что правовая ответственность не учреждает повинностей для граждан, не участвующих в ней, кроме тех обстоятельств, прописанных в законодательстве и прочих нормативных документах или договорах, в которых указаны именно такие соглашения сторон.
А также, если обозначена ответственность не исключительно в отношении обеих сторон, но и для иных лиц, которым будет передана любая жилая собственность.
Тому пример Постановление Переволоцкого р-го суда Оренбургской обл. от 15 сентября 2015 г. по делу №2-788/2015.
Читать дальше: Кто меняет почтовые ящики в многоквартирных домах
С прекращением владения собственностью, при переходе её иному лицу не отражается на правомочии дарителя жить на такой жилплощади с соблюдением всех его последующих прав (Постановление Железнодорожного р-го суда города Воронежа от 21 сентября 2015г. по делу №2-1730/2015).
Следует принять к сведению тот факт, что судопроизводство не всегда придерживается однобокости в своих решениях.
Всё это обуславливается тем, что в законах РФ недостаёт определённых нормативов, которыми бы обеспечивалось соблюдение всех прав новыми владельцами, приобретшими собственность, по отношению к дарителю недвижимости.
Жилищные права и обязанности возникают вследствие издания органами государственного характера и представителями местного самоуправления специальных актов. Такое основание должно быть в обязательном порядке предусмотрено законодателем.
Так, согласно Жилищному кодексу РФ, для того чтобы заключить договор найма социального типа, нужно получить решение представителя местного самоуправления о предоставлении имущества недвижимого характера именно по данному договору.
В ЖК РФ закреплено также, что предоставление имущества недвижимого характера вследствие сноса прежнего дома осуществляется властью государственного типа или самоуправлением на местах.
Решение о включении недвижимости в состав фонда специализированного типа принимает орган, который занимается управлением жилищного фонда государства или муниципалитета.
Есть и еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение об изъятии недвижимости в связи с изъятием участка земельного характера для нужд государства или муниципалитета. Оно принимается органом государства или представителем местного самоуправления, принявшими решение о данном изъятии.
Признание права пользования жилым помещением и его прекращение
Если право пользования оспаривается или есть потребность в его прекращении в одностороннем порядке, потребуется решение судебного органа. Рассмотрением претензий о праве и порядке пользования жильем рассматривает районный или городской суд по месту расположения собственности.
Ситуации, которые рассматривает судебный орган, могут быть связаны:
- с оспариванием права со стороны собственников или других жильцов;
- с требованием наделить правом пользования претендентов;
- с определением порядка пользованием;
- с прекращением проживания граждан, нарушивших условия договора.
Если квартира муниципальная
До сих пор не приватизировали квартиру? Значит вы – пользователь, но не
собственник. При приватизации квартира будет оформлена в собственность на всех прописанных в ней, а пока она не ваша, платить по счетам и сохранять жильё вы обязаны.
Лишиться пользования муниципальной квартирой можно в случаях:
- выезда на другое постоянное место жительства;
- систематического нарушения правил проживания в квартире (неоплата коммуналки больше чем за полгода, разрушение и порча квартиры, коммуникаций, незаконная перепланировка, нарушение прав соседей, использование квартиры не в целях проживания);
- лишение родительских прав (если суд признает, что родители не имеют права жить с ребёнком).
Важно: если в другое место выехал жить постоянно один из жильцов, другие право пользования квартирой не теряют.
Это право лица на вещь. В Гражданском кодексе закреплены следующие разновидности вещных прав:
- право собственности;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (такие права передаются по наследству);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (земельный участок отдаётся лицу на неограниченный срок, иными словами навсегда);
- сервитуты (ограниченное право пользоваться земельным участком или недвижимостью другого лица);
- право хозяйственного ведения имуществом (право государственного или муниципального унитарного предприятия на имущество);
- право оперативного управления имуществом (право учреждения и казённого предприятия на имущество).
Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением
В том случае, если квартира находится в собственности одного или нескольких человек, чтобы выписать гражданина, подается исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением.
Примеров здесь масса, в том числе прекращение права собственности за бывшим супругом, новый собственник снимает с регистрационного учета людей, которые были прописаны там ранее, собственник решил выписать проживающих граждан и т.д.
Правовая основа данного искового заявления – статьи 30, 31 ЖК РФ, 209, 288, 292, 304 ГК РФ и Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Анализ указанных норм показывает, что суд удовлетворит исковое заявление о прекратит право пользования жилым помещением за гражданином при совокупности следующих условий:
1) гражданин больше не является членом семьи;
2) у квартиры поменялся собственник;
3) договор, на основании которого гражданин проживал в указанной жилплощади, прекратил свое действие;
4) гражданин все еще является членом семьи, но не проживает на указанной жилплощади;
5) гражданин все еще является членом семьи, но не оплачивает коммунальные услуги.
Как видно из этих условий, в отличие от искового заявления о признании утратившим право пользования жилым помещением гражданина, который не является членом семьи собственника, тут не столь важно, проживал ли человек в квартире, платил ли он коммунальные платежи – все это не мешает «выписке» гражданина.