Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое земли поселений ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Можно ли перевести участок в ИЖС
Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.
Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.
Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.
ИЖС и другая терминология
Аббревиатуры в описаниях ЗУ связаны с такими понятиями, как статус и категория земли, а от статуса и категории зависит, каким способом эти угодья можно использовать. Получается, что у каждой территории имеется определенный вид разрешенного использования (ВРИ); из этого вытекают различия в регистрации и владении.
Подыскивая ЗУ, граждане должны выбирать подходящие варианты по виду разрешенного использования. В число областей применения входит и ИЖС; расшифровка земельных участков выглядит следующим образом:
- ИЖС. Предполагается, что территория выделяется под индивидуальное жилищное строительство. На ней разрешается возведение капитальных объектов, а сам надел находится в городской черте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ. Под личным подсобным хозяйством понимается натуральное хозяйство с крестьянскими корнями. Под него выделяют угодья с/х назначения, служащие источником личного пропитания.
- СНТ и ДНП. Два типа некоммерческих предприятий: садовое товарищество и дачное партнерство. Владельцы объединяются по принципу использования: для ведения с/х деятельности и управления общими ресурсами.
Подводные камни покупки земли ИЖС
Подобные земельные наделы стоят дороже земель с/х назначения. Поэтому перед покупкой, даже если вы твердо знаете, что означает ИЖС, надо определить вариант использования приобретаемых угодий.
Как правило, земля приобретается для возведения дома, который станет местом круглогодичное жительства для семьи. Если вам нужен летний дом, стоит сместить внимание в сторону ЗУ в садовом товариществе; это обойдется намного дешевле.
Для полноценного жилого дома важным становится вопрос инженерных коммуникаций, а их обеспечение сопряжено со следующими сложностями:
- Вам придется согласовывать не только проект дома, но и проекты подведения инженерных систем (согласование проходит в БТИ и других инстанциях).
Участок для ИЖС — это земля поселений, которая может быть использована только для строительства жилого дома не выше трех этажей. Кроме ограничения в этажности в законе содержится формулировка о том, что на земле может быть возведено «отдельно стоящее» строение. Это значит, что на одном участке можно построить только один жилой дом. Становясь владельцем такого земельного надела, вместе с ним вы получаете не только права, но и берете на себя определенные обязанности. Например, обязанность построить на ней дом в течение трех лет. Кроме того, проект жилого здания, построенного на участке под ИЖС, должен выполняться проектной организацией, имеющей государственную лицензию, и согласовываться в контролирующих государственных инстанциях. При этом в построенном на таком участке доме возможна постоянная регистрация по месту жительства.
Преимущества участков земли под ИЖС
При покупке земли нужно просчитывать возможные плюсы и минусы, скрытые под ее юридическим статусом. Эти параметры во многом определят удобство пользования и владения имуществом. Все аспекты статуса участка прописываются в документах: их следует тщательно проверять при покупке и учитывать влияние каждой характеристики на последующее использование.
Преимущества участка, предназначенного для ИЖС, следующие:
- свобода использования в гражданском обороте — купля-продажа, мена, дарение, залог и наследование не вызовут затруднений;
- к участкам подведены все необходимые коммуникации;
- разрешена прописка и регистрация почтового адреса;
- можно использовать в качестве залога при кредитовании.
Что касается недостатков:
- невозможно использование в коммерческих целях;
- высокая стоимость;
- ограничена возможная этажность строения;
- возможно строительство дома только на одну семью.
Законодательное регулирование пользования землями
Использовать землю нужно по правилам, которые диктует закон. Большинство пользователей земли незнакомы с нормами, предписывающими многие правила землепользования, а значит, не имеют представления об азах грамотного обращения с участками.
Требования, связанные с землепользованием, содержатся:
- в строительных нормах и правилах (СНиПах);
- Земельном кодексе;
- Градостроительном кодексе;
- градостроительных нормах;
- отдельных муниципальных правовых актах.
При строительстве дома придется учитывать ряд правил, предусмотренных в СниП от 04.08.1991:
- расположение дома относительно красных линий и границ соседнего участка;
- размещение построек на участке относительно друг друга в зависимости от материалов.
Плюсы и минусы ИЖС
Разберем плюсы и минусы ИЖС.
Плюсы:
- Коммуникации: либо на самом участке, либо доступные до доведения.
- У построенного дома есть почтовый адрес, значит, возможно прописаться.
- Быстрое оформление ипотеки, в т.ч. по госпрограммам.
- Доступны субсидии: материнский капитал, прочие льготы.
Минусы:
- Высокая цена. Это связано с величиной кадастровой стоимости.
- Повышенный налог.
Какой вариант участка выбрать под строительство жилого дома?
Соберем воедино.
ИЖС подойдет тем, кто рассматривает приобретение земельного участка в первую очередь для дальнейшего строительства дома. Стоимость выше, чем у ЛПХ и СНТ, но не возникнет дополнительных трат с подведением коммуникаций, а прописка проще.
ЛПХ подойдет тем, кто помимо строительства дома планирует заниматься сельским хозяйством. Важно обращать внимание на географическое положение участка, от него зависит ВРИ.
СНТ подойдет тем, кто хочет жить в сообществе таких же дачников. Как правило, СНТ находятся недалеко от населенных пунктов, что делает инфраструктуру доступной. Финансирование осуществляется за счет членских взносов собственников.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Документы необходимые для строительства дома на участке ИЖС
Для получения разрешения на строительство дома необходимо уведомить органы местного самоуправления о начале строительства, подав в местную администрацию следующие документы:
- Паспорт на землю;
- Постановление руководителя муниципальной администрации о выделении надела под частное строительство жилого объекта;
- Генплан объекта;
- Договор купли—продажи;
- Акт о межевании участка.
В случае получения разрешения на строительство дома, для старта строительных работ у владельца на руках должны быть следующие документы:
- Документы на право владения земельным участком;
- Договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности;
- Копия генерального плана из градостроительного архива;
- Ситуационный план;
- Задание на проектирование частного жилого дома и хозяйственных построек;
- Архитектурно—планировочное задание;
- ТУ на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
- Поэтажные планы, фасадные эскизы и разрезы;
- Акт межевания земельного участка.
После окончания строительства дома его владелец также должен уведомить органы местного самоуправления, отправив пакет документов, и только после проведения комплексной проверки и утверждения строения можно въезжать в дом и обживаться.
ДНП от ДНТ отличаются только формой собственности — Дачное партнерство и дачное товарищество, то есть всем известные дачи. В партнерстве общая собственность (дороги, подводные коммуникации, общие игровые площадки и пр.) принадлежит юрлицу (собственно самому ДНП), а в товариществе это общая собственность участников.
Главное назначение ДНП – отдых, и на ЗУ нужно построить дом. Создание сада и огорода не регламентируется – по желанию хозяина.
ДНП создано для ценителей загородного отдыха, не желающих на постоянной основе заниматься с/х. Раньше ЗУ должен был располагаться на с/х земле, а позднее законодательство допустило и их создание внутри поселка.
Нередко ДНП называют «государством 2 в 1», поскольку все проблемы кооператив обсуждает на собрании. Обслуживание и создание инфраструктуры также осуществляется из взносов членов.
С 2019 года можно создавать ОНТ и СНТ. Созданные прежде дачные объединения переходят в категорию садоводческих. Дома с отметкой «жилое строение» (внесены в ЕГРН до 2019 года) признаны жилыми, а остальные – садовыми.
Чаще всего любой загородный участок называют дачей. Хотя с точки зрения закона загородные владения горожан имеют самый разный статус. От этих юридических тонкостей зависит сама возможность строительства на дачном участке, а также размеры и назначение разрешённых построек. Чтобы понять, что и в каких объёмах можно строить на загородном участке, нужно определиться с тем, чем мы владеем.
Земли в России подразделяются на семь категорий, подробно этот вопрос рассматривается в Земельном Кодексе РФ. Для дачных владений интересны две из них:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли поселений.
Что лучше — ИЖС или ЛПХ?
Если участок в черте города, принципиальной разницы между ИЖС и ЛПХ нет. В обоих случаях вы сможете построить на своей земле жилой дом, где в дальнейшем сможете прописаться.
Полевой участок ЛПХ может заинтересовать тех, кто не планирует постоянно жить за городом, но хочет своими силами обеспечить семью овощами, фруктами или продуктами животноводства. К тому же, определенное количество продукции можно будет продавать без уплаты налогов. Но стоит учесть, что поскольку такой участок находится за чертой города, на дорогу до него каждый раз будет уходить много времени.
Участки ЛПХ обычно имеют более низкую кадастровую стоимость
Участки ЛПХ, в особенности полевые, нередко имеют более низкую кадастровую стоимость, чем участки для ИЖС той же площади. Поэтому меньше будет и сумма земельного налога, который вам придется платить. Участки этой категории часто принадлежат садоводческим или дачным объединениям, которые полностью или частично берут на себя обеспечение коммуникаций.
И на участках ЛПХ, и на участках ИЖС, подключением к электросетям занимается сам владелец участка, в дальнейшем оплачивая потребленную энергию по тарифам. В то время как на участках, принадлежащих садовым некоммерческим товариществам, при неуплате отключение может угрожать всем участкам, владельцы ЛПХ или участков ИЖС несут индивидуальную ответственность за своевременное внесение платежей.
Согласно законодательству, местная администрация должна содействовать развитию ЛПХ, обеспечивая инфраструктуру (в том числе дороги, снабжение электричеством и водой). В реальности добиться этого может быть сложно. Нередко нужны заявления от многих владельцев участков, чтобы местные власти улучшили состояние дорог. Можно попытаться добиться от местной администрации и содействия в обеспечении участка электроэнергией, но на практике быстрее решить эти вопросы своими силами. К инфраструктуре участков для ИЖС предъявляются более строгие требования: местные власти должны позаботиться не только о проведении подъездных дорог и их своевременной расчистке, но и о доступности магазинов, школ, больниц, ведь предполагается, что участки с ИЖС будут использоваться в качестве постоянного места проживания.
Таким образом, участки для ИЖС и ЛПХ во многом сходны по особенностям использования, если они находятся на землях поселений. Участки для ЛПХ — вариант для тех, кто хочет развивать приусадебное хозяйство, а может быть, и продавать выращенные на нем овощи и фрукты. ИЖС подойдет, если в ваших планах — постройка загородного дома для постоянного проживания.
Использование материнского капитала для покупки земли
Если покупатели участка планируют использовать для строительства дома средства материнского капитала, им нужно выбирать среди участков, предназначенных для ИЖС или ЛПХ. Дело в том, что для получения средств материнской выплаты семье необходимо предоставить в Пенсионный фонд разрешение на строительство дома, а его администрация выдаст только при условии, что участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства.
В то же время, если семья собирается не получать средства для строительства, а компенсировать при помощи маткапитала понесенные затраты, назначение земли не важно (для получения выплаты в этом случае участок может быть предназначен для дачного строительства). Пенсионному фонду нужно только, чтобы построенный на участке объект по документам был оформлен как жилой дом. Большинство семей идут именно по такому пути: покупают дачный участок, строят дом, регистрируют построенный объект в упрощенном порядке по «дачной амнистии», а затем подают документы на маткапитал в Пенсионный фонд.
Регламент использования земель поселений
Чаще всего такие земли предназначены под застройку. Долгое время не существовало частной собственности на землю. Границы территории в крупных населенных пунктах отображались на графических планах. Это считалось индивидуальной жилищной застройкой. Формировались условные границы.
Использование земель поселений производится в соответствии с нормативно-правовыми актами, обозначенными в Земельном кодексе РФ.
У каждой территории предусмотрены собственные условия эксплуатации, установленные с учетом ее локации и вида разрешенного использования. Для каждой из зон вводится единый регламент и устанавливается правовой порядок. На эти факторы и ориентируются при строительстве и эксплуатации зданий.
Условия регламента нарушаются в следующих ситуациях:
- если площадь земельного участка не отвечает общепризнанным нормам;
- территория эксплуатируется не по назначению и не по согласованию с территориальной областью.
Время, которое отводится на ликвидацию несоответствий, не ограничивается нормативами. В процессе исправления ситуации участок можно использовать, но только в том случае, если эта эксплуатация не навредит жизни, здоровью других людей, не причинит урон историческим постройкам и окружающей среде.