Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Услуги юриста по взысканию задолженности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде
Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде инициируется путем подачи в суд заявления о возбуждении приказного производства. Законодательством предусмотрены требования, которым такое заявление должно соответствовать.
После подачи такого заявления при наличии соответствующих оснований судом выносится определение о судебном приказе, которое впоследствии служит основанием для взыскания задолженности по договору аренды.
При подаче заявления о возбуждении приказного производства необходимо предоставить документы, подтверждающие бесспорность взыскания, т.е. неоспаривание должником суммы задолженности по договору аренды.
Получите консультацию прямо сейчас!
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
При рассмотрении повторного иска о взыскании арендной платы, суд подтвердил, что доказательств недобросовестного поведения с нашей стороны нет, наоборот, мы были инициаторами встречи по осмотру арендованного помещения и возврата его нам.
В первом случае арендатор сталкивается с проблемой начисления и уплаты одной из форм (арендной платы или земельного налога) платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этой связи судебная практика сформировала тенденцию к тому, что в случае возникновения обязательственных споров арендодатель всегда прав.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды
Мотивированного отказа от оплаты Ответчик также не предоставил. Впоследствии Ответчик также в установленные сроки не внес арендную плату за октябрь 2013 г. Суммы оплат на расчетный счет истца до настоящего времени не поступили.
Размер арендной платы – чуть более 12 тыс. руб. в месяц, за эти деньги арендатор получил помещение в 150 м. кв. Время действия договора – с 1 сентября 2016 г. по 31 июля 2017 г.
ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более, чем на один год, подлежат государственной регистрации. Вместе с этим, в последние годы в судебной практике принято считать, обязательства сторон по уплате арендной платы наступают с момента фактической передачи объекта аренды.
Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить почтовую квитанцию об отправке, опись вложения.
На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки.
Подавая в суд на арендатора, нарушившего договор, проверьте, указан ли его код ОКВЭД в этом списке. Это важно.
Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.
В спор вмешалась Судебной коллегия по экономическим спорам ВС РФ и направила дело на новый круг. Судьи напомнили, что согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе уменьшить свои платежи, если условия найма ухудшились не по его вине.
Арендатор обратился к арендодателю с просьбами о предоставлении отсрочки уплаты арендных платежей до 01.10.2020 и о применении льготных условий по начислению арендной платы в связи с режимом повышенной готовности из-за коронавирусной инфекции. Арендодателем они удовлетворены не были. Он обратился в суд с иском о взыскании арендной платы и пеней, но тот принял сторону арендатора.
В том числе установил, что арендатор вправе требовать отсрочку платежей до 1 октября 2020 года или уменьшение арендной платы.
Однако, сегодня, просрочки арендаторов с арендными платежами – самая распространенная ситуация, с которыми сталкиваются все арендодатели.
Разбираемся, на что нужно обратить внимание, если защищать свои права и интересы приходится в суде.
Иск о взыскании долга: как правильно составить документ для возврата задолженности
Если должник принципиально не желает выполнять взятые им обязательства перед кредитором в мирном порядке, заняв принципиальную противоположную позицию по данному вопросу, а переговоры юристов с должником не принесли никакого положительного результата, оптимальным вариантом разрешения сложившейся ситуации будет начало искового производства. В этом случае вам может понадобиться помощь арбитражного адвоката, который поможет правильно составить юридическое заявление о взыскании. Который является основным документом, требующимся для начала судебного разбирательства.
Грамотно составленное заявление является гарантией того, что иск будет полностью удовлетворен судом. Для составления максимально корректного, с учетом юридических норм и требований к данному виду, документа, следует обязательно воспользоваться помощью и подсказками квалифицированного арбитражного адвоката, имеющего опыт в решении вопросов о взимании обязательств в суде.
Арбитражный суд может, как удовлетворить иск, так и оказать истцу в удовлетворении его требований. Арбитраж действует по такому же принципу, как и суд общей юрисдикции, только с незначительными поправками на компетенцию и «вышестоячесть». Чтобы рассчитывать на положительное решение в удовлетворении заявленных в иске требований, запрос должен быть максимально грамотно составлен арбитражным адвокатом. Случаи отказа в удовлетворении встречаются часто, поэтому спешка, халатное отношение к исковому заявлению, недостаточная доказательственная база, расплывчатые доводы и факты вряд ли будут на руку истцу.
Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате
В Арбитражный суд Свердловской области
ИСТЕЦ:
ИП
ОТВЕТЧИК:
Цена иска: 33 735 рублей.
Госпошлина: 2 000 рублей.
Исковое заявление
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.
В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».
Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.
Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.
Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.
Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».
При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».
До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.
Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством
ПРОШУ:
- взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
- взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
- взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.
Как поступать в такой ситуации?
В первую очередь, стоит понять, что придется пройти достаточно трудный и долгий путь. Простого способа решить эту проблему нет. Ни в коем случае нельзя прибегать к силе и использовать ее для выселения арендатора.
Многие арендодатели считают, что наиболее простой способ – это приехать на место, пока никого нет, выставить вещи арендатора на лестничную клетку и поменять замки или выселить арендатора, отключая свет, воду. Но это в корне неправильно. Ведь такие действия по закону Российской Федерации уголовно наказуемы и ваш арендатор может написать заявлению в полицию на самоуправство.
Поэтому единственным правильным и официальным путем является обращение в суд. Если вы заранее с арендатором заключили договор, то это будет сделать достаточно просто, а вот если его нет, то процесс становится намного сложнее.
Взыскание долга по договору
Эта процедура детально регламентирована правовыми нормами.
Важно определиться, в какой именно судебный орган нужно подавать иск. Все дело в том, что подобные заявления могут рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные. Все зависит от субъектов правоотношений. Например, если сделка по аренде нежилого помещения была заключена между физическими лицами, не занимающимися коммерческой деятельностью, то арбитраж такой иск не примет к производству. Если же, скажем, недвижимость сдает ИП, а арендует – юр. лицо, то нельзя обращаться в СОЮ (подробнее о сдаче в аренду нежилого помещения физическим, юридическим лицом или ИП читайте здесь).
Взыскание долга по арендной плате
Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.
Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:
- Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
- При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.
При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.
Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.
Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:
- 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
- 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).
В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.
В каком порядке взыскивать долг?
В общем, порядок взыскания долга по арендной плате бывает судебным и досудебным. Досудебный порядок предполагает направление должнику претензионного письма с требованием конкретной суммы. В такой претензии должен содержаться расчет задолженности, расчет всех финансовых санкций и срок их добровольного погашения, который предоставляется должнику.
Претензия не обязательна для физических лиц, в случае, когда в договоре аренды не содержится указание на обязательность досудебного претензионного порядка.
В случае, когда стороны являются юридическими лицами, претензию обязательно направлять. При этом до подачи иска должно пройти 30 дней с даты направления претензии в адрес арендатора.
После претензионного порядка осуществляется подготовка искового заявления и подача его в суд. Иски по спорам с участием физических лиц подаются мировому судье или в районный суд по месту жительства должника (арендатора), а с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в арбитражный суд региона.
После прохождения судебной процедуры взыскания суд выдаст исполнительный лист, который и будет основанием для принудительного взыскания задолженности судебным приставом-исполнителем.
Рекомендации для арендатора
Если в силу каких-либо причин вы не оплачиваете арендную плату, то рано или поздно арендодатель расторгнет договор и взыщет имеющуюся задолженность. Для уменьшения издержек рекомендуется зафиксировать момент прекращения аренды. Так если арендодатель не пускает сотрудников арендатора на территорию или в помещение, то по данному факту необходимо составить акт, подписав его вашими же сотрудниками, желательно, чтобы при этом присутствовал ваш юрист по договорам аренды. При отказе арендодателя от подписи нужно направить ему копию данного акта по почте с описью вложения, продублировать данное сообщение всеми возможными способами (телеграмма, факс, электронная почта).
Суды расценивают отключение электричества, водоснабжения и т. д. аналогично и приравнивают их к факту недопуска на территорию, т. е. расценивает это как фактическое прекращение оказания услуг аренды со стороны арендодателя. Взыскание задолженности по договору аренды и вообще начисление арендных платежей возможно только до даты, пока арендодатель не прекратил оказывать услуги. Эти и другие тонкости может разъяснить юрист по аренде коммерческой недвижимости, поэтому стоит заранее заключить с ним договор.
Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате
В Арбитражный суд Свердловской области
ИСТЕЦ:
ИП
ОТВЕТЧИК:
Цена иска: 33 735 рублей.
Госпошлина: 2 000 рублей.
Исковое заявление
о взыскании задолженности по арендной плате и пени
01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.
В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».
Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.
Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.
Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.
Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».
При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».
Порядок взыскания задолженности
Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.
Схема взыскания просрочки:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
- Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
- Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
- После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
- У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.
Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.
В претензии указываются следующие данные:
- Сведения о сторонах соглашения.
- Дата заключения и реквизиты договора.
- Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
- Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
- Ссылки на законодательные акты.
Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).
Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:
- наименование суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
- обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
- цену иска, то есть сумму долга;
- расчет задолженности;
- сведения о претензионных мерах;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- перечень прилагаемых документов.
К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.
Несколько слов о договоре
В договоре стороны сами определяют сумму вознаграждения за нежилое помещение, квартиру или любое другое имущество, переданное во временное пользование. Арендные платежи могут вноситься ежемесячно, ежеквартально или единовременно – по выбору сторон.
Подписав договор, арендатор берет на себя обязанность вносить платежи в установленном порядке. При возникновении неплатежеспособности, он должен оповестить об этом арендодателя и просить отсрочки с последующим возвратом образовавшегося долга.
Если хозяин имущества согласится, стороны заключают дополнительное соглашение об отсрочке. Можно обойтись и без него при наличии доверительных отношений между сторонами. Однако нередки случаи, когда арендатор «молча» не платит за аренду и продолжает пользоваться имуществом либо также молча, покидает имущество. В обоих случаях у собственника появляется право на защиту своих интересов.
Особенности неустойки при аренде
Одновременно с требованием выполнения договорных обязательств, владелец имущества имеет право взыскания неустойки по договору аренды.С точки зрения ГК РФ (ст. 12), неустойка является способом обеспечения обязательств и мерой ответственности, может быть выражена исключительно в денежной форме. Статья 332 ГК определяет законную неустойку, как подлежащую взысканию независимо от условий договора. Разумно указать размер неустойки в арендном договоре, при этом спорных вопросов о ее размере быть не должно. Требования об уплате неустойки указываются письменно в обращении к должнику, перед началом судебного процесса. Неустойки можно разделить по способу начисления: пени и штрафы. При просрочке платежа взимается именно пеня, которая начисляется за каждый день просрочки. Ее размер определяется прописанным в договоре или законодательно процентом от суммы арендной платы. Штраф – твердая сумма, также прописанная в договоре, исчисляется в долях или процентах.
Требования выполнения обязательств сопровождается взысканим пени по договору аренды. Согласно ст.333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена в судебном порядке, если ее размер явно не соответствует последствиям нарушения. Судебная практика уменьшения неустойки не зависит от наличия соответствующего ходатайства ответчика.
Алгоритм получения задолженности при просрочке арендатором
Вначале рассмотрим ситуацию, когда в договоре по каким-либо причинам не указан срок внесения арендной платы. В этом случае следует письменно обратиться к арендатору с просьбой внести сумму за весь прошедший период пользования имуществом. На исполнение такого требования отводится семь дней. По их истечении уже можно говорить о появлении долга.
Если четко ясно, что долг существует длительное время, то есть смысл направить арендатору претензию. Приложением к ней может быть расчет по месяцам как в части арендной платы, так и других сумм. Если арендодатель хочет воспользоваться своим правом расторгнуть договор, то он должен будет уведомить об этом нанимателя имущества прямо в претензии. На рассмотрение такого требования законодательство отводит один месяц.
Следующим шагом после претензии станет судебный иск. В нем наряду с денежными требованиями может содержаться просьба к суду досрочно расторгнуть договор аренды. К самому исковому заявлению прилагаются копия договора, расчет всех предусмотренных по нему платежей, переписка с арендатором, остальные необходимые документы, включая доказательства частичных расчетов (если таковые были). Если заявляются требования не только о взыскании долга, но и о расторжении договора, то по каждому из них госпошлина платится отдельно (за имущественный и неимущественный иск).
Когда суд своим решением взыскивает не только задолженность, но и расторгает договор аренды, то это является основанием для истребования имущества или освобождения помещения в принудительном порядке. В такой ситуации выдаются исполнительные листы на долг и выселение (передачу имущества). Ими по отдельности в дальнейшем будут заниматься судебные приставы.