Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка прав требований: что нужно знать и как не ошибиться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.
Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию
Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом, которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как:
- заявление;
- документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
- карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
- если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.
Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.
К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).
Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Уведомление должника о замене кредитора
Хотя должник не является собственно стороной договора цессии, но в правоотношениях при передаче права требования он участвует, в связи с чем он обязательно должен быть поставлен в известность о замене кредитора. Основным риском для должника будет выполнение обязательства прежнему кредитору, в то время как последний уже передал свое право требования другому лицу.
Гражданский кодекс регулирует этот вопрос следующим образом:
- должник должен быть письменно уведомлен о переходе права требования к нему другому лицу, причем сообщить об этом может как первоначальный кредитор, так и новый;
- если должник не получил такого уведомления, то риск невыполнения обязательства перед надлежащим лицом несет новый кредитор;
- должник имеет право не выполнять обязательство перед новым кредитором, пока не получит от него доказательств перехода требования (в частности, договора цессии), однако если соответствующее уведомление передано от первоначального кредитора, то должник не имеет права требовать документов от цессионария.
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
-
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
-
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
-
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
-
данные сторон;
-
дату вступления договора в силу;
-
обязанности и права сторон;
-
разрешение от компании застройщика;
-
предмет сделки;
-
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
Когда говорят о цессии, подразумевают отказ от требований по возврату долга в пользу другого. Но не все их можно передать в реальности. Например, если говорить об обязательствах, которые относятся к типу личных. Например, алименты, компенсации (причём это могут быть возмещения любого вреда). Всё это не подлежит законной передаче.
Почему применяют договор уступки? Потому что (чаще всего), у того, кто должен получить определённый «долг» нет возможности его взыскать. Ситуации бывают разные – от дележа обязательств между частниками, до реорганизации компаний.
Требование, передаётся и продаётся, смотря по ситуации, а тому, на кому остаётся обязательство позже направляется письменное уведомление о том, что контракт цессии заключён.
Риски по договору цессии
- Когда происходит подписание договора цессии, всем сторонам рекомендуется тщательно ознакомиться с каждым пунктом документа. Особенное внимание стоит обратить на отдельные пункты.
- Предмет договора. Объектом будет считаться конкретная сумма задолженности, которую нужно подтвердить необходимыми документами.
- Основание договора. Здесь идёт отсылка к конкретному договору передающего права и должника, который был изначально.
- Бывает так, что помимо личной подписи или печати фирмы, согласие с условиями договора выражается отдельным дополнением к документу в виде, например, информационного письма.
- Если все стороны договора – юрлица, требуется тщательная проверка всех реквизитов, учредительных бумаг, которые будут подтверждать права и регистрацию в государственном реестре.
- Если будут допущены ошибки, или информация будет отображена так, что её можно неправильно понять, то можно добиться негативного результата по договору, или вовсе прийти к его недействительности.
- Когда создаётся макет договора, не стесняйтесь обращаться к юристам, пусть даже платным. Профессионал сэкономит вам и время и позволит избежать многих рисков.
Преимущества перехода права требования на квартиру:
- Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж. Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше. Помните, что разница в стоимости считается доходом, с которого нужно платить налог.
- Для покупателя: возможность приобрести квартиру в интересующем жилом комплексе, даже если все квартиры от застройщика уже проданы.
Основной минус переуступки права требования заключается в отсутствии гарантии, что дом сдадут. Если приобретая готовый объект недвижимости, покупатель сразу становится собственником, то по договору цессии можно вообще не получить жилье.
Законодательство максимально обезопасило дольщиков: теперь их средства хранятся на эскроу-счетах и не могут быть получены застройщиком до окончания строительства. Несмотря на это, риск остаться без квартиры остается – например, в случае банкротства компании или затягивания сроков сдачи. Человек потеряет время, а часть денег съест инфляция.
Другие недостатки цессии:
- Сделка занимает больше времени, особенно если есть жилищный кредит или несовершеннолетние дольщики. Она заключается между тремя сторонами: продавцом, покупателем и застройщиком. Прежде чем сдать документы в Росреестр, нужно обсудить условия со всеми участниками. Некоторые строительные компании разрешают продавать имущественные права на квартиру без предварительного согласования – в этом случае им достаточно уведомления о смене дольщика.
- Некоторые застройщики берут с цедента плату за переоформление права требования. Она может быть довольно высокой – например, 10% или 15% от стоимости квартиры. Данное условие содержится в тексте ДДУ.
В.: Обязательно ли в принципе согласие застройщика на уступку, если, например, дольщик ничего не должен застройщику?
А.К.: Первое отличие между уступкой права требования и переводом долга заключается в том, что если я всё выплатил застройщику, застройщик только должен мне квартиру передать, то я могу уступить права по общему правилу без согласия застройщика. Но нужно смотреть договор. В 214 законе не указано, что уступка права требования возможна без согласия застройщика. В ГК РФ говорится, что я могу уступить права требования другому лицу, если я полностью всё оплатил, и мне не нужно согласие застройщика, если иное не установлено в договоре долевого участия. Если такое согласие предусмотрено, а, как правило, застройщики пишут, что уступка права требования возможна только с согласия застройщика, то в таком случае сначала необходимо получить согласие застройщика, подписать договор с цессионарием, т.е. с новым дольщиком, а уже потом регистрировать уступку, после этого такой договор будет считаться заключенным. Если происходит перевод долга, т.е. я еще не выплатил все деньги застройщику и хочу уступить свой долг другому лицу, то нужно обязательно согласие застройщика, даже если это не указано в договоре.
Возможность передачи права на требование долга постоянно вызывает массу проблем и поднимает целый ряд вопросов. Это и агрессивные действия тех лиц, к которым переходит право на долговые обязательства. Несколько лет назад это вылилось в бурную дискуссию о деятельности так называемых коллекторов, что привело к появлению закона, который в народе получил название «закон о коллекторах». В действительности это были поправки к уже существующему законодательству, призванные ограничить лица, чья деятельность направлена на «выбивание» долгов на постоянной основе.
Отличительной особенностью сделок по уступке прав является пакетная продажа «зависших» долгов. При этом коллекторы воздействуют на должников преимущественно психологически и крайне неохотно доводят дела до судов.
Кроме этого уступка права требовать долги используются для вывода ценных активов, что широко используется в ходе проведения процедуры банкротства. Основой в таком случае является участие аффилированных лиц. Большая часть вопросов, связанных с уступкой требований для проведения различных недобросовестных действий, пока не находит ответов в постановлениях высших судов.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1: Как зарегистрировать смену залогодержателя, если в ЕГРН есть запрет на регистрационные действия?
Ответ: При смене залогодержателя нового обременения не возникает, а цессия изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее соотношение взаимных прав и обязанностей.
При том, что собственник предмета залога не меняется, внесение изменений в регистрационную запись сведений о замене залогодержателя не затрагивает запрета, направленного на недопущение отчуждения имущества должника и на его дополнительного обременения. Так, наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя.
Вопрос №2: Обязательно ли нужно согласие должника при уступке требования, если это предусмотрено договором?
Ответ: Согласие обязательно, когда это прописано в договоре. Уступка требований без согласия должника налагает обязанность кредиторов выплатить должнику расходы по уступке.
Как продают квартиру по переуступке
Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры.
Продавец определяет цену продажи
Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых:
— срочность продажи;
— репутация застройщика на момент продажи;
— степень готовности дома;
— соблюдение застройщиком сроков возведения дома;
— наличие инфраструктуры, в том числе и той, которая также находится в стадии строительства;
— количество предложений по квартирам в том же доме или комплексе домов, которые возводит девелопер.
Продавец находит покупателя
Продавец, который принимает долевое участие в строительстве, может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в агентство недвижимости. В публикуемом объявлении обычно указывают характеристику квартиры по ДДУ, выкладывают фотографии плана, приводят информацию по застройщику, который занимается возведением дома.
Продавец получает разрешение от девелопера на уступку
Разрешение нужно при условии, если в ДДУ прописана необходимость его получения.
Для получения разрешения дольщик связывается с застройщиком — направляет ему заявление. В заявлении кроме прочих данных указывают:
— информацию по объекту;
— сведения о покупателе — лице, который приобретает право требовать квартиру.
К заявлению лучше дополнительно приложить скан-копию заключенного договора и документы, подтверждающие выполнение обязательств перед застройщиком — выплаты необходимой суммы, прописанной в ДДУ на квартиру. Застройщик может рассматривать заявление и оформлять разрешение в течение 30 дней. После вынесения решения нужно забрать оригинал документа — устного согласия на сделку или скана документа недостаточно.
Застройщик может отказать в предоставлении разрешения на переуступку. Дольщик в этом случае имеет право обратиться в суд. При подобных обращениях суд часто встает на сторону дольщика. Принимая решение, руководствуются положениями ГК РФ, которые действовали на момент подписания ДДУ, законом «О защите прав потребителя» или другими нормативными актами.
Стороны сделки решают вопросы с ипотечным кредитом
Дольщик мог использовать ипотечный кредит для того, чтобы перечислить необходимую сумму за квартиру по договору долевого участия. Перед сделкой нужно погасить долг или получить согласие от банка на сделку. Если ипотека не погашена, но банк дает согласие, покупатель принимает обязательства по погашению ссуды на себя.
Независимо от того, каким образом дольщик рассчитывался с застройщиком, покупатель имеет право обратиться в банк и взять ипотеку для того, чтобы расплатиться по договору уступки. Для получения одобрения в банк нужно предоставить ДДУ, договор уступки, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов. Но точный список необходимых документов лучше узнать в том банке, куда покупатель обращается для получения ипотечного кредита.
Стороны оформляют и подписывают договор уступки прав требования
Если дольщик хочет уступить право требования через агентство недвижимости, риэлторы правильно составят договор с учетом всех особенностей сделки. Но если сделка заключается без посредников, лучше обратиться к юристу для правильного оформления договора уступки. Если воспользоваться шаблонной формой из интернета, можно упустить важные моменты. Впоследствии это может привести к потере денег, квартиры и невозможности защитить свои права в суде.
В договор включается такая информация:
— дата и место, где проводится сделка;
— паспортные данные сторон сделки;
— сумма, которую продавец получит за переуступку права требования;
— порядок расчета;
— сведения о квартире, право требования которой получает покупатель;
— перечень документов, которые продавец передает покупателю;
— обязанности и права сторон сделки, включая то, кто и в какие сроки должен уведомить девелопера о переходе права требования объекта в возводимом доме;
— ответственность сторон сделки.
Договор регистрируется в Росреестре
ДДУ проходят регистрацию в Росреестре. Такая мера предупреждает действия недобросовестных застройщиков, которые ранее могли заключать несколько договоров с дольщиками на один и тот же объект недвижимости. При оформлении договора уступки также нужно обращаться в Росреестр для его регистрации. В таком случае закон тоже защищает покупателя — дольщик не сможет уступить право требования одной квартиры нескольким покупателям.
Для регистрации нужно предоставить:
— все экземпляры договора, заключенного между дольщиком и лицом, которому он уступает свое право требования;
— оригиналы паспортов или свидетельств о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
— оригинал ДДУ;
— квитанцию об оплате госпошлины;
— согласие супруга или супруги на уступку. Документ необходим, если дольщик на момент подписания ДДУ состоял в браке;
— согласие застройщика, если его получали, и документы, подтверждающие перечисление средств по ДДУ;
— разрешение от органов опеки, если один из дольщиков не достиг совершеннолетия;
— разрешение от банка на сделку, если дольщик не погасил ипотечный кредит, за счет которого он рассчитывался по ДДУ.
Покупатель рассчитывается с продавцом
Рассчитаться можно наличными, банковским переводом, с помощью сервиса безопасных сделок. Но чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет. В этом случае продавец получает средства только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Росреестре. Это предупреждает ситуации, когда деньги продавцу были перечислены, но по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации договора уступки.
Продавцу нужно учесть, что он должен заплатить налог с полученного дохода – разницы между суммой, перечисленной по ДДУ, и размером средств, полученных по договору уступки. Резиденты платят 13% от дохода, нерезиденты – 30%. Покупатель, в свою очередь, может вернуть налоговый вычет – 13% от перечисленных дольщику средств и 13% от выплаченных процентов по кредиту, если будут использоваться средства банка.
Застройщику направляют уведомление об уступке права требования
После уступки права требования необходимо направить оригинал договора застройщику. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Кто будет направлять уведомление, определяют с учетом положений договора уступки.
Переуступка квартиры: что такое и когда используется?
Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.
Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.
Почему цена квартиры по переуступке выше чем первоначальная?
Первоначальная цена может быть ниже поскольку квартира по ДДУ была приобретена на более раннем этапе строительства. Также стоимость может отличаться, если квартира была приобретена компанией, которая занимается перепродажей и купила несколько квартир по оптовой цене.