Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поставить дом и землю на кадастровый учет. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2020 года появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.
Зачем нужно оформление дома в собственность
Понятно, почему владельцы год за годом откладывают регистрацию построенного жилья. Процедура оформления права собственности на дом требует денег (те же услуги кадастровой компании), а на официально зарегистрированную недвижимость начисляется налог на имущество. Но официальный статус дома предполагает не только обязанности, но и права для хозяина. Благодаря своевременному оформлению становятся доступными следующие возможности:
- Государство защищает права собственника, если жилье внесено в реестр. Иногда меняется статус земельного участка (например, рядом появляется природоохранная зона или строится автострада). Регистрация в таких условиях станет невозможной, и дом пойдет под снос, тогда как официально зарегистрированная недвижимость на соседних наделах останется нетронутой (под охраной закона).
- Становятся возможными юридические сделки. Объект недвижимости без документов невозможно продать, передать по наследству, сдать в аренду или подарить. Вы не сможете сделать такой дом залоговым имуществом под кредит.
- Зарегистрировать дом как жилой или садовый;
- Перевести жилой дом в садовый или садовый — в жилой;
- «Перенести» дом на другое место (сделать привязку координат или снять с учета старый дом и поставить на учет новый);
- Провести реконструкцию без проекта (снять с учета старый дом, поставить на учет новый);
- При нарушении отступа от границ зарегистрировать объект (в большинстве случаев);
- оформить дом без межевания земельного участка, на котором он расположен.
Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах
Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.
- Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
- Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
- Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
- Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
- Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Что делать, если дом был построен без соблюдения уведомительного порядка?
Если не соблюдать установленный уведомительный порядок (после 1 марта 2031 года), то это может привести к следующим последствиям:
- Такую постройку не признают недвижимым имуществом;
- Невозможно будет совершать сделки (например, купля-продажа, обмен, дарение, и др.), поскольку они будут признаны недействительными;
- Возможно возбуждение дела об административном правонарушении (штраф до 5 тыс. рублей);
- Снос построенного дома.
«Узаконить» уже построенный без соблюдения уведомительного порядка дом можно только в судебном порядке, в этом случае если дом соответствует всем требованиям он будет признан объектом недвижимости и право на него можно будет зарегистрировать.
Что нужно сделать, чтобы оформить дом в собственность?
Чтобы стать полноправным владельцем своего дома, нужно пройти две процедуры:
- Поставить дом на кадастровый учёт — внести сведения о доме (наименование, адрес, этажность и т.д.) в государственную базу. Постановка на такой учёт подтверждает, что ваш дом действительно существует.
- Зарегистрировать право собственности (ПС) — юридический акт признания вашего права на дом. Регистрация права собственности подтверждает, что дом принадлежит именно вам и позволит им распоряжаться.
Эти две процедуры можно проходить одновременно. Этим займётся Росреестр, когда вы предоставите все необходимые документы. Чтобы узнать, поставили ли ваш дом на кадастровый учёт и являетесь ли вы его собственником, нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Итак, как же поставить дом на учёт и зарегистрировать право собственности на него? Существует два пути:
- Упрощённый.
- Уведомительный.
Отсутствие некоторых документов
Что делать, если ваш дом находится в дачном кооперативе или товариществе и единственное, что у вас есть это справка членства, но не более того. Имея лишь данную справку, нельзя заняться оформлением прав на ЗУ.
Для этого потребуется пройти процедуру «дачной амнистии» и иметь (оформить) следующие «бумаги»:
- Заявление в органы МСУ с описанием границ ЗУ, что находится вокруг, образец выдадут на месте. Могут также потребовать создание межевого дела, чтобы определить границы, во избежание различного рода разногласий с соседями.
- Заключение кооператива или товарищества, в котором вы состоите, которое подтверждает право владения занимаемого вами участка.
- Выписка из реестра, подтверждающая существование кооператива или товарищества. Выдаётся местным налоговым отделением.
- Документ, подтверждающий права владения землёй объединением (кооперативом).
- В течение 2 недель выносится итоговое решение, после чего дальнейшая процедура регистрации осуществляется органами МФЦ.
Оформление дома в собственность при отсутствии документов на него
Сегодня в России действует единая государственная регистрационная база прав на объекты недвижимости. Это позволяет быстро узнать и подтвердить владельца частного дома и земельного участка. Собственник, даже не имея на руках соответствующих документов, может сделать запрос в соответствующее учреждение и получить официальное подтверждение своих прав. На основании этих справок далее можно восстановить все документы.
Но сложности могут возникнуть у тех сельских жителей, которые уже несколько десятков лет владеют имуществом, но не оформляют его в собственность. Возможно, отсутствие официальных документов на недвижимость владельцу никак не мешает, однако проблемы могут возникнуть у его наследников. Они не смогут получить в наследство дом, который официально никому не принадлежит. Более того, неоформленный дом нельзя подарить, продать или завещать.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
Нужно ли вообще регистрировать дом?
В нашем законодательстве есть весьма странный нюанс- нигде нет такого понятия, как обязательная регистрация права на частные дома. То есть можно недвижимость на собственном земельном участке не регистрировать. Но в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 222) появилось определение самовольной постройки, а в Градостроительном-«страшилки» о том, что могут сделать с этой незаконной недвижимостью (наложить штраф или снести). Определение звучит так- это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Очень важно вчитаться в это определение и понять, а когда же постройка становится самостроем.
- не отведенным для этих целей. Построили дом на землях огородничества- самострой; построили многоквартирник на ИЖС- самострой, магазин в садоводстве- тоже самострой, ну и так далее. Если же Ваша постройка соответствует параметрам, перечисленным в первой главе- пока можно не беспокоиться.
- либо без получения на это необходимых разрешений. А вот тут уже есть повод задуматься. Ведь с момента вступления новых законов в силу (это уже произошло), необходимо уведомить соответствующий госорган хотя бы о планируемом строительстве. А если дом уже строится, или построен давно? Просто его не торопятся оформлять, так как это по нашим законам пока не обязательно. Да и амнистия пока идет. Самострой откладывается пока что.
- либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Тут все достаточно понятно- если постройка вышла за рамки Градостроительного кодекса (напомним, что теперь он действует и в СНТ)- ваш домик опять грозится стать самостроем.
Надеемся, теперь понятно, что такое самовольная постройка.
Зачем нужно оформлять дом в собственность
Право собственности определяет внесение данных человека в единый реестр. Если у вас на земельном участке построено какое-то строение, то вам нужно все правильно оформить. Тем не менее, опытные специалисты рекомендуют сразу внимательно изучить юридическую подоплеку вопроса. Все дело в том, что структура оформления будет зависеть от многочисленных нюансов. Если вы осуществляете оформление полноценного дома, который имеет необходимый почтовый адрес, то производится процесс оформления посредством обращения в Росреестр, на основании правоустанавливающих документов, которые у вас есть на руках. Если же речь идет о маленьком домике на садовом участке, то в данном случае, для такого строительства не требуется разрешение, а оформление такого строения не является обязательным. Но все же выполнить такие действия желательно. Ведь если ваши данные внесены в реестр, и вы являетесь полноценным собственником, то вы имеете право распоряжаться данным строением по собственному усмотрению. Можно осуществить процедуру реализации, оформления дарственной, завещания и пр.
Если речь идет о желании возвести строение на участке, который предназначен для индивидуального строительства, то вам нужно изначально осуществить процедуру проектирования, после чего обратиться в местные власти, чтобы получить разрешение на осуществление строительных действий. Только после этого можно будет правильно осуществить процедуру оформления объекта.
То есть, с юридической точки зрения объекта не существует, пока он не внесен в единый реестр по недвижимости. Данный реестр создан для того, чтобы обеспечивать максимальный контроль по вопросу прав собственности и осуществлять процедуру защиты интересов собственника. Наличие такой базы позволяет исключать многочисленные проблемы, которые ранее возникали именно в контексте мошенничества.
Вполне очевидно, что объект может быть возведен и существовать, и вы можете использовать его, проживать в нем. Но, пока его данные не появятся в реестре, вы не сможете осуществлять юридически значимые процедуры. То есть, не сможете продать данный объект, подарить его или же оформить завещание. Росреестр – это инстанция, которая осуществляет процесс оформления дома в собственность. Можно обращаться в данную структуру не напрямую. Например, сегодня создана возможность производить регистрационные действия через единый многофункциональный центр. В данном случае, вы подаете тот же пакет документов, составляете заявление, но срок оформления будет более значительным. Впрочем, многие уверены в том, что такой способ оформления является самым рациональным, так как позволяет получить перспективы более комфортной структуры получения необходимой выписки о правах собственности. По сути, специалисты многофункционального центра самостоятельно осуществляют процесс заполнения заявления. Заявитель просто его подписывает. Тут же можно получить детальную консультацию по вопросу оформления, перечень документов. Непосредственно в многофункциональном центре можно произвести оплату государственной пошлины. В таких центрах устанавливаются специальные терминалы, и сотрудники осуществляют максимальную помощь в процессе внесения реквизитов. Это провоцирует минимальные затраты времени и сил.
Все дело в том, что при обращении в Росреестр вам придется потратить немалое количество времени на ожидание своей очереди. После чего придется помучаться с оформлением заявления. При этом нужно учитывать, что определенные ошибки и оплошности такого документа могут стать причиной отказа в регистрации. Потом вы получите реквизиты и придется искать банк, чтобы провести оплату. То есть, по сути, вы сокращаете расход времени на проверку документации (выписку вы получите на несколько дней раньше), но можете столкнуться с рядом сложностей, которые потребуют существенных затрат сил.
Кроме всего прочего, вам нужно будет самостоятельно рассчитать срок получения справки и посетить Росреестр в установленный день. Не факт, что ваш документ будет готов, возможно вам укажут на то, что приходить следует завтра. А это также определенный расход времени. В многофункциональном центре используется структура оповещения посредством смс.
Существует еще одна возможность оформления посредством сотрудничества со сторонними компаниями. Конечно же, за предоставленные услуги придется заплатить, но с другой стороны, специалисты имеют существенный опыт в данном вопросе, смогут правильно подготовить документацию, на основании которой будут выполнены все регистрационные действия. По сути, вы передаете документы, составляете доверенность, и все действия по оформлению производят опытные специалисты.
Структура оформления дома в собственность достаточно проста. Тем не менее, нужно учитывать, что осуществить все перечисленные действия можно исключительно в том случае, если у вас есть правоустанавливающие документы, определяющие ваше право на четко определенную собственность.
Пошаговая инструкция оформления дома в собственность
Как вы уже поняли, процесс оформления дома в собственность не имеет особых сложностей и проблем, но это в том случае, если все действия осуществляются грамотно и запланировано.
- Шаг 1: Сбор документов
Именно данный аспект и вызывает достаточно существенное количество сложностей и проблем. Причем, пакет документов может быть разным для оформления дачи или же загородного дома. Обязательно потребуются документы, которые позволяют определить право собственности. Если вы в доме проживаете давно, получили его по определенным льготам от государства, то провоцируется необходимость проведения приватизации. Данный процесс также является трудоемким, но без таких документов оформление будет невозможным. Если речь идет об оформлении объекта по дачной амнистии, то потребуется паспорт, квитанция, которая отражает, что вы осуществили процедуру оплаты пошлины за предоставляемые государством услуги, документы на участок, специализированная декларация для упрощенного оформления дачного дома в собственность. Регистратор на основании предоставленных документов производит все необходимые действия по внесению данных в единый реестр. Нужно сказать о том, что в определенных случаях могут потребоваться иные документы, которые смогут подтвердить юридическую чистоту дома. Но, такое истребование осуществляется исключительно в том случае, если при проверке основных документов возникли какие-то сомнения.
Если речь идет о стандартном, полноценном жилом строении, обязательно предоставляется документ, который подтверждает переход права собственности на объект. Тут же потребуется разрешение на строительство, технический паспорт, кадастровые документы на участок, а также на все постройки. Обязательно предоставляется документ, определяющий личность заявителя. И все необходимые документы, которые позволяют определить разрешение на аренду земельного участка. Также нужно предоставить документы, которые могут подтвердить право на земельный участок. Непременно следует предоставить квитанцию об оплате пошлины. Реквизиты для оплаты, а также сумму вы сможете узнать непосредственно на сайте Росреестра или же в многофункциональном центре. Государственная пошлина оплачивается за предоставление услуг по регистрации.
- Шаг 2: Обращение в регистрационную инстанцию
Как вы уже знаете, есть возможность произвести процедуру регистрации в специализированной палате. Все документы вы предоставляете лично или же через доверенное лицо. Обязательно нужно составить заявление. Если вы стремитесь к более комфортабельному процессу регистрационных действий, то рекомендуется воспользоваться услугами многофункционального центра. Именно тут созданы оптимальные и комфортабельные услуги для современных и взыскательных клиентов. Тут оказывается максимальная помощь, на основании которой исключаются все ошибки и оплошности. Например, в многофункциональном центре заявление составляет специалист на основании предоставленных вами документов. Вы осуществляете проверку и подписание. В регистрационной палате все действия вы осуществляете самостоятельно. В какую именно инстанцию вам обратиться, решайте сами.
В некоторых ситуациях перед тем, как обращаться за проведением процедуры регистрационных действий следует посетить нотариуса. Например, в случае если вы оформляете дом по наследству, или же осуществляете оформление дома, который ранее был в долевой собственности. В данных ситуациях обязательно осуществляется процесс предоставления дополнительного договора, заверенного нотариусом, или же свидетельства о возможности получения наследства.
- Шаг 3: Оплата пошлины
На основании полученных реквизитов осуществить оплату можно в любом банке. Также есть возможность использовать терминалы для оплаты государственных услуг. Если вы обратились в многофункциональный центр, вы сможете посредством помощи специалиста осуществить оплату непосредственно в центре через терминал, что существенно сократит расход вашего времени.
- Шаг 4: Получение расписки
После того, как все документы проверены, написано заявление, специалисты обязательно предоставляют расписку. Вам нужно учитывать данный факт, по сути, если у вас не будет на руках данной расписки, вы не сможете доказать, что сдавали документы в государственную инстанцию для проведения регистрации. В данной расписке обязательно указывается дата получения результатов, а также полный перечень тех документов, которые были вами предоставлены для проверки.
Запомните, что сроки оформления документации в многофункциональном центре будут более значительными, чем в регистрационной палате, но незначительно. Так, если все документы оформлялись при помощи нотариуса, в палате выписка предоставляется через три дня, в центре через пять. Если речь идет о стандартном оформлении сделки, то в регистрационной палате проверка проходит за семь дней, а в центе готовые документы можно будет получить через девять дней.
- Шаг 5: Получение выписки
Как оформить дом по дачной амнистии в собственности
Подготовить такой документ может кадастровый специалист, оказывающий услуги в государственных учреждениях (бюро технической инвентаризации) или в коммерческих организациях.
За оформление кадастровой документации необходимо будет уплатить порядка 7 000 руб. или более, в зависимости от объема работ. Документ изготавливается в течение 5-7 дней.
Корректировки в закон были внесены по следующим целям:
| Чтобы предотвратить от конфликтных ситуаций со смежными землепользователями | если дачный дом заслоняет свет солнца или в какой-то части располагается на чужом участке |
| Для предупреждения злоупотреблений | для сокращении налоговых взносов часто владельцы вносят в декларацию недостоверные сведения о площади постройки |