Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
Coзaeмщик ипoтeки: eгo пpaвa и oбязaннocти
Дoлжник, дoгoвapивaяcь c пoтeнциaльным coзaeмщикoм oб yчacтии в кpeдитнoм дoгoвope, oбычнo бoльшe вceгo cocpeдoтoчeн нa вoпpoce, кaкиe пpaвa нa квapтиpy имeeт coзaeмщик пo ипoтeкe. Oднaкo лицy, кoтopoe пpинимaeт peшeниe cтaть coзaeмщикoм или oткaзaтьcя, cлeдyeт имeть в видy, чтo, пoдпиcывaя yкaзaнный дoгoвop, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo пpaвa, нo eщe и oбязaннocти. Ocнoвнoй пepeчeнь пpaв и oбязaннocтeй тaкoв:
- coзaeмщики нecyт тaкyю жe oтвeтcтвeннocть пepeд кpeдитным yчpeждeниeм, кaк и пoлyчaтeль ипoтeчныx дeнeжныx cpeдcтв;
- ecли нa мoмeнт oфopмлeния кpeдитнoгo дoгoвopa мeждy coзaeмщикoм и ocнoвным дoлжникoм был oфopмлeн oфициaльный бpaк, пpиoбpeтeннoe зa cчeт кpeдитныx cpeдcтв жильe бyдeт пpинaдлeжaть им oбoим, ecли бpaчным дoгoвopoм нe пpeдycмoтpeн инoй пopядoк;
- дaжe ecли дoлжник и coзaeмщик нe cocтoят в oфициaльнoм бpaкe, пocлeдний вce paвнo впpaвe тpeбoвaть выдeлeния дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, нo тoлькo пpи нaличии ocнoвaния – ecли oн внocил плaтeжи или yчacтвoвaл в пepвoнaчaльнoм взнoce пpи пoкyпкe квapтиpы;
- бaнк имeeт пpaвo тpeбoвaть oт coзaeмщикa внeceния eжeмecячныx выплaт, ecли пoлyчaтeль ипoтeчныx cpeдcтв пepecтaл иx внocить;
- coзaeмщик, в cвoю oчepeдь, впpaвe внocить в бaнк тy cyммy, кoтopaя былa зaфикcиpoвaнa в кaчecтвe eжeмecячнoгo плaтeжa нa мoмeнт пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa, a тaкжe cyммы нa дocpoчнoe гaшeниe и пoгaшeниe пeнeй и штpaфoв;
- ecли coзaeмщик oткaжeтcя oт дoли в ипoтeчнoй квapтиpe, oт oтвeтcтвeннocти зa пoгaшeниe кpeдитa eгo этo нe избaвит;
- чeлoвeк мoжeт пepeдyмaть и выйти из coзaeмщикoв, нo для этoгo дoлжник дoлжeн пoдoбpaть нa eгo мecтo нoвyю кaндидaтypy, кoтopyю бaнк oдoбpит.
Пo кpeдитнoмy дoгoвopy coзaeмщик имeeт пpaвo и oбязaннocть плaтить и пoлyчaть инфopмaцию o кpeдитe. Oднaкo oбычнo мeждy зaeмщикoм и coзaeмщикoм пoдпиcывaeтcя дoпoлнитeльный дoкyмeнт, кoтopым oпpeдeляютcя пpaвa coзaeмщикa, включaя oпpeдeлeниe тoгo мoмeнтa, кoгдa coзaeмщик пo ипoтeкe имeeт пpaвo нa квapтиpy. Пpaвa бyдyт oпpeдeлятьcя в зaвиcимocти oт cтaтyca пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти, cyщecтвoвaния бpaчнoгo кoнтpaктa или инoгo дoкyмeнтa, кoтopый зaфикcиpyeт гpaницы пpaв и oтвeтcтвeннocти coзaeмщикa.
Инoгдa oфopмляютcя нoтapиaльныe oткaзы coзaeмщикa oт тpeбoвaния дoли в пpиoбpeтaeмoй квapтиpe – кaк гapaнтия тoгo, чтo дaжe пpи выплaтe зa зaeмщикa coзaeмщик нe бyдeт тpeбoвaть дoлю. Taкиe oткaзы нeoбxoдимo былo oфopмлять для ПФP, ecли иcпoльзoвaлcя мaтepинcкий кaпитaл нa гaшeниe ипoтeки, кoтopyю бaнк выдaл пpи yчacтии coзaeмщикa, нe являющeгocя cyпpyгoм влaдeлицы мaтepинcкoгo кaпитaлa.
Ocнoвнaя oбязaннocть coзaeмщикa – cвoeвpeмeннo внocить плaтeжи пo кpeдитнoмy дoгвoopy. B чacтнocти, oн oбязaн бyдeт пoгacить зaдoлжeннocть, ecли ocнoвнoй дoлжник нe мoжeт этoгo cдeлaть. Пopядoк пoгaшeния дoлгa oпpeдeляeтcя зaeмщикoм и coзaeмщикoм бeз yчacтия бaнкa, кoтopoмy вce paвнo, ктo бyдeт внocить дeньги, cпpaшивaть зa нeиcпoлнeниe oн бyдeт c ocнoвнoгo зaeмщикa. Нaпpимep, пoгaшeниe кpeдитa пoлнocтью лoжитcя нa зaeмщикa, a coзaeмщик пepeнимaeт этy oбязaннocть тoлькo в cлyчae нeвoзмoжнocти пoгaшeния ocнoвным дoлжникoм. Или жe кpeдит мoжeт пoгaшaтьcя ими oбoими в paвныx дoляx eжeмecячнo, либo в кaкoм-тo инoм пpoцeнтнoм cooтнoшeнии. Учacтники дoгoвopa мoгyт выбpaть любoй кoмфopтный для ceбя пopядoк пoгaшeния.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Как отказаться от ипотеки
Бывший муж или жена имеют право отказаться от совместной ипотеки при разводе и выйти из ипотечного договора. Для этого необходимо заранее информировать кредитора о своем намерении, чтобы избежать негативных последствий. В банк потребуется предоставить заявление об отказе (образец можно взять в банковском отделении), справку об уменьшении дохода, свидетельство о расторжении брака, медицинское заключение при необходимости. Банковская организация выдаст соглашение на вывод заемщика из соглашения при наличии достаточных оснований.
Прежде чем отказываться от ипотечного кредита, стоит взвесить все плюсы и минусы. Заемщик, планирующий выходить из договора, теряет возможность получения налогового вычета. Кроме того, в последующем это может снизить шанс повторного кредитования.
Вариант 2-й: Кредит на одного из супругов
Бывает так, что супруги принимают решение оформить кредит только на одного члена семьи. Это имеет смысл, если кто-то не работает или не имеет официально подтвержденного источника доходов, либо если у кого-то из супругов «за плечами» плохая кредитная история.
Обратите внимание, что при покупке дома или квартиры в ипотеку на одного супруга, второй должен дать официальное согласие.
Другой момент: если ипотечный займ и квартира полностью оформляется на одного супруга, то и налоговый вычет будет получать только он.
Однако, в случае развода, по данной схеме все равно имущество будет считаться совместно нажитым и по закону подлежать разделу. Для того, чтобы закрепить право единоличного обладания жильем, этот момент нужно оговорить в брачном договоре.
Риски ипотеки на двоих
Проблемы обычно прямо или косвенно связаны с разладом отношений или невыплатой долга одним из заемщиков. Выясняя, можно ли брать ипотеку на двоих людей, помните о сопутствующей ответственности и возможных последствиях:
- созаемщики несут солидарную ответственность за выплату долга, если один перестает вносить деньги, банк незамедлительно обратится ко второму;
- просрочка в выплате – негативное событие в кредитной истории всех созаемщиков;
- у вас могут появиться разногласия относительно владения помещением, проживания в нем, продаже, сдаче в наем;
- при оформлении долевой собственности банк может отказаться принимать доли в залог, потребуется другое имущество в качестве гарантии;
- при совместной собственности один из супругов может вообще не участвовать в выплате, это не мешает ему претендовать на равную долю жилья при разводе;
- при разделе имущества суд может учитывает права детей на жилье – супругу, с которым остается ребенок, достанется в пользование также доля ребенка в квартире.
Оформление права собственности на одного из супругов
Выбор этого варианта обусловлен более простым процессом оформления недвижимости: нет необходимости все бюрократические формальности совершать обоим супругам. С января 2017 года не требуется обязательное согласие второй половины на покупку жилья (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует переход права, в ЕГРН будет внесена информация об отсутствии согласия второго супруга.
Важно понимать, что вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, при разводе все равно все будет делиться поровну либо с учетом интересов несовершеннолетних детей. Процесс раздела осуществляется в досудебном порядке (мирно) или в суде (если договориться полюбовно не удалось).
Нюанс №1: Если квартира получена в дар или в наследство.
Квартира, полученная мужем/женой в дар или в наследство в браке либо до него — не считается совместной собственностью.«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (статья 36 Семейного кодекса).
Такая квартира при разводе остается у владельца и делению не подлежит. Исключением может стать ситуация, когда после получения наследства/дара одним из супругов второй вкладывался в увеличение стоимости этого имущества (например, оплачивал ремонт, обстановку в квартире).
Нюанс №2: Если квартира куплена целиком на доходы владельца.
Всегда возникает вопрос, как делится квартира и делится ли вообще, если доход приносил только один из двух супругов. В статье 34 Семейного кодекса имеется пункт: «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». Может сложиться впечатление, что формулировка «другие уважительные причины» не включает тунеядство, зависимости от психотропных веществ или увлеченность виртуальными играми вместо работы. Но на практике суды считают, что все это осуществляется по согласию второго супруга, а значит в любом случае квартира подлежит разделу. Нюанс может крыться лишь в пропорциях деления квартиры: так, в пункте 2 статьи 39 СК уточняется, что «суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе <...> в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».
Распределение долга по ипотеке и квартиры поровну
Наиболее распространенный вариант деления ипотечной квартиры и долгов при расторжении брачного союза – поровну. Супруги мирно договариваются о том, сколько каждый будет платить по ипотечному займу и продолжают вносить платежи в прежнем режиме. После полного погашения долга они также совместно решают, что дальше делать с квартирой. Например, можно ее продать и поделить вырученные средства.
Если же уже при покупке квартиры она была распределена по долям, то после оформления развода супруги будут выплачивать долг пропорционально им – у кого она больше, на того и ляжет основной груз долговых обязательств. В противном случае долг делится поровну – чаще это происходит в судебном порядке.
ВАЖНО
Следует учесть, что суд без согласия кредитной организации не вправе половину задолженности возлагать на второго супруга, если он по договору с банком не числится созаемщиком (статьи 322, 391 ГК РФ).
Налоговый вычет супругам
Супруги, которые взяли ипотеку, могут рассчитывать на осуществление налогового вычета, то есть возврата части денег, потраченных на покупку недвижимости, в том числе на погашение процентов в рамках жилищного кредита.
До 2014-го года вычет предоставлялся непосредственно на недвижимый объект, но теперь он реализуется каждым налогоплательщиком, то есть владельцем имущества. То есть оба супруга после частичного или полного погашения ипотеки вправе запросить возврат потраченных финансов.
В Налоговом кодексе нашей страны есть 220-ая статья, в соответствии с которой при совместной собственности по умолчанию вычет после оформления ипотеки в браке между супругами распределяется в равном соотношении, то есть 50/50. Но пропорция по обоюдной мирной договоренности может быть и иной, причем любой.
К сведению! Все полагающиеся заемщикам-супругам налоговые вычеты перечисляются в пункте 1 ст. 220-ой НК.
Распределение процентов вычета по ипотеке между супругами требует заявления, которое подается в ФНС и не может изменяться после его подачи. Но возможны ежегодные перерасчеты долей по уже выплаченным процентам с изменениями их пропорций.
Стоит понимать, что есть две разновидности вычетов: основные (распространяются на цену приобретаемой недвижимости) и процентные, предполагающие возврат выплачиваемых процентов по ипотеке. До 2014-го года соотношения таких показателей были одинаковыми, но с января 2014-го распределение вычета по процентам может не зависеть от основного вида (то есть допускаются разные пропорции для супругов).
Покупка квартиры в долевую собственность не супругами
Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.
Если потенциальные супруги заранее планируют приобретать жилье в долевую собственность, они могут сделать это заранее, еще до заключения брака, не заключая соответствующих контрактов, ведь по закону, имущество супругов, которым они владели до брака является их личной собственностью.
При покупке жилья в долевую собственность супругами, особенно при заключении брачного контракта, может возникать масса вопросов и проблем. На бесплатной консультации опытные юристы разберут наиболее спорные элементы, и они могут выступать в качестве представителей клиента/клиентов, активно помогая заключить сделку именно в том виде, который требуется.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Покупка ипотечной квартиры
По закону брачный договор регулирует только имущественные взаимоотношения супругов. Если договор был заключен раньше, в него можно внести дополнения и вынести пункт по ипотеке в отдельную главу. Нередко банки предлагают свои образцы брачных договоров о раздельной собственности на квартиру, взятую в ипотеку.
На момент покупки квартиры в документе прописываются следующие пункты:
- Кто выступает заемщиком по договору.
- Кто является собственником недвижимости и в каких долях.
- Кем осуществляется первоначальный взнос.
- Кто и в каком размере оплачивает кредит в дальнейшем.
- Кто вносит другие платежи, включая страховку, проценты по кредиту и оплачивает ЖКХ.
- Как происходит раздел квартиры и оставшегося долга в случае развода.
- Основания для пересмотра обязательств мужа и жены по выплате ипотеки.
Раздел ипотечной квартиры при разводе
Следует учитывать, что недвижимость является залоговым имуществом и все действия, связанные с ней должны быть согласованы с кредитором.
Раздел купленной во время брака ипотечной квартиры при разводе выглядит следующим образом:
- Между супругами заключается мировое соглашение о разделе недвижимости и задолженности.
- Официальная регистрация развода.
- Уведомление банка о разводе с необходимыми документами.
- При одобрении условий, предлагаемых созаемщиками, банк составляет новые документы по ипотеке.
- В случае, если банк отказывается принимать выдвинутые условия, ситуацию можно решить через суд.
Таким образом, брачный договор значительно облегчает имущественные отношения в браке и сохраняет время и нервы при бракоразводном процессе.
В статье были рассмотрены разные варианты получения ипотеки и составления брачного договора, плюсы и минусы такого контракта и как происходит раздел ипотеки и купленного по ней имущества в случае развода.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.