Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечное кредитование отличается от потребительского рядом моментов. Это — значительные суммы и сроки финансирования, наличие залога. Ипотечный кредит оформляется на 15-20 лет и более. За это время в жизни заемщика многое может измениться. Он может потерять работу или получить инвалидность, переехать в другой город или страну. У него может родиться ребенок или тяжело заболеть ближайший родственник.
Расторжение кредитного договора через суд
Подать в суд иск о расторжении договоренности с кредитором может любая из сторон. Однако реально добиться расторжения кредитного договора будет сложно.
Наиболее простой вариант прекращения действия договора — когда банк не выполнил свою часть договорных обязательств. То есть не предоставил вам кредит либо потребовал какие-то не указанные в договоре платежи. Однако такого практически не происходит. Если кредитный договор подписан, деньги выдают практически сразу.
Если же вы планируете подавать на расторжение договора в связи с незаконными платежами, сначала внимательно перечитайте текст документа. При его подписании это делают не все, и напрасно.
Обычно в текст договора — а составляют его юристы банка — внесены оговорки, позволяющие финансовой организации изменять размер платежей при наступлении определенных условий. Если вам увеличили сумму платежей, можно быть практически уверенным, что эти обстоятельства, указанные в контракте, уже наступили, и расторжение договора по этому основанию невозможно.
Вторым вариантом обращения в суд является требование о расторжении договора в силу существенного изменения обстоятельств. Ст. 451 Гражданского Кодекса России действительно предоставляет такую возможность, но не стоит рассчитывать что добиться расторжения договора с банком будет легко.
Изменение обстоятельств должно быть таким, которое невозможно предвидеть. То, что лично вы не смогли предсказать увольнение, болезнь или пожар, например, не значит, что с вашими доводами согласится суд.
Вам укажут на то, что вокруг ежедневно происходят тысячи увольнений, болезней и пожаров. То есть вы могли все это предусмотреть при заключении договора. Более того, вы обязаны были это сделать.
Таким образом, без квалифицированной помощи юристов должник практически не может произвести расторжение кредитного договора в одностороннем порядке. Обратитесь в юридическую компанию. Там, изучив ваше дело, предложат варианты выхода из создавшейся ситуации.
Как расторгнуть договор по инициативе заемщика
Ранее мы рассмотрели, в каких случаях банк может потребовать досрочного погашения обязательства. Пришло время узнать, как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?
Клиент может брать инициативу на себя в следующих ситуациях:
- существенное снижение дохода. За 10-15 лет можно потерять работу или здоровье, стать многодетным родителем;
Важно! Данную причину банки редко считают уважительной, и суды их в этом поддерживают. Основание — заемщику предлагается застраховать свои риски. Подавляющее большинство ограничивается покупкой обязательного полиса (страхование непосредственно предмета залога). Страховать жизнь/здоровье, вероятность потери работы решается не более 10% покупателей.
- одностороннее изменение банком положений кредитного договора, например, повышение процентной ставки или сокращение срока кредитования. Но данное основание не освобождает заемщика от необходимости погасить задолженность в полном объеме;
- выявление в соглашении противоречий действующему законодательству. Этот пункт заслуживает особого рассмотрения.
Как происходит расторжение ипотечного договора
Как можно расторгнуть договор ипотеки? Существуют ли нормативные акты, регулирующие процесс? Нет! На текущий момент времени ни в одном законе процедура пошагово не расписана. Ориентироваться стоит непосредственно на кредитный договор.
Если банк вообще не предусматривает возможность расторжения ипотечного соглашения, придется обращаться в суд. Исковое заявление нужно составлять и в ситуациях, приведенных ниже:
- основной заемщик умер — обязательства переходят к наследникам;
- банк и должник не могут прийти к компромиссу в вопросах определения суммы, подлежащей погашению;
- существенно изменились обстоятельства, клиент не может в дальнейшем исполнять свои обязательства;
- одна из сторон нарушает положения договора или законодательства.
Сторона, желающая расторгнуть соглашение, готовит исковое заявление и прикладывает к нему:
- копию кредитного договора со всеми приложениями, дополнениями, графиками платежей и т. д.;
- платежные поручения на оплату;
- документы, подтверждающие ухудшение материального положения (для заемщика).
Как расторгнуть кредитный договор через суд
Правовым основанием для судебной процедуры выступает пункт 2 статьи 450 ГК РФ, где говорится, что в одностороннем порядке кредитный договор может быть расторгнут:
- при его существенном нарушении одной из сторон;
- в других случаях, указанных в законе или договоре.
Существенным является нарушение договора одной из сторон, при котором другой стороне причиняется такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла бы рассчитывать при заключении договора.
Причины, по которым кредитор вправе отказаться от договора:
- Заемщик не обеспечивает возврат задолженности или утратил обеспечение, либо материальное положение заемщика ухудшилось по причинам, за которые кредитор не отвечает (если другое не установлено законом или договором). Тогда банк вправе потребовать досрочно выплатить кредит и отдать проценты.
- Заемщик нарушил условия возврата долга по частям (не внес очередной платеж). В такой ситуации банк может требовать досрочно погасить заем и заплатить проценты.
- Заемщик не дает кредитору контролировать использование целевого займа или использует средства, полученные по такому займу, в неположенных целях.
Под давлением сотрудника банка, человек может заключить кредитный договор, а уже дома обнаружить в нем много крайне невыгодных условий.
Тогда можно требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Существует два вида таких сделок:
- оспоримая, нарушающая права заемщика (в частности, заключенная на крайне невыгодных для стороны условиях, под влиянием обмана, насилия, угрозы, т.е. кабальная);
- ничтожная, нарушающая положения закона.
Что будет, если просрочить кредит?
Когда имеет смысл требовать снижения штрафных санкций за просрочку? В ситуации, когда кредитный договор соответствует закону, а у вас нет уважительных причин для обоснования просрочки оплаты кредита.
Просрочка платежа по кредиту – причем, как просрочка платежа в счет основного долга, так и просрочка уплаты процентов – влечет право банка требовать начисления неустойки. Однако, обратите внимание: условия договора о вашей ответственности за просрочку не могут – как бы этого не хотели банки и не стремились указать в своих типовых договорах – нарушать нормы законодательства о пределах ответственности граждан-потребителей. Это касается и фантастических размеров неустойки, и сложных процентов, когда проценты начисляются на уже набежавшие проценты, и т.д. Такие условия договора недействительны в силу закона.
Итак, просрочка платежей по кредиту влечет право банка потребовать от вас уплаты неустойки за период просрочки. В каком размере? – В том, что указан в договоре. Однако если этот размер неустойки существенно завышен, вы вправе обратиться в суд с просьбой снизить размер неустойки на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ как явно несоразмерный последствиям нарушения вами обязательства. На практике размер неустойки за просрочку платежей по кредиту реально снизить до ставки рефинансирования Центробанка РФ.
В случае если просрочка составляет более 60 календарных дней в течение последних 6 месяцев, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами. При этом банк обязан уведомить вас о таком своем требовании способом, определенным в договоре. Срок для досрочного возврата кредита и процентов не может быть меньше 30 дней.
Таким образом, ответственность за просрочку платежей по кредиту, безусловно, наступает, и полностью избежать ее невозможно. Однако лучше подходить к этому вопросу разумно и постараться максимально снизить суммы штрафных санкций, которые насчитывает вам банк. Сделать это можно, сопоставив требования банка с теми гарантиями, которые предоставляет гражданам-потребителям закон. И, пересчитав сумму задолженности и штрафов в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, максимально уменьшить размер своей ответственности за просроченный кредит.
Могу ли я расторгнуть ипотечный договор?
Если займ выдан мелким банком, то риск внезапного прекращения его деятельности будет достаточно высоким. Заемщику останется лишь подать суду соответствующий иск, в результате чего выплаты вполне могут быть приостановлены.
Речь идет о ситуации, когда гражданин должен банку более 0,5 млн рублей. Скорее всего, за должника возьмутся коллекторы, которые будут досаждать ему постоянными угрозами. Однако без судебного решения никто не сможет лишить должника имущества.
Можно убедить судью в том, что вы не осознавали последствий подписания договора. Подобные процессы выигрываются крайне редко. Истцу может помочь лишь справка, выданная психическим диспансером. Тогда ипотечное имущество у вас изымут, а обязательства перед банком аннулируют.
Законы «обрастают» поправками практически ежемесячно, а договора рассчитаны на 15-30 лет. Если постоянно отслеживать появляющиеся изменения, наверняка вам удастся отыскать нужную зацепку. В результате можно рассчитывать на вполне реальное расторжение соглашения.
- Алгоритм раздела ипотеки
- Законодательный аспект
- Условия и способы отказаться от ипотеки
- В обычной ситуации
- Ипотека оформлена на обоих супругов
- Ипотека оформлена на одного из супругов
- Если один из супругов хочет оставить ипотеку себе
- Ипотека взята до заключения брака
- Составление брачного договора
- Ипотека при разводе, когда есть дети
- Судебный раздел ипотеки и задолженности
- Отказ от ипотеки при разводе одного из супругов
Квартира, которая приобретается при помощи ипотеки после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.
Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.
Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.
Расторжение уже подписанного договора
А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.
Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.
Расторжение уже подписанного договора
А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.
Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.
Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.
Как видите такой сценарий развития событий весьма неутешительный, поэтому учтите, что в одностороннем порядке нельзя взять и отказаться от исполнения своих обязательств по кредитному договору, также, как и просто вернуть банку деньги, выданные по нему. Что же делать в такой непростой ситуации?
Основания расторжения по инициативе банка
Может ли банк расторгнуть договор ипотеки? Да. Процесс регулируется ст. 450-453 ГК РФ. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ кредиторы требуют досрочного расторжения контракта, если вторая сторона существенным образом нарушает его положения, например:
- установлено нецелевое использование денежных средств. Эта причина относится к маловероятным, но исключать возможность «серых» схем с обналичиванием, покупкой жилья у родственников или взаимосвязанных лиц нельзя;
- заемщик при оформлении заявки предоставил заведомо ложную информацию о себе, своих доходах, месте работы. Служба безопасности может выявить, что предоставленные справки и документы подделаны, предприятие-работодатель не существует, либо заемщик там никогда не работал. Банки прописывают в договоре возможность расторжения в случае выявления заведомо недостоверных сведений. Неприятным дополнительным «сюрпризом» может стать уголовное дело по обвинению в мошенничестве;
- покупатель без согласия кредитора изменил стоимость жилья, провел перепланировку, перенес трубы, сантехнику и т. д. Сюда же относятся попытки перевести помещение в разряд коммерческих, сдача в аренду без уведомления банка и многое другое. Пока не погашена задолженность, заемщик даже прописывать родственников может только после направления в банк соответствующего заявления;
- должник отказывается приобретать или продлевать договор страхования. Если объект покупки будет испорчен или утрачен полностью (пожар, потоп и т. д.), страховая компания не компенсирует убытки.
На практике все причины досрочного расторжения должны быть перечислены в договоре. Для заемщика важно не доверять менеджеру банка на слово при подписании, что контракт стандартный, а внимательно читать все страницы. Если собственных знаний не хватает, текст нужно показать юристу, специализирующемуся на кредитовании. Это поможет избежать множества неприятностей в дальнейшем.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор ипотечного кредитования уже подписан, то расторгнуть его по инициативе одной из сторон, получится только в судебном порядке.
В практике случается такое, что заемщика что-либо не устроило в приобретенном жилье, были какие-то нюансы, о которых продавец предпочел умолчать. Если аргументы стороны, желающей расторгнуть договор, то есть, заемщика, суду покажутся убедительными, то денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут как раз пойти на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом варианте кредитной истории заемщика не будет нанесен урон и, возможно, ему удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса. Не только в подобной ситуации расторгнуть договор можно через обращение в суд, примеров и вариантов причин обращений – множество.
Важно при обращении предъявить суду весомые, содержательные факты или причины, объясняющие почему в данный момент заемщик не может исполнять свою часть договора. В любом случае, расторжение договора произойдет через суд и избежать финансовых потерь у заемщика не получится.
Как уже было сказано выше, первое, что необходимо сделать заемщику, если он решился отказаться от ипотеки –обратиться с заявлением в банк как можно в более ранний срок. Потом происходит реализация залогового имущества и только после этого, после того как произойдет погашение основного долга, заемщик сможет получить часть денежных средств от первоначального взноса.
Получается, что окончательный возврат части денежных средств напрямую зависит и возможен только в случае успешной реализации залоговой недвижимости, которая приобреталась в ипотеку.
После реализации банк производит перерасчет, по результатам которого подтверждается факт погашения основного долга и рассчитывается остаток денежных средств, на возврат которых может рассчитывать заемщик. В этой ситуации гражданин может получить денежные средства, полученные после вычитания общей суммы, вырученной от реализации и зафиксированного остатка по основному долгу кредита.
Среди основных причин, которые приводят к расторжению ипотечного договора, могут быть факторы несоблюдения его основных условий или же введения в заблуждение другой стороны. Наиболее частой причиной, которая приводит к расторжению, является прекращение погашения долгового обязательства. При этом заемщики даже могут предпринимать попытки скрыться от банковской организации, хотя по факту такое действие не может дать положительных результатов, ведь квартира или дом, купленные в ипотеку, чаще всего являются залоговым имуществом, которое может быть изъято для погашения обязательств.
Параллельно с этим заемщик может предоставить банку недостоверные сведения относительно уровня официального дохода, места работы, стоимости жилого имущества, в результате чего может возникнуть вероятность невыплаты обязательства. Также могут иметь место нарушения пунктов договора, при которых заемщик или банк выполняют действия, запрещенные его текстом.
Возврат денег после расторжения ипотечного договора
Банк расторг договор по ипотеке. Квартира перешла в его собственность. Может ли заемщик получить обратно хотя-бы часть уплаченных средств? Однозначного ответа на вопрос нет. Кредитные соглашения составляются таким образом, что сначала банк получает деньги в виде процентов за весь период, только потом — в погашение основного долга.
Претендовать на получение определенной суммы заемщик может в ситуации, если квартира продается с торгов. Но не стоит забывать, что кредитор заинтересован только в получении своих денег. Квадратные метры обычно реализуются узкому кругу доверенных лиц по минимальной стоимости. Заемщику мало что остается после закрытия долгов. Пересчет процентов за фактическое время пользования кредитом — только по решению суда, а практика по таким вопросам спорная и неоднозначная.
Можно ли расторгнуть договор ипотеки и вернуть первый взнос? Особый интерес представляет ситуация, когда сделка по разным причинам не состоялась, например, продавец отказался подписывать договор купли-продажи. В этом случае покупатель может рассчитывать на возврат первоначального взноса. Но процедура должна быть прописана в контракте. Если взнос зачислялся не на счет в банке, а выплачивался напрямую продавцу, то и решать проблему возврата придется с ним.
Если кредитный договор к этому моменту времени подписан, деньги перечислены на счет заемщика или транзитный, заплатить придется банку проценты за время до расторжения контракта.
Важно! В случае отказа продавца от сделки, несостоявшийся покупатель имеет право обратиться в суд и взыскать с него свои убытки (начисленные проценты по кредиту, госпошлины за регистрацию, страховки и т. д.), если они непосредственно связаны с оформлением данного конкретного случая.
Соглашение сторон в рамках судебного процесса
Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.
Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.
Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.