Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
Регистрация перехода права собственности
В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.
Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.
Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.
Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.
Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.
Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.
Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.
Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на сделку, где собственник — несовершеннолетний ребенок
Итак, как продать квартиру, где собственник — несовершеннолетний ребенок? При таком намерении следует можно раньше обратиться в ООП для получения разрешения до непосредственного совершения сделки. ООП являются отделом администрации муниципального образования и действуют по общим правилам законодательства РФ, а также региональным и муниципальным нормативным актам (см., например, приказ минсоцразвития Пермского края от 24.07.2011 № СЭД-33-01-02-143).
Заявление подается законными представителями ребенка. Судебная практика исходит из того, что воли одного родителя достаточно для того, чтобы представить интересы ребенка, в том числе по вопросам распоряжения его имуществом (см., решение Свердловского районного суда г. Костромы от 20.09.2013 № 2-3868/2013).
В заявлении излагаются обстоятельства совершения сделки, ее существенные условия, подробно описывается жилье, приобретаемое взамен, а также прикладываются оригиналы/копии следующих документов (см. письмо Минобразования РФ от 20.02.1995 № 09-М):
- документов, удостоверяющих личность ребенка и его представителей;
- свидетельств о заключении/расторжении брака;
- правоустанавливающих документов на продаваемый и приобретаемый жилые объекты;
- технического описания обоих объектов;
- согласия на сделку ребенка, достигшего 10-летнего возраста;
- справок о лицах, зарегистрированных в обоих объектах;
- иных документов, относящихся к ситуации.
Рассматриваем ТОП-5 ошибок
Не всегда выписку детей можно осуществить быстро и без препятствий, учитывая, что против этого могут быть не только госорганы, но и один из родителей. Законом установлено, что для снятия с регистрационного учета потребуется согласие каждого родителя, и в случае развода супругов это может стать проблемой.
Когда органы опеки могут отказать:
-
Один из родителей не дал согласие
-
Если купленное жилье еще не достроилось
-
В отсутствии лицевого счета, когда продают квартиру ребенка
-
Не выделена доля ребенка в квартире, купленной с использованием материнского капитала
-
Если после предыдущей выписки ребенка был нарушен порядок процедуры
Как получить согласие опекунского органа?
- Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
- Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
- Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
- Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.
Как выписать несовершеннолетнего?
- Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления – документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
- Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
- В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.
В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости
Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.
Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную льготу, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в приобретаемой недвижимости нужно выделить доли детям. Так ребёнок становится одним из сособственников жилья.
Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.
Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы.
Как продать квартиру, которая принадлежит ребёнку: пошаговая инструкция
После одобрения сделки со стороны опеки можно приступать непосредственно к продаже жилья.
Если органы опеки разрешили провести сделку с последующим выделением доли ребёнку в новом жилье или при условии открытия счёта, то продажа проводится следующим образом:
1. Составление договора купли-продажи.
2. Нотариальное удостоверение договора. Все сделки с недвижимостью несовершеннолетних по закону должны быть заверены и заключены в присутствии нотариуса.
3. Регистрация сделки. Вам ничего делать не нужно — нотариус сам направит документы в Росреестр.
Когда сделка завершена, нужно предоставить в органы опеки документы, подтверждающие выполнение условий — выписку из ЕГРН по новой квартире или выписку с расчётного счёта ребёнка.
Если опека одобрила продажу при условии одновременной покупки новой квартиры на имя несовершеннолетнего (или доли в ней), то проводится альтернативная сделка. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, оформляется в тот же день, что и покупка нового жилья. Обе сделки направляются на регистрацию в Росреестр одновременно.
Ответы на популярные вопросы
Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку
Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми (подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.
Что нужно сделать в первую очередь — найти новую квартиру или получить разрешение опеки
При обращении в органы опеки нужно предоставить документы на приобретаемую недвижимость. С другой стороны, поиск жилья и подготовка к сделке тоже требует временных, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа.
Поэтому перед тем как выбирать новую квартиру, рекомендуется получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультироваться можно по телефону, но лучше прийти лично. Возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать. Предварительное решение никакой силы не имеет, но после с консультации с сотрудником вы сможете оценить шансы на благоприятный исход сделки и уже более осознанно подойти к выбору новой квартиры.
Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку
Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставление в собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и перечисление средств на его счёт.
Как продать квартиру, в которой прописаны дети
Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.
После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.
Какой счёт нужно открыть ребёнку для зачисления средств от продажи квартиры
Это может быть текущий счёт или вклад. Главное — чтобы он был оформлен на имя ребёнка.
Как добиться одобрения опеки
По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.
- Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
- При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
- В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.
Продажа недвижимости при наличии детей
Продажа квартиры с несовершеннолетним может происходить в рамках следующих сценариев:
- Продажа с целью приобретения иного имущественного объекта. Согласие органов опеки в данной ситуации получить просто, если приобретается недвижимость большей площади либо доля ребенка возрастает.
- Обмен недвижимости.
Базовым правилом любой сделки, в которой одним из участников является несовершеннолетний гражданин, является соблюдение прав, установленных законодательством для детей и подростков. Ухудшение жилищных прав ребенка не допускается согласно ст. 31 ЖК РФ.
Задача решается, если новый объект расположен в этом же или аналогичном районе, имеет одинаковую или большую площадь, а сделка по продаже и приобретению происходит в один и тот же день.
Классический перечень документов для сделки выглядит следующим образом:
- документы, подтверждающие право собственности на имущественные объекты, участвующие в сделке;
- выписки из общедомовых книг;
- лицевые счета;
- кадастровые паспорта;
- различные справки из органов государственной технической инвентаризации.
Как происходит получение разрешения от органов опеки?
На процедуре рассмотрения, по закону, достаточно одного законного представителя — одного из опекунов. Однако ОПП часто требуют присутствия их обоих при рассмотрении возможности выдачи разрешения на продажу квартиры с долей собственности несовершеннолетнего.
Решение принимает специальная комиссия ОПП, которая заслушивает родителей и изучает документы. Главная задача комиссии определить, не произойдет ли ухудшения условий проживания для ребенка и не станет ли его доля в собственности меньше.
При этом орган опеки может рассматривать не только документальные факты, но и социальные экономические условия.
Важно отметить, что при покупке квартиры в новостройке риск получить отказ в одобрении сделки достаточно велик, если готовность дома составляет 70% и менее. Кроме того, при такой покупке обязательным условием является включение ребенка в договор долевого участия застройщиком.
Если ребенок не является собственником доли в квартире, а просто имеет право проживания и регистрацию, разрешение ОПП на сделку не потребуется. Оспорить решение органов опеки можно в суде.
Посредники и сделки с имуществом
Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка через посредников? Да, это довольно распространенный прием. И он приветствуется гражданами.
Обращаться для подачи объявления, а также для поиска покупателей необходимо в риелторские компании. Их называют агентствами недвижимости.
Среди плюсов подобного приема выделяют следующие нюансы:
- быстрый поиск клиентов;
- полная юридическая безопасность;
- сопровождение сделки от начала до конца;
- низкая вероятность работы с мошенниками.
Недостатки у этого приема тоже есть. Например:
- комиссия за сделку (обычно зависит от стоимости жилья, в среднем составляет 50000 рублей);
- существует вероятность работы с недобросовестной компанией;
- нет гарантий на успешную и быструю продажу жилья (хотя обычно фирмы в кратчайшие сроки подыскивают покупателей).
Именно такой расклад больше привлекает покупателей. Ведь риелторские компании тщательно проверяют своих клиентов. А значит, продаваемое жилье действительно готово к продаже на момент начала сотрудничества с агентством.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Вот и все. На самом деле, если заранее подготовиться, сделка будет проведена быстро и без каких-либо негативных моментов. Если граждане решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то основная масса работы ложится на плечи посредника. Он же, как уже было сказано, сопровождает сделку при заключении договора.