Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Путин утвердил поправки о кадастровой оценке. Что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс состоит из нескольких последовательных шагов. Для начала необходимо подать в учреждение кадастрового учёта заявление с запросом на получение информации о кадастровой стоимости земельного участка. Ответ обычно приходит на протяжении нескольких дней.
Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:
- справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
- для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
- на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.
Разъяснения эксперта к поправкам
Юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский:
— В первую очередь закон направлен на получение объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости. С его принятием кадастровая оценка будет проводиться чаще, а следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости будет сопоставима его рыночной стоимости.
В случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости исполнительный орган пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости. Для этого исполнительный орган будет применять индекс рынка недвижимости. Он будет рассчитываться путем сопоставления кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, для снижения кадастровой стоимости собственникам недвижимости не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и, в случае существенного снижения, применит его.
Кроме того, после выявления ошибки и/или существенного снижения рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнительный орган будет обязан произвести перерасчет кадастровой стоимости не только конкретного объекта недвижимости, а всех объектов недвижимости в рассматриваемой оценочной группе. Это позволит собственникам аналогичных объектов недвижимости получить перерасчет кадастровой стоимости без обращения в исполнительный орган и/или суд».
Отличия рыночной и кадастровой стоимости
Понятие рыночной стоимости – это реальная цена земельного участка, по которой его можно в любой момент продать. Зависит от времени, когда именно проводится сделка и от ситуации на рынке (конкуренции). В свою очередь кадастровая стоимость отражает ценность (пользу) от этого земельного участка, которую получает владелец при его использовании.
На значение кадастровой стоимости оказывает влияние ряд факторов:
- Местонахождение;
- Подведены ли к участку инженерные сети;
- Какова транспортная и социальная инфраструктура;
- Есть ли техногенные воздействия и как обстоят дела с состоянием окружающей среды.
Кто определяет кадастровую стоимость
До 1 января 2020 года у государства существовала возможность определять кадастровую оценку по одному из двух действующих законов: либо по 135-ФЗ (от 29.07.1998), либо по 237-ФЗ от 03.07.2016.
Этот переходный период определения кадастровой стоимости длился три года (2017, 2018, 2019).
По закону 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка должна проводиться с учетом методических рекомендаций, в установленные сроки и по правилам. Все это прописано в законодательстве.
Кто проводит кадастровую оценку и определяет кадастровую стоимость?
Ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, результаты работы которых проверялись и утверждались государством.
С 1 января 2020 года полномочия по кадастровой оценке полностью переданы государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), деятельность которых, в свою очередь контролирует и проверяет Росреестр. При этом с 01.01.2020 года кадастровая оценка проводится только по 237 закону.
В каждом субъекте РФ работает свое ГБУ, так, например в Московской области кадастровой оценкой занимается ГБУ «Центр кадастровой оценки», в Москве — ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Бюджетные учреждения тесно взаимосвязаны с органами Росреестра. По сути, когда имущество ставится на кадастровый учет Росреестр отправляет о нем сведения в территориальное учреждение кадастровой оценки, которое в свою очередь оценивает вновь учтенную недвижимость и ответ с результатами оценки поступает в Росреестр для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.
Что собой представляет кадастровая оценка
Оценивая важность вопроса, не стоит акцентировать внимание на отдельно взятых участках, так как от правильности расчета КС зависит экономическая стратегия развития регионов. Она влияет, в частности, на инвестиционную привлекательность, ведь чем дороже земля, тем больше возможностей для развития бизнеса. Уточненную стоимость участков определяют специалисты Государственного кадастра, при этом они используют специальные технологии и общую для всех регионов России методику, за исключением некоторых поправок, учитывающих особенности местности.
Существует рыночная оценка земли, и многие путают ее с кадастровой стоимостью, однако это отличные понятия. Разница иногда существенная, но не выше 30%.
В случае, если расхождение превышает эту цифру, собственник имеет право обратиться в специально созданную при Роскадастре комиссию. Узнать официальную стоимость участка можно, получив выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сегодня оспаривание стоимости земли – явление частое, то с 2023 года оценка будет производиться через оценочный комитет.
Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка
Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.
При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.
Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.
Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.
Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.
Государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она проводится единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.
В ходе проведения оценки учитываются сервитуты (права ограниченного пользования участком земли для прокладки и эксплуатации линий электропередач, прохода или проезда через территорию и т.п.), и иные ограничения прав собственников, установленные действующим законодательством, судом или соответствующим административным актом.
Методика и этапы проведения
Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, изложенная в Приказе № 358 не должна противоречить правилам, утвержденным Постановлением № 316.
Кадастровая стоимость земель поселений определяется на основании ниже перечисленных показателей:
- рыночных цен застроенных или пустующих земель;
- площади участков;
- принадлежности их к определенному виду разрешенного использования (ВРИ);
- территориальная составляющая (близость или, наоборот, отдаленность лесов, водоемов, полей).
На основании принятой методики высчитываются определенные удельные показатели, как для массовых, так и для индивидуальных оценок земель различных ВРИ. Высчитанные площади участков и индивидуальные показатели для соответствующих кварталов дают возможность обозначить кадастровую стоимость конкретных участков.
Для осуществления процедуры оценки необходимо пройти несколько этапов:
- Принятие решения об осуществлении данных действий.
- Подготовка, сбор и обработка всей необходимой информации.
- Разбивка территории на значимые зоны.
- Расчет кадастровой стоимости и формирование об этом отчета.
- Утверждение и оформление результатов в Государственном земельном реестре.
Как рассчитывается кадастровая стоимость земельных участков?
Для качественного проведения государственной кадастровой оценки земли (ГКОЗ) применяется сразу несколько методик. Остановимся подробно на каждой из них:
- Нормативный метод оценки используется при изменении собственника земельного участка в результате: дарения, продажи или вступления в наследство, например. Кроме того, нормативный расчет кадастровой стоимости возможен при изъятии земельного участка органами государственной власти или в том случае, когда участок выступает в форме залога для получения банковского кредита.
- Сравнение продаж. Наиболее понятный, простой и, наверное, самый справедливый метод, который заключается в определении средней стоимости всех похожих предложений на фактическом рынке земли. Сравниваются несколько показателей, таких как: месторасположение участка, наличие коммуникаций, инфраструктура, экономические прогнозы и т. д. Результат оценки, полученный благодаря сравнению продаж, всегда наиболее близок к реальности, хотя и имеет одно обязательное условие – открытость рынка.
- Доходный метод. Основывается на сведениях о размерах арендной платы земельного участка, другое название этого способа оценки – метод капитализации земельной ренты. Рассчитать кадастровую стоимость земельного участкапомогает специальная формула. Цена определяется в результате математического деления показателя арендного дохода на ставку капитализации, которая равна сумме фактической арендной платы похожих земельных наделов поделенной на их кадастровую цену. Точность такого метода поддается сомнению, поскольку отсутствует реальный рынок аренды земли и львиная доля арендованных участков принадлежит государству и говорить о рыночных показателях арендной ставки, исходя из которой и рассчитывается кадастровая оценка земельных участков, в таких условиях не приходится.
- Разбивка на участки. Земля условно разделяется на части и с помощью все того же метода сравнения рассчитывается потенциальная прибыль от реализации всех этих частей с обязательным расчетом всех расходов на освоение.
Метод остатка предполагает оценку земельных участков, исходя из их перспективности будущей застройки.
Определение стоимости
Оценке подлежат все субъекты РФ. Подсчет стоимости производится как минимум один раз в 5 лет.
В части определения кадастровой стоимости для субъектов РФ установлен переходный период (2017 – 2021 гг.). Это означает, что к 2021 году все регионы должны будут работать по единой методике, утвержденной Приказом № 226. Согласно ст. 24 ФЗ № 237 участки, подлежащие оценке после 01.01.2017 г., должны рассчитываться согласно принятому Закону № 237, который вступил в силу с этой даты. А участки, прошедшие оценку ранее 01.01.2017 г., могут до 2021 года подчиняться расчетной методике ФЗ № 135.
Чтобы рассчитать кадастровую стоимость (КС) интересующего участка, нужно выяснить его точную площадь (S) и установленный для его кадастрового квартала удельный показатель (УПКС), соответствующий ВРИ земли. Формула для расчета применяется следующая: КС = S * УПКС
Если земельному участку присвоен смешанный ВРИ (например, «Земли гаражей и личное приусадебное хозяйство», что относится и к 3, и ко 2 виду), то для расчета стоимости берется тот удельный показатель, числовое значение которого больше.
Средний уровень КС по федеральным округам России (в расчете руб. на 1 кв.м.) представлен в таблице.
Кадастровая стоимость и налогообложение
Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.
Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:
ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где
Кст – кадастровая стоимость участка земли;
Д – размер доли в праве на земельный участок;
Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);
Кв – коэффициент владения земельным участком.
По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.
Кадастровая стоимость
В соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой при исчислении земельного налога.
На основе кадастровой стоимости осуществляется определение размера арендной платы, цены земельных участков при их продаже органами государственной власти и местного самоуправления. Этим определяется значимость кадастровой стоимости для собственников земель, арендаторов, инвесторов, а также для органов власти при формировании доходной части бюджетов.
Кадастровая стоимость земель представляет собой интегральную характеристику, отражающую как ценность конкретного земельного участка, так и уровень экономического развития территории в целом, поскольку при ее определении учитывается целый ряд ценообразующих факторов, характерных для данной местности. ГКОЗ, проводимая с установленной периодичностью, позволяет отследить изменения кадастровой стоимости, а следовательно, и изменения формирующих ее факторов, что существенно влияет на информационное обеспечение процесса управления земельными ресурсами на конкретной территории.
Изменения в 2022 году
Федеральный закон № 237, введенный в действие в 2022 году, внес в порядок расчета и оспаривания кадастровой цены недвижимого имущества ряд корректив. Теперь проводить оценку могут только специализированные бюджетные организации.
Важно знать, что в полную силу нормативные требования вступят с 1 января 2022 года. Данный период предусмотрен для перехода на новые правила. Поэтому в течение этого времени новые положения законодательства будут применяться параллельно со старыми нормами.
Основные изменения состоят в тщательной регламентации порядка и отдельных операций по определению цены недвижимых объектов по Кадастру.
Кроме действия новых правил по осуществлению расчетов, в течение переходного периода ситуация будет следующей:
- применяется стоимость, установленная на январь 2014 года или позже, если она меньше;
- регионы могут устанавливать новые параметры кадастровой цены только при наличии специализированной бюджетной организации и комиссии, уполномоченной в регулировании спорных ситуаций по данным вопросам;
- до открытия в регионах специализированных бюджетных организаций берется наименьшая величина цены по Кадастру за 2014-2016 годы.