Продать или подарить долю в квартире Что дешевле и выгодней

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать или подарить долю в квартире Что дешевле и выгодней». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отличительная черта данного способа отчуждения имущества – безвозмездность. То есть передача жилья выгодополучателю осуществляется без оплаты стоимости имущества. Расходы, которые несет одариваемый субъект, могут быть связаны исключительно с оформлением сделки. Например, нотариальным удостоверением соглашения и последующей регистрацией права.

Особенности дарственной

Также дарственная не может содержать каких-либо встречных требований к выгодополучателю. Иначе договор может стать объектом оспаривания в будущем.

Еще одной особенностью дарственной является разделение налоговых обязательств между родственниками и посторонними лицами. Заключение сделки между членами семьи подразумевает освобождение от уплаты НДФЛ. Тогда как третьи лица обязаны платить налог. Льгота предоставляется при наличии подтверждающих бумаг.

Дарственная на часть жилья требует нотариального удостоверения. Сотрудники Росреестра проверят наличие удостоверительной надписи. Ее отсутствие будет поводом для отказа в регистрации права.

Если жилье находится в совместной собственности нескольких граждан, то дарителю придется выделить свою часть или получить согласие остальных участников. Резолюция не требуется, если сделка оформляется между двумя владельцами квартиры. Например, муж дарит часть жилья жене.

Если выбрано дарение: какие преимущества имеет дарственная на недвижимость?

Именно эта процедура между людьми, состоящими в родственных связях, сейчас стала особенно популярна.

Дарственная – бумага, написанная на добровольной основе с целью передачи имущества как подарка, на безвозмездной основе.

Она является окончательной, так как сразу после завершения процедуры право владения переходит к другому человеку.

Участниками данного договора являются даритель и одариваемый.

Плюсы дарственной:

• быстрое и несложное оформление бумаг. Бланк можно найти на просторах Интернета и заполнить. Всего потребуется 3 экземпляра, которые совершенно не обязательно заверять у нотариуса.Договоры нужно будет подписать обеими сторонами и отнести работникам уполномоченных органов государственной регистрации. Особенно удобно передавать таким способом имущество при срочном отъезде, тяжелой болезни.
• По дарственной квартира отходит одному конкретному лицу (одариваемому), у которого будут все права и никто не сможет после смерти дарителя претендовать на его имущество, даже близкие родственники умершего. ВАЖНО: При расторжении брака одариваемого с мужем (женой) также квартира не будет подлежать разделу.
• При заключении договора с близкими родственниками данная процедура не облагается налогами.
• Лицо, получившее квартиру по договору дарения, получает права на владение с момента двухстороннего подписания бумаг.

Минусы дарственной:

1. если родственник не ближайший (двоюродные сестры, братья, дяди, тети), одариваемому придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
2. Владеть имуществом по своему усмотрению может гражданин, получивший в дар квартиру, вплоть до вселения на ее площадь посторонних людей, не посоветовавшись с дарителем, кроме его выселения и продажи жилья.
3. Сложности по признанию договора недействительным и его расторжение, кроме случаев когда:
   • даритель – престарелый человек;
   • были зафиксированы угрозы, давление со стороны лица, желающего получить недвижимость в дар;
   • у дарителя эта квартира – единственное имущество в собственности;
   • одариваемый умер раньше дарителя;
   • использование жилья не по назначению, приведение его в непригодный для проживания вид.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Подводим итоги — как продать дарственную квартиру?

• Если вы получили в дар недвижимость, распоряжайтесь ею по своему усмотрению.

• Если в договоре дарения прописан пункт, что даритель вправе забрать недвижимость в любое время обратно, продать квартиру можно будет только с его согласия.

• Дарственная отзывается, если одаряемый совершил покушение на убийство ближайших родственников или самого дарителя.

• Если владеете недвижимостью, полученной в дар менее трех лет, придется платить налоги с продажи — 13% от дохода.

• Когда продаете долю в дарственной квартире, уведомите других владельцев о своем намерении. У них будет право преимущественного выкупа вашей доли в течение месяца. Если за это время они не воспользуются этим правом, продадите долю любому человеку.

• Перед продажей дарственного имущества проверяйте документы и не допускайте образования долгов по коммунальным услугам и налогам.

Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм

Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:

• Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
• Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
• Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Какую минимальную долю можно дарить

Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.

Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.

Особенности составления ДД

При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:

1. двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
2. отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
3. форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
4. фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
5. право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.

Преимущества дарственной между родственниками

Процесс дарения подразумевает добровольную передачу имущества без требования чего-либо взамен. Это безвозмездная сделка. Переход прав собственности к одаряемому происходит на основании договора дарения (дарственной), подлежащей государственной регистрации в Росреестре.

Предметом дарения может выступать любой движимый или недвижимый объект. В обычном порядке нотариальное присутствие не требуется, за исключением сделок с долями. Стороны также могут добровольно оформить дарение у нотариуса.

Среди преимуществ такого способа передачи имущества между родственниками можно выделить:

• полученный в дар объект является единоличной собственностью одаряемого, независимо от его супружеского статуса, т.е. не будет делиться в случае развода;
• если даритель является близким родственником, то в соответствии со ст.217.1 НК минимальный срок владения составляет 3 года. Это позволяет продать ее через 3 года без уплаты налога с дохода;
• подарить можно долю в имуществе, не предлагая выкупить ее другим совладельцам, но необходимо получить их письменное согласие на дарение;
• одаряемому не требуется оплачивать НДФЛ со сделки.

Что лучше оформить договор дарения или купле-продажу между родственниками?

Вопрос выбора между двумя видами сделок с родственниками следует опираться на следующие позиции:

• для тех, кто не пользовался возможностью вернуть НДФЛ с покупки недвижимости, лучше оформить сделку договором купли-продажи. Иначе выгоднее дарение;
• если имущество находилось в собственности родственника меньше пяти лет, то лучше подписать дарственную с целью избежать налогообложение дохода от продажи.

При сделках с долевой собственностью также следует учитывать, что:

• при дарении необходимо нотариальное согласие всех совладельцев;
• продать долю в имуществе можно только через процедуру предложения выкупить ее другим сособственникам.

Определяем по сторонам, что выгоднее: дарственная или договор купли — продажи.

По договору купли – продажи стороной могут быть любые юридические и физические лица. Даже недееспособные и малолетние могут проводить самостоятельно мелкие сделки, направленные к их выгоде, например, купить сок или конфеты.

Конечно, к купле — продаже недвижимости это не относится. Стороной по договору купли – продажи квартиры могут быть несовершеннолетние, однако представлять интересы будут их законные представители. Согласие на куплю – продажу, точнее именно на продажу, дает орган опеки и законный представитель. А согласие на куплю – продажу, где покупателем является несовершеннолетний, дает только законный представитель.

А вот по договору дарения дела обстоят иначе. Дарение будет запрещено, когда стоимость подарка выше 3000 рублей, если:

• дарение идет от имени малолетнего или недееспособного их законным представителем;
• стороны — коммерческие организации;
• дарят что-то медработнику или учителю;
• дарят чиновнику в связи с осуществлением им его деятельности. Такой подарок перейдет в собственность субъекта или муниципального образования. Это правило отпадает, когда речь идет о протокольных подарках в рамках проводимых официальных мероприятий.

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.

Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.

Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:

• От прохождения процедуры приватизации;
• Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
• После вступления в права наследования;
• Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
3. Свидетельство о браке, брачный договор;
4. Согласие других сособственников на отчуждение;
5. Оригинал дарственной;
6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).

Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Похожие записи:

• Штамп о гражданстве в свидетельстве о рождении в 2024 году
• Можно ли полис ОСАГО переписать на другой авто
• ПРАВИЛА ЗАЧЕТА НАЛОГОВОЙ ПЕРЕПЛАТЫ