Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вообще, понятия «приватизация» и «кооперативное жилье» не могут существовать в одном предложении. Так как первое подразумевает оформление в собственность только государственных или муниципальных квартир. А второе является долевой собственностью определенной группы людей (пайщиков).
По Закону рассмотрение документов проводится сотрудниками Росреестра в течение двух недель, в отдельных случаях процедура может затянуться на 30 дней.
Госпошлина за оформление составляет 1000 рублей.
В приёме заявления могут оказать по причине неполного пакета представленных документов, а также в том случае, если лицо, обратившееся за регистрацией, не имеет прав на данную недвижимость.
Если член ЖСК не может подать заявление на регистрацию прав самостоятельно, допускается оформление по нотариально заверенной доверенности.
О том, выгодно ли приватизировать квартиру через риэлтора, вы можете узнать из нашей статьи.
Правовой статус объекта
После надлежащего оформления права кооперативная квартира не отличается от другой недвижимости в многоквартирном доме. Ее можно свободно купить, продать, обменять, или подарить.
Кооперативную квартиру допустимо предоставить в залог при оформлении кредита, в том числе для ипотеки – если семья решила улучшить свои жилищные условия и приобрести новую квартиру.
Квартира в кооперативном доме не предполагает изначальную общую долевую собственность (в отличие от приватизации). Собственник квартиры вправе выделить долю в недвижимости любому лицу.
Квартира перейдет наследникам в равных долях по закону, если умерший собственник кооперативной квартиры не оставил нотариально подтвержденного завещания.
Читайте о плюсах и минусах приватизации жилья. До какого года продлена приватизация гаражей? Информация здесь.
Сколько стоит приватизация жилья? Подробности в этой статье.
В этом плане все очень просто, ведь право собственности оформляется с выдачей свидетельства в Росреестре. Документы заявитель может подать в МФЦ или непосредственно в регистрирующем органе.
Однако на практике нередко возникают случаи, при которых приходится обратиться еще в одну инстанцию для решения вопроса о регистрации кооперативной квартиры на праве собственности. И такой инстанцией является суд.
Количество ЖСК стремительно сокращается. В связи с этим возникает вопрос, что делать, если квартира находится в собственности «упраздненного» ЖСК. Проблем нет у тех, кто вовремя успел погасить пай ЖСК и оформил право собственности на недвижимость. В противном случае при неоплаченном пае возникает ситуация, в которой квартира еще не принадлежит проживающему в ней физическому лицу, но и не является собственностью упраздненного ЖСК. По факту паевой взнос выплачивать некому, да и справку о том, что часть пая погашена, тоже никто не может выдать, а Росреестр без данной справки не оформляет право собственности.
В этом случае придется обращаться в суд и доказывать срок давности владения и пользования помещением. В качестве непосредственных доказательств в суд должны быть переданы квитанции об оплате коммунальных услуг, чеки на обслуживание квартиры и т.д. На основании норм Гражданского кодекса РФ срок приобретательной давности равен 15 годам, по истечении данного срока гражданин может зарегистрировать право собственности в отношении бывшей кооперативной квартиры.
В суд можно обратиться за защитой своих прав и в том случае, если ЖСК препятствует осуществлению прав на регистрацию собственности. Например, преднамеренно не выдает справки о погашении пая, уклоняется от приема заявлений об обращении членов кооператива. В данном случае лучше подать коллективный иск. Если истец имеет финансовую возможность для частичного или полного погашения пая, суд часто принимает его сторону. Росреестр в этом случае регистрирует право собственности на квартиру и выдает свидетельство, на основании решения суда, как основного документа.
В чьей собственности находится кооперативная квартира?
Для начала выясним, кто на самом деле является владельцем кооперативной квартиры. Как уже было сказано выше – это не государство. Данный вид недвижимости находится в собственности юридического лица, которое в свое время передал ее физическому лицу на условиях внесения полной суммы, определенной учредителями. Фактически жилье уже находится в собственности хозяина, но юридически он не имеет на нее никаких прав. Другими словами, он не может продать квартиру, передать ее по наследству, подарить или совершить другие действия, как владелец жилья.
Важно! Полученное в кооперативе свидетельство о праве на недвижимость не имеет юридической силы.
Даже при полной оплате кооперативной квартиры, но при отсутствии государственной регистрации недвижимости, она не может считаться личной собственностью. Поэтому необходимо совершить юридические действия, чтобы узаконить право на владение недвижимостью.
Как оформить в собственность кооперативную квартиру?
Данная процедура не имеет ничего общего с понятием «приватизация», так как квартира фактически уже находится в собственности члена кооператива, а при осуществлении приватизации государственная недвижимость переходит во владение нанимателя. То есть в рассматриваемой нами ситуации требуется только официальная регистрация.
Еще одно отличие приватизации от подтверждения права собственности кооперативной квартиры состоит в том, что в первой ситуации право на владение недвижимостью получают все прописанные граждане, в том числе и несовершеннолетние. Когда совершается регистрация квартиры, находящейся в собственности кооператива, то владельцем становится только тот гражданин, который является членом данной организации, либо супруги, если недвижимость приобреталась в браке.
Действия, если пай выплачен до 1997 года
Существует мнение относительно того, что приватизация кооперативной квартиры не требуется, если паевые взносы были полностью погашены до 1997 года. В реальности различия касаются порядка подтверждения прав собственности.
В 1997 году на законодательном уровне появился документ о регистрации недвижимости и созданию ЕГРН. До тех пор процедура регистрации происходила через БТИ.
Поэтому, если взносы уплачены до 1997 года, оформление права собственности ограничивается получением справки в Бюро технической инвентаризации. По желанию владелец квадратных метров может провести регистрацию в ЕГРН.
Более предпочтительным вариантом является наличие записи в ЕГРН. Поэтому даже если взносы были выплачены до 1997 года, лучше все равно обратиться в Росреестр и зарегистрировать свое право собственности.
Приватизация кооперативной квартиры
Юридическое понятие приватизации не распространяется на кооперативные квартиры. Приобретение права собственности на жилье осуществляется при подтверждении факта оплаты пая.
Справка берется из БТИ или правления жилищно-строительного кооператива (если он по-прежнему существует и был создан после введения в действие ЖК РФ).
При упразднении кооператива, созданного еще в советское время, за документами следует обращаться к его правопреемнику. Это может быть ТСЖ, но оно не всегда располагает сведениями об оплате пая. Тогда следует обращаться в Росреестр, местную администрацию и выяснять, куда были переданы архивные документы упраздненного строительного кооператива.
Информация о создании строительного кооператива, членах его участников может содержаться в архивных документах жилищного департамента или другой структуры в области жилищно-строительного контроля.
Правовой статус объекта
После надлежащего оформления права кооперативная квартира не отличается от другой недвижимости в многоквартирном доме. Ее можно свободно купить, продать, обменять, или подарить.
Кооперативную квартиру допустимо предоставить в залог при оформлении кредита, в том числе для ипотеки – если семья решила улучшить свои жилищные условия и приобрести новую квартиру.
Квартира в кооперативном доме не предполагает изначальную общую долевую собственность (в отличие от приватизации). Собственник квартиры вправе выделить долю в недвижимости любому лицу.
Квартира перейдет наследникам в равных долях по закону, если умерший собственник кооперативной квартиры не оставил нотариально подтвержденного завещания.
Читайте о плюсах и минусах приватизации жилья. До какого года продлена приватизация гаражей? Информация здесь.
Сколько стоит приватизация жилья? Подробности в этой статье.
Определение статуса жилья
Кооперативная недвижимость в советский период строилась при помощи взносов пайщиков, которые постепенно вносили средства на её возведение.
Люди, желающие построить жильё при помощи собственных средств, не дожидаясь выделения квартиры государством, становились членами Жилищно – строительных кооперативов (ЖСК) и вкладывали деньги в объект недвижимости.
Строительство многоквартирного дома велось за счёт средств пайщиков – членов кооперативов. Такая жилплощадь и получила наименование «кооперативная квартира»
ЖСК являлось организацией, имеющей соответствующие учредительные документы и ведущей хозяйственную деятельность. Строящийся дом являлся собственностью данной организации.
До полного погашения пая жилое помещение являлось собственностью ЖСК. После погашения всей суммы за пайщиком закреплялось право владения конкретным помещением, входящим в кооперативный дом.
Владельцем жилплощади являлся исключительно член кооператива, то есть тот гражданин, от лица которого производились выплаты в фонд строительства.
В связи с этим кооперативный дом – это не государственное жильё, поскольку права на него принадлежат группе пайщиков, или товариществу собственников.
О том, с чего начать приватизацию, как приватизировать квартиру, если утерян ордер, а также о том, как восстановить договор передачи в собственность недвижимости, вы можете узнать из наших статей.
В каких случаях могут отказать?
Представим, что пайщик успешно вступил в ЖСК, получил квартиру, выплатил взнос за жилье и собирается зарегистрировать право собственности… но ему отказывают. Правомерны ли действия сотрудников Росреестра?
Отказы случаются, причем на первых порах они были очень частыми. Виной тому статус ЖСК, а также достоверность собранных документов.
Отказ в регистрации права собственности последует:
- Если дом был построен незаконно.
- Если ЖСК имело фиктивный статус.
- Если заявитель предоставил неполный пакет документов.
- Если от имени заявителя выступает лицо, не имеющее права на регистрацию (см. «Кто имеет право на приватизацию жилья«).
- Если у служащих имеются сомнения в подлинности документов.
Спорные вопросы предстоит решать совместно с администрацией. Нередко дело доходит до судебных разбирательств. Заявителю не обойтись без квалифицированной поддержки юриста. Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, обращайтесь к нашим юристам!
Кто является собственником?
Чтобы это понять, необходимо вспомнить историю возникновения этого явления. Кооперативные квартиры не являлись собственностью государства изначально. Но и в частные руки она не передавалась.
Вместо этого они считались принадлежащими юридическому лицу – жилищно-строительному кооперативу. А он, в свою очередь, был добровольным объединением людей, желающих стать владельцами квартир.
То есть право собственности у граждан на квартиры в кооперативе не было. Но они могли ими пользоваться и обязаны были платить взносы. Как только размер выплаченной суммы достигал определенного размера — паевого взноса, участник кооператива становился ее собственником.
Но это не приватизация кооперативной квартиры, а реализация прав участника.
Право собственности не появляется автоматически. Факт смены собственника необходимо зафиксировать, то есть провести государственную регистрацию права.
Только после того, как в ЕГРП будет внесена запись, а новоиспеченный собственник получит Свидетельство о своем праве, оно будет иметь силу.
Какие документы нужны для приватизации квартиры?
Минимальный пакет необходимых документов включает:
- заявление на приватизацию квартиры (форму можно скачать на портале «Госуслуги» вашего региона или получить непосредственно при подаче документов в МФЦ);
- паспорта членов семьи и всех, кто зарегистрирован в квартире, которую вы планируете приватизировать;
- договор социального найма квартиры (если ваш экземпляр утерян, можно запросить копию в органе власти, с которым договор заключался);
- ордер на квартиру или выписка из распоряжения органа исполнительной власти (если этот документ утерян, можно получить его бесплатно в любом МФЦ);
- свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий наличие у него российского гражданства;
- выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года;
- справка о наличии или отсутствии зарегистрированных лиц в жилом помещении (можно получить в МФЦ, в Главном управлении по миграционным вопросам при МВД, в управляющей компании или оформить через Госуслуги);
- справка о неучастии (участии) в приватизации — выписка из ЕГРН, которую можно запросить онлайн на сайте Росреестра или получить в МФЦ;
- письменное согласие на приватизацию (или письменный отказ) от каждого члена семьи или иного лица, зарегистрированного в квартире или имеющего право пользоваться ею на условиях социального найма. Если среди них есть дети младше 14 лет, потребуется согласие (или отказ) их представителя, например, родителей или опекуна.
Нужна ли приватизация кооперативного жилья
Под приватизацией понимается процесс передачи жилого имущества из государственного или муниципального фонда. В результате использования такого механизма недвижимость меняет своего владельца и становится частной собственностью. Процедура предполагает жесткую регламентацию и необходимость выполнения определенных требований, при соблюдении которых становится доступной возможность передачи жилья гражданину
Кооперативная квартира никогда не обладала статусом государственного жилья, поэтому изначально говорить о необходимости прохождения процедуры приватизации в корне неправильно. Права на подобный объект принадлежали группе пайщиков либо конкретному товариществу собственников, что не дает возможности говорить о частной собственности. Участник кооператива становился так называемым владельцем только после выплаты всего объема паевых взносов.
Согласно действующим правилам, право собственности у гражданина возникает только после прохождения всех этапов государственной регистрации и получении подтверждающих документов. Факт выплаты пая не дает возможности свободно распоряжаться кооперативной квартиры.
Есть некоторые моменты в оформлении прав собственности на кооперативную квартиру, которые путают с приватизацией квартиры, принадлежащей государству. Речь идет о том, кто становиться собственником.
Дело в том, что при приватизации государственной квартиры, собственниками становятся все лица, которые на законных основаниях проживали в ней до приватизации. То есть, все те, кто в ней был прописан. Вооружившись этим знанием такие же правила пытаются применить и к кооперативному жилью. Но это неправильно.
Разная природа происхождения жилья формирует разные правила вступления в его собственность. Если все члены семьи проживают в государственной квартире, зарегистрированы по этому адресу, то они имеют право на свою долю при приватизации этой квартиры. Тут все верно.
А вот право на собственность в кооперативном жилье принадлежит только члену кооператива. И все. Члены его семьи обладаю правом проживать на этой площади, но не имеют никаких прав распоряжаться ею, выделять из нее свою долю, завещать ее.
Но и в этом случае есть некоторые нюансы. Дело в том, что если взносы выплачивались во время брака, за счет совместных накоплений супругов, то в таком случае действует режим совместно нажитого имущества. То есть, супруги в равных долях имеют право распоряжаться квартирой.
И это свое право супруги могут оформить в законном порядке по обоюдному согласию. Если такого согласия достигнуть не удалось, то они вполне могут для реализации своих прав обращаться в суд. Другого пути у них нет.
Иногда можно столкнуться с тем, что пай передается какому-то члену семьи.
Такое допускается законом, и часто про такую возможность есть прописанные строчки в уставе кооператива.
Но тот, кому этот пай передается, на момент передачи должен быть совершеннолетним. Учитывайте эти нюансы, если столкнетесь с оформлением собственности на кооперативное жилье.
Кооперативная недвижимость – это квартиры, которые были приобретены пайщиками. Особенность ЖСК заключалась в том, что люди сами за собственные деньги возводили дома. Существовали организации, которые занимались строительством многоэтажных зданий и принимали взносы от граждан. Поэтому те, кто не хотел ждать, пока им государство выделит недвижимость, решали воспользоваться данной возможностью и платили паи.
Важно! До тех пор, пока человек не выплачивал полностью свой взнос, недвижимость закреплялась за строительной организацией. Однако после погашения всей суммы право владения конкретной квартирой закреплялась за человеком, причем, собственником считался только тот гражданин, от лица которого производились выплаты в строительный фонд.
Из этого можно сделать вывод, что кооперативная недвижимость не является государственной. Ведь право на нее есть у товарищества собственников или у группы пайщиков. Поэтому люди и не знают, нужно ли подобную квартиру приватизировать или можно обойтись без этого.