Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды квартиры с залогом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдавая собственную недвижимость в наём, владелец квартиры, кроме прибыли в виде арендной платы, может получить и ряд проблем. В таком случае страховой депозит выступит как спасательный круг и поможет защититься от ряда «сюрпризов».
Что такое залог при аренде недвижимости
- Потеря ежемесячного дохода: если жильцы внезапно съедут, собственнику потребуется время, чтобы найти новых нанимателей. В этот период жилплощадь простаивает, а дохода нет.
- Расходы на восстановительный ремонт: если жильцы испортят отделку, разобьют окна или стекло в двери, владельцу придётся за свой счёт всё восстанавливать.
- Затраты на оплату коммунальных услуг: недобросовестные жильцы зачастую оставляют после себя не только погром, но и долги по квартплате.
- Кража имущества: съезжая, наниматели могут забрать с собой предметы интерьера или технику.
- Возмещение ущерба третьим лицам: действия жильцов нередко вредят соседям. Самая распространенная проблема — затопление. Но ответственность за возмещение убытков лежит на собственнике квартиры.
Основные пункты договора аренды с залогом
Одной из форм гарантий арендодателя выступает включение в договор пункта о залоге. Сумма устанавливается в фиксированной величине и прописывается в документе. Арендодатель покрывает залогом издержки, полученные:
- при порче имущества, находящегося в квартире – оборудования, мебели;
- в случае отсутствия взноса платы за проживание;
- при выявлении проведенных междугородних переговоров, срок платежа которых наступает с месячной отсрочкой;
- при необходимости проведения уборки сильно загрязненного арендуемого жилья.
Внимание! Условия, при которых арендодатель может воспользоваться суммой залога, должны быть четко прописаны в договоре.
Для защиты прав арендатора необходимо подробно прописать наличие неисправностей или порчи обстановки. Описываются наличие царапин, сколов, дыр или пятен мягкой мебели и прочие недостатки предметов интерьера. При отсутствии описания недостатков доказать правоту будет невозможно.
За счет сумм залога не компенсируются:
- естественный износ имущества (потертости мягкой мебели, отверстия в стенах и прочие детали);
- изменение цвета обоев, возникающее при нормальной эксплуатации;
- стоимость приведения в исправное состояние оборудования и мебели, имевшееся на момент аренды квартиры.
Арендодатель при компенсации залогом издержек должен предоставить арендатору письменный отчет о потраченных средствах, второй экземпляр с подписью о вручении остается у собственника. Неиспользованный остаток суммы подлежит возврату арендатору.
Возврат залога может производиться разными способами. В некоторых случаях, залог может быть возвращен непосредственно арендатору при выселении, после проверки состояния жилого помещения арендодателем. Другой вариант — арендатор может потребовать возврата залога путем составления дополнительного соглашения.
Что касается документов, которые могут понадобиться в процессе возврата залога, то главным документом является сам договор аренды квартиры с залогом. В нем должны быть четко прописаны условия возврата залога, сроки и порядок выполнения всех обязательств.
Также для возврата залога могут потребоваться следующие документы:
- Свидетельство о собственности на арендуемую недвижимость;
- Паспорт арендатора;
- Квитанция о внесении залога;
- Акт приема-передачи жилого помещения;
- Другие документы, указанные в договоре аренды.
При составлении договора аренды квартиры с залогом, необходимо учесть как плюсы, так и минусы этого вида договора. Плюсы включают возможность возврата залога после исполнения всех обязательств, а также большую гарантию для арендодателя в случае возникновения проблем со стороны арендатора. Минусы заключаются в том, что арендатору приходится предоставить дополнительные деньги в качестве залога, а также в том, что процесс возврата залога может быть затяжным и вызывать определенные трудности.
После окончания срока договора аренды и возврата квартиры владельцу, арендатор может получить обратно залог, который был внесен при заключении договора. Чтобы вернуть залог по договору аренды, нужно соблюсти несколько условий и действий:
- Сначала уточните в договоре аренды, была ли сумма залога обозначена как гарантийное покрытие или как предоплату. В зависимости от этого процедура возврата может отличаться.
- Если в договоре указано, что залог является гарантийным покрытием, то его можно вернуть после полного выполнения арендатором всех обязательств, установленных договором.
- Если же залог был внесен в качестве предоплаты за аренду, то сумма залога будет вычтена из оплаты за последний месяц проживания. При этом, арендатор должен выполнить все обязательства из договора и своевременно уведомить владельца о своих планах покинуть квартиру, чтобы не возникло разногласий по срокам возврата.
- Чтобы вернуть залог, необходимо написать заявление владельцу квартиры. В заявлении укажите свои контактные данные, дату окончания договора аренды, сумму залога и просьбу вернуть его. Приложите к заявлению копию договора аренды и другие необходимые документы.
- Далее, владелец квартиры должен проверить квартиру на предмет возможных повреждений и неисправностей. Если обнаружены повреждения, владелец имеет право удержать часть или всю сумму залога для возмещения ущерба.
- В случае отсутствия претензий к состоянию квартиры, владелец должен вернуть залог арендатору в течение установленного договором срока (обычно не более 30 дней). Деньги можно вернуть наличными, банковским переводом или любым другим удобным способом, оговоренным сторонами.
1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).
1.2. Предметом залога является:
1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью кв. м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации от «»2022 г., составленной по состоянию на «»2022 г., являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).
Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации от «»2022 г., являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).
1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей кв. м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3).
1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в п.1.2.1 настоящего Договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от года № серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «»2022 года сделана запись регистрации № (реестровый номер объекта).
1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды земельного участка № от «»2022 г., заключенным с на срок до года и учтенным в реестре под № от «»2022 г.
1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в п.1.2.1 объекта недвижимости составляет рубля, что подтверждается справкой № от «»2022 г.
1.6. Нормативная цена земельного участка, указанного в п.1.2.2 настоящего Договора, в соответствии с составляет на день подписания Договора рублей, исходя из ставки земельного налога рублей за гектар.
1.7. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в рублей.
1.8. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается.
1.9. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
6.1. Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации.
6.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.
6.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.
6.4. Расходы по оформлению, нотариальному удостоверению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.
Понятие залога и депозита: в чем их отличие?
Как правило, договоры лизинга предполагают гарантии и авансовые платежи. Условия этих платежей оговариваются и строго документируются в рамках контракта до фактической передачи.
- Гарантия — это поручительство владельца имущества. Она гарантирует, что владелец имеет право не возвращать арендатору имущество, если оно повреждено. Сумма гарантии согласовывается между сторонами, но обычно зависит от стоимости завершения строительства объекта недвижимости или суммы ежемесячной арендной платы.
- Депозит: Депозит — это платеж, вносимый владельцем в знак того, что арендатор намерен заселиться в жилье. Депозиты также могут быть использованы для оплаты последнего месяца проживания арендатора. Конец всегда равен арендной плате за текущий месяц и не может быть увеличен.
Необязательные, но полезные пункты: расписка и акт с описью жилья
При расторжении договора аренды стороны оформляют дополнительную документацию, направленную на минимизацию рисков сторон.
- Состояние стен и пола в доме, состояние
- Состояние и наличие санитарно-технического оборудования,.
- Состояние мебели, дверей и окон; и
- количество наборов ключей, выданных арендаторам.
Ознакомьтесь с образцом документа:.
- Скачать бланк доказательства
- Скачать копию доказательства
- Скачать акт приема-передачи
- Скачать акт приема-передачи
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно оформить договор аренды и передачу залога
Договор аренды заключается на стандартных условиях.
Можно использовать типовую форму, в которую верно вписать следующую информацию:
- для физических лиц — полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
- для юридических лиц — полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендую указать документ, на основании которого фирма ведет свою деятельность;
- полный адрес жилья, сдаваемого в аренду;
- характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, указать метраж каждой;
- реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
- реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
- срок действия;
- размер платы за квартиру (за каждую комнату);
- порядок и периодичность ее внесения.
Также нужно прописать условие про задаток и залог, отдельно указать сумму по каждому пункту. Так как происходит передача денежных средств, составить расписку. Это делает собственник. Он указывает свои данные, прописывает сумму цифрами и письменно, ставит дату получения денег.
Если происходит безналичный перевод, то в назначении платежа рекомендую указать, на что идут деньги и реквизиты договора. Например, «задаток по договору аренды № 3 от 08.02.2019 года». Квитанцию нужно сохранить.