Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли забрать за долги единственную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Могут ли наложить арест на квартиру за неуплату кредита
Да, могут, но после суда. При этом не важно, является ли квартира единственным жильем. Арест является обеспечительной мерой, которую вправе применить приставы. Арест повлечет следующие последствия:
- запрет на регистрационные действия и на любые сделки по распоряжению объектом (продажа, дарение, мена);
- ограничение права пользования (например, пристав вправе запретить сдачу квартиры в аренду);
- административная или уголовная ответственность за нарушение режима ареста, правил пользования жильем.
Арест с единственного жилья снимается после полного погашения долга либо при начале реализации (торгов). Также пристав снимает арест, если в отношении должника возбуждено банкротство. Однако в этом случае автоматически возникнут ограничения на распоряжение квартирой в рамках банкротного дела.
Если у вас возникли вопросы, связанные с реализацией единственного жилья за долги, сразу обращайтесь к нашим специалистам. Мы поможем эффективно избавиться от кредитов и займов!
Когда заберут единственное ипотечное жилье
Механизм ипотечного кредитования предполагает передачу в залог приобретаемой на заемные средства недвижимости. Вплоть до полного погашения задолженности ипотечное жилье будет находиться под обременением. Если заемщик нарушит условия договора, кредитор обратит взыскание на заложенное имущество.
Под нарушением в первую очередь следует понимать неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, в том числе неуплату либо несвоевременную уплату долга.
Взыскание на предмет залога обращается по решению суда. Приставы возбуждают производство, имущество арестовывается, передается на торги и реализуется, а за счет вырученных средств погашается долг по ипотеке.
Так же с торгов только без участия приставов реализуется ипотечное жилье, если в отношении должника рассматривается дело о банкротстве. Возбуждение же последнего становится возможным при общей сумме задолженности свыше полумиллиона рублей и неисполнении обязательств в течение 3 месяцев.
На какую недвижимость нельзя обратить взыскание
Считается, что единственное жилье должника приставы не могут забрать за долги. Это правило указано в ст. 446 ГПК РФ. Но его содержимое шире.
- нельзя арестовать или продать единственное жилье обязанного лица, если у него или других членов семьи нет иного пригородного жилья
- можно забрать за долги квартиру, если она приобретена в ипотеку. В этом случае в реестре ЕГРН будет отражен ипотечный залог
- можно забрать квартиру за долги, если у должника и членов его семь есть другая недвижимость в собственности или соцнайме
- можно арестовать и продать квартиру, если должник с семьей фактически постоянно проживают в другом месте
После постановления об аресте имущества, пристав приступает к его оценке. Предварительная оценка по движимому имуществу указывается в акте (описи).
- по собственному усмотрению пристав не может оценить рыночную стоимость недвижимости
- в обязательном порядке должен определить стоимость профессиональный оценщик, который выдаст экспертное заключение или отчет
- на основании отчета оценщика, сотрудник ФССП издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта.
Копия постановления с определением стоимости объекта направляется участникам дела. Срок действия отчета не более 1 месяца. Если в этот срок сотрудник ФССП не начал реализацию имущества через специализированную организацию, оценку жилья необходимо будет заказывать повторно.
От первоначальной оценки зависит начальная цена на торгах. Если в отчете эксперта стоимость была занижена, то имущество будет продано дешевле рыночных предложений. Чтобы такой ситуации не произошло, должник необходимо следить за сроком оспаривания и при необходимости потребовать проведения повторной оценки.
Реализацией недвижимости занимается специальная организация, которая и проводит торги, выполняя следующие действия:
- специалист ФССП издает постановление о реализации имущественных активов; в организацию, заключившую договор с ФССП, передаются правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, техническая документация, постановление об оценке;
- для организации торгов размещаются объявления в СМИ, на специализированных интернет-ресурсах;
- принять участие в торгах может любое частное или юридическое лицо, подавшее заявку, зарегистрировавшееся через организатора, внесшее обеспечительный депозит.
Банкрот – не значит бездомный
Действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс и ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” защищает права должников. Забрать единственное жилье у гражданина нельзя. Если быть точнее — забрать единственное жилье за долги можно, но лишь в определенных ситуациях.
Чаще всего, единственное жилье остается за собственником. Оно может быть продано лишь в том случае, если приобретено по договору ипотечного кредита. Также реализация объекта допустима, если он относится к роскоши. Но взамен квартиры или дома, покрывающих потребности должника и членов его семьи с излишком, приобретается иной объект.
Как банкроту сохранить квартиру?
Есть несколько способов сохранить жилую недвижимости:
- Договориться с кредиторами. Например, предложить реструктуризацию. В ряде случаев это позволяет закрыть долг, не прибегая к процедуре банкротства.
- Продать жилье заранее. Не стоит массово использовать данный метод — он слишком рискованный. Сделка может быть отменена, а продавец — привлечен к ответственности за сокрытие имущества.
- Заключить брачный договор. О нем необходимо предупреждать всех кредиторов. Рекомендуется оформлять его заранее, в противном случае он также может быть признан фиктивной сделкой.
- Зарегистрировать на территории жилья детей и супруга. Если есть возможность выделить им свои доли в собственность — шансы на сохранение объекта возрастают.
В случае злоупотребления правом суд может лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его единственного жилья
Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения. После чего они просят суд распространить на такое жилье исполнительский иммунитет.
Такие действия суд может квалифицировать как злоупотребление правом и лишить должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья на основании ст.10 ГК РФ.
Здесь показательно “дело Фрущака” (определение Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724). В этом деле Фрущак А.В. сделал все, чтобы у него осталось только одна квартира. Еще до возникновения долга он отказался от приватизации своей первой квартиры в пользу своей дочери, но сохранил право пользования этой квартирой и продолжил в ней проживать. После возникновения долга он приобрел другую квартиру, но продолжил проживать в первой. После чего он снялся с регистрационного учета по месту жительства в первой квартире, т.е. добровольно отказался от права пользования ею. Также он попытался вывести спорную квартиру в собственность супруги, а та — в собственность дочери. Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение и поручил судам дать оценку доводам кредитора о недобросовестности должника и злоупотреблении им правом.
В постановлении от 26.04.2021 № 15-П (дело Ревкова) Конституционный Суд РФ подтвердил, что на основании ст.10 ГК РФ должнику может быть отказано в предоставлении исполнительского иммунитета, если по делу установлено, что “само приобретение жилого помещения, формально защищенного таким иммунитетом, состоялось со злоупотреблениями” (например, когда должник купил свое единственное жилье уже после возбуждения исполнительного производства, не вернув долг кредитору).
В определении от 26.07.2021 № 303-ЭС20-18761 (дело Балыкова) Верховный Суд РФ также указал, что если должник в преддверии банкротства изменил регистрацию по месту жительства с исключительной целью создания объекта, защищенного исполнительским иммунитетом, такие действия могут быть квалифицированы как злоупотребление правом и суд вправе отказать в применении исполнительского иммунитета к такому объекту.
Могут ли за долги отобрать единственное жилье
С ростом объемов кредитных задолженностей и злоупотреблений, после принятия закона о банкротстве, некоторые заемщики сознательно накапливают невозвратные долги, имея в собственности недвижимость от 300 м2.
Могут забрать единственное жилье за долги только в одном случае – если после продажи недвижимости человеку будет предоставлена другая жилплощадь, соответствующая установленным Законом требованиям и нормативам.
Например, продадут трехкомнатную квартиру и предоставят одно- или двухкомнатную. Также могут предложить жилплощадь в ином районе населенного пункта или в области.
Утверждение – «банк забрал квартиру за долги» ошибочно. Банк имеет право претендовать на возврат недвижимости, приобретенной по договору ипотеки или на квартиру, которая была предоставлена заемщиком в качестве залога при оформлении крупного кредита.
Поэтому при подписании договора на кредит с залогом недвижимости банки проверяют наличие прописанных на жилплощади несовершеннолетних, иждивенцев, существующие обременения, рыночную оценку.
Единственное жилье за долг по ипотеке банк имеет право забрать, так как ипотечная квартира остается в залоге до полной выплаты кредита. Если заемщик не может дальше обслуживать долг, то ипотечная квартира продается, кредитор забирает свои деньги и проценты, остаток средств выплачивает заемщику.
Важно! По Закону даже ипотечную недвижимость не могут забрать, если сумма задолженности не более 5% или термин просрочки до 3-х месяцев.
Законопроекты об изъятии единственного жилья у должника
В конце 2016 года Министерство юстиции Российской Федерации подготовило первую редакцию законопроекта о внесении поправок в Гражданский процессуальный кодекс РФ (статьи 446 и 447) согласно которым предлагалось сохранить неприкосновенность единственного жилья лишь в том случае, если площадь жилья не превышает размера 2х-кратной нормы площади на должника и членов его семьи.
Данная версия законопроекта об изъятии у должников единственного жилья,предлагала сохранить право на единственное жилье, но ограничить его суммой и квадратными метрами. Согласно тексту законопроекта, единственное жилье «могут забрать за долги»:
- Если его площадь превышает двукратную норму площади на должника и членов его семьи;
- Если его рыночная стоимость превышает в два и более раза среднерыночную стоимость жилья аналогичной площади в данном регионе;
- За долги личного характера: алименты, вред здоровью, моральный вред и т.д.,
за кредитные и иные долги — лишь в том случае, если кредит был взят после вступления в силу закона.
Как защитить единственное жилье от ареста и реализации
Если пристав нарушил закон и включил единственное жилище должника для последующей реализации, его действия можно обжаловать. Для этого нужно собрать доказательства – выписку ЕГРН, свидетельство о праве, договор приватизации, купли-продажи или дарения. Чтобы подтвердить отсутствие других объектов жилой недвижимости в собственности или владении должника, нужно получить:
- справку из Росреестра обо всех права на недвижимость, зарегистрированных на имя должника;
- справка из муниципальных органов по месту регистрации, которая подтвердит отсутствие жилья по договору соцнайма;
- аналогичные документы нужно собрать в отношении супруга и других членов семьи.
Как доказать, что жилье единственное?
В случае если иное имущество должника реализовано, то взыскания накладываются на недвижимое имущество должника, при этом Должнику следует доказать, что жилье единственное, чтобы не остаться на улице, после ликвидации долгов.
Данные факты наилучшим образом подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в котором можно получить выписку о наличии недвижимого имущества по всей России за гражданином, однако следует учесть, что данный содержит сведения об имуществе только с 1999 года.
До данного периода данная деятельность велась Бюро технической инвентаризации, то есть для подтверждения отсутствия иного имущества также следует получить справку об отсутствии имущества из данной государственной организации.
Должник был замечен в недобросовестности и в злоупотреблении правом
Например, в 2014 году человек взял деньги в долг. Позже он купил квартиру (деньги, которые он занял, были использованы для ее покупки). Должник так и не вернул деньги; в 2022 году, после пяти безуспешных попыток взыскать деньги через мирового судью, кредитор подает в апелляционный суд заявление о признании должника банкротом.
Согласно процедурным стандартам, финансовый директор обязан обеспечить оспаривание сделок должника за последние три года и при необходимости провести проверку. Однако в данном случае кредитор/траст опирается на статью 10 Гражданского кодекса для изъятия квартиры. Это статья о злоупотреблении правами и, честно говоря, несколько неуместна.
Это правило действует, когда человек хочет оспорить долгосрочную сделку в 2014 году. Это связано с тем, что кредитор уже был ограничен в правах на 10 лет (поскольку он знал о сделке). Действительно, кредиторы обычно могут «узнать» об этом накануне банкротства.
Таким образом, в этом случае вы можете потерять свой уникальный дом. Например, упоминается дело Аркадия Поторочина, который стал первым заемщиком, у которого изъяли без залога единственное жилье.
Например, мужчина взял в долг более 21 миллиона рублей в 2018 году, после чего суд признал его банкротом. Он попросил SEK заблокировать его пятикомнатную квартиру в Екатеринбурге (около 150 кв. м). Он оправдывал свое положение тем, что это была его единственная крыша.
Первоначально суд согласился с должником, но впоследствии это оказалось бесполезным. Кредиторы отметили, что у мужчины не было иждивенцев и что его семейное положение было «холостым». Они стали требовать обмена роскошной квартиры на скромную однокомнатную площадью около 32 квадратных метров. И суд вдруг начал соглашаться с кредиторами!
Однако заемщики не могли отдать то, что им принадлежало. Квартира была продана на аукционе за 8,25 млн рублей.
Стоит также упомянуть постановление Верховного суда (АП) № 6-кг22-15-к4, в котором четко сказано, что на чрезмерно дорогое имущество может быть обращено взыскание.
В деле A40-101698/2017 должник владел тремя квартирами в разных городах. Затем, накануне банкротства, он продал две квартиры и оставил себе только квартиру в Санкт-Петербурге. На суде он представил ее как свою единственную. Разумеется, синдикат признал эти сделки недействительными и вернул квартиры в конкурсную массу.
Однако не были исключены и петербургские квартиры. Они также были проданы.
В результате квартира была продана, а последнее жилье реализовано за 12,5 млн рублей. Должник приобрел квартиру за 2 млн рублей в Череповце (где он проживал до банкротства) Все три суда были единодушны в этом вопросе и поддержали позицию кредитора. Аналогичный обмен жилыми помещениями наблюдался и в деле № А40-189415/2019.
Вы владеете единственным жильем и беспокоитесь о том, что потеряете квартиру в результате банкротства? Позвоните нам, и мы разберемся с этим вместе.
Пока у вас есть ипотечный кредит и должник действует недобросовестно, ваше единственное жилье не может быть конфисковано.
Банкротство было революционно изменено в 2021 году, когда Конституционный суд постановил, что освобождение от исполнения обязательств единственного места жительства было нарушено. Однако случаи, когда конфискуется единственное жилье, редки. Обычно эти меры применяются в тех случаях, когда должник злоупотребляет своими правами.
Например, если он получил чужие деньги и использовал их для покупки собственного дома. Да, мировой судья не накладывает арест на квартиру, поскольку у него нет таких полномочий.
Условие 2: Кредиторы провели собрание и выбрали для должника новую квартиру по муниципальным нормативам
Результат рассмотрения дела A60-56649/2017 является прецедентом в судебной практике. Оно было рассмотрено до вынесения решения № 15-П, в котором суд одобрил перевод должника-гражданина на новое место жительства по выбору кредитора, а элитная квартира была снята с торгов.
Спор начался в 2017 году, когда житель Екатеринбурга был признан банкротом. Он попросил суд исключить его квартиру площадью 147,3 кв. м. из имущества банкрота в связи с тем, что это было его единственное место жительства. Суд первой инстанции и Апелляционный суд согласились с доводами истца.
Суд по уголовным делам отметил, что исключение, установленное в отношении жилья, должно быть распространено на помещения, характеристики которых являются разумно адекватными для удовлетворения потребностей в жилье. Это соответствовало позиции ЦС РФ. Кредитор провел встречу и подобрал для заявителя новую квартиру, которая соответствовала критериям местного органа власти.
Уголовный суд отправил дело на повторное рассмотрение. Верховный суд России оставил это решение в силе и отклонил апелляцию должника. Дело № A60-56649/2017 перешло на второй круг; в августе 2019 года суд первой инстанции согласился с тем, что кредитор действовал в рамках закона.
Квартира площадью 31,7 м2, переданная кредитором должнику, соответствовала закону. Замена большей квартиры на меньшую, площадью 147,3 кв.м., была законной. Она может быть продана в счет погашения долга.
Апелляционный суд, за которым последовал Суд по делам о нарушениях, поддержал решение моих коллег. В результате двухэтажная квартира должника была продана с аукциона за 8,2 млн рублей.