Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда надо выписываться при продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
Когда можно выписать человека из квартиры
Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.
По суду можно выписать человека из квартиры, если:
- прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
- человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
- у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
- человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
- прописанный использует жилую недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.
Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:
- наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
- суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
- наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
- наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.
Как выписать человека из квартиры без его согласия
Принудительное снятие с регистрационного учета, как уже было сказано выше, возможно через суд. Для этого собственник квартиры должен подать соответствующий иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Юристы рекомендуют предварительно направить уведомление человеку, которого планируют снять с регистрационного учета. Сделать это лучше с помощью заказного письма, направив его по месту регистрации и по известному фактическому адресу. Хотя закон не требует предупреждать человека, но лучше все-таки это сделать — иначе процесс снятия с регистрации через суд может затянуться на неопределенный срок.
К самому иску нужно приложить следующие документы:
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- документы, подтверждающие, что ответчик утратил право пользования квартирой (например, в случае развода — свидетельство о расторжении брака);
- подтверждение того, что вы письменно уведомили ответчика о том, что он должен выселиться из спорной квартиры. Таким документом может быть почтовое уведомление о вручении либо отметка ответчика о получении такого письма;
- подтверждение того, что ответчик не платит коммунальные платежи, не получает почту, фактически не живет в квартире. Можно пригласить свидетелей и принести на судебные заседания письма, адресованные ответчику, но не полученные им;
- квитанцию об оплате госпошлины. При подаче иска о выселении ее размер составляет 300 руб.;
- документы, подтверждающие, что вы направили копию иска и приложенных к нему документов ответчику и иным лицам, участвующим в деле (если они есть). Таким документом обычно выступает почтовое уведомление о вручении.
Еще один путь — договориться с «засидевшимся бывшим» об аренде. Прав на проживание в квартире у него уже нет, но он хочет в ней жить какое-то время — в такой ситуации заключается договор аренды, продавец продолжает занимать квартиру на вполне законных основаниях.
Правда, эта схема не подойдет, если новый собственник намерен въехать максимально быстро. Зато, если квартира приобреталась под сдачу, такой расклад вполне удобен: арендатора искать не надо! Но не всегда строптивый продавец с легкостью соглашается оплачивать проживание в своей бывшей квартире.
Риелтор Лариса К. напоминает, что своими действиями продавец не исполняет обязательство передать покупателю недвижимость, хотя деньги за нее он получил.
У каждой стороны сделки есть свои обязательства: у покупателя — оплатить и принять квартиру, а у продавца — передать ее. В приведенном выше случае покупатель свое обязательство по оплате исполнил, а продавец — нет, значит, он является должником.
Кроме того, с продавца можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ, продолжает эксперт. Она советует вести переговоры в письменном виде — так потом будет проще отстоять свою позицию в суде, если до него все-таки дойдет.
Ну и наконец, есть способ написать уведомление продавцу: если он не исполнит обязательство передать квартиру в течение семи календарных дней, то после этого срока покупатель исполнит его самостоятельно, подписав акт в одностороннем порядке, уточняет Лариса К.
Выписка через МФЦ и паспортный стол
Вы заметили после приобретения жилплощади факт прописки постороннего вам человека. Куда бежать в такой ситуации? Что делать? Для начала оповестите об этом прежнего хозяина. Ситуации бываю разные – человек был в командировке, болел или разводился. Иными словами, просто не занимался выпиской по вашему адресу.
Имея добрые намерения, прописанный гражданин пойдет на уступки и выпишется добровольно. Ваше присутствие при этом не нужно, но знать, как происходит процедура крайне важно. Так вы сможете контролировать процедуру снятия с регистрации и быть уверенным в успешном окончании процесса.
Аннулирование прописки производится в паспортном столе по адресу прописки или МФЦ. Бывший владелец квартиры обязан предоставить документацию:
- Паспорт и его ксерокопия.
- Документацию на новую жил.площадь, если человек сразу же будет прописан по новому адресу.
- Заполненное заявление о желании выписаться.
Продавец не съезжает, что делать покупателю?
Для начала поговорите с продавцом. Объясните, что по закону, когда заключен договор купли-продажи, собственность переходит в права пользования покупателя. Если предыдущий владелец объясняет причины, по которым он пока не освобождает помещение, идти ему навстречу или нет — решать вам. Например, продавец говорит, что ему требуется еще несколько дней, т. к. он оформляет визу, а документы еще не готовы.
В этом случае договоритесь о компенсации, потому что с момента заключения договора все расходы по коммунальным платежам переходят к покупателю. Платить за ЖКХ будете вы, а не предыдущий владелец. Постарайтесь решить проблему мирным путем. Но если продавец продолжает жить в вашей квартире и съезжать не собирается — обращайтесь в полицию и суд.
Помните, когда вы обращаетесь в суд с иском о выселении, дело затягивается на 1−2 месяца. Именно поэтому проще договориться с бывшим продавцом мирным путем.
Другие возможные проблемы
Риски для покупателя увеличиваются, если в квартире зарегистрированы дети, лица с ограниченными возможностями или недееспособные граждане. Отдельная проблема – гражданин считается пропавшим или умершим, что не подтверждено официально. Без судебного разбирательства здесь не обойтись.
Особенно это отражается негативно, если такой гражданин является одним из собственников. В этом случае он сохраняет право на проживание, а также на часть собственности. Покупателю придется выплачивать компенсацию.
Чтобы этого избежать, важно предварительно запросить выписку из домовой книги и выписку из ЕГРН. Также потребуется архивная выписка из домовой книги, в которой фиксируется ранее зарегистрированные лица. По данному списку можно судить, не были ли нарушены чьи-либо права.
Таким образом, предварительная выписка из квартиры перед продажей позволяет существенно сэкономить время. Покупатель обезопасит себя от дополнительных сложностей, а продавец ускорит процесс подписания договора. Данный процесс лучше доверить надежному агентству недвижимости. Они объяснят важность этой процедуры и проследят за ее выполнением в короткие сроки.
«Подарочек» от старого хозяина
Мужчина купил квартиру в Подмосковье. Продавец предупредил, что в ней живут арендаторы, но договор с ними уже закончился, поэтому семья должна съехать.
В договор купли-продажи внесли пункт, по которому жильцы должны освободить помещение в течение 10 дней.
Обычная процедура — ничего особенного. Закон никак не регулирует срок выселения старых хозяев из проданного жилья, поэтому при необходимости данный пункт обговаривается и вносится в договор. Там же обговаривается срок снятия с регистрационного учёта.
Но герою нашей истории не повезло. Семья, снимавшая квартиру, отказалась выселяться, поскольку у них была оформлена постоянная регистрация на основании договора безвозмездного пользования. Заключал его бывший хозяин.
Как выписаться в другом городе
Если гражданин находится в другом городе и желает выписаться из квартиры, не посещая регион своего проживания, он также может действовать двумя способами. Самый простой — прописаться в жилом помещении по месту своего фактического пребывания. В таком случае со старого адреса он будет выписан автоматически. Однако такой вариант допустим лишь в тех случаях, когда лицо обладает возможностью оформить постоянную регистрацию в регионе пребывания.
В обратном случае можно обратиться в территориальное УВМ МВД РФ по месту фактического пребывания/проживания — приезжать в населенный пункт, который указан в адресе постоянной регистрации, не нужно. Записаться на прием можно опять-таки с помощью портала Госуслуги. Сотрудник МВД примет паспорт и заявление, через срок, необходимый для оказания услуги паспорт с отметкой о снятии с регистрационного учета можно будет получить обратно.
Продажа квартиры влечет снятие с учета всех домочадцев прежнего хозяина, но иногда, с целью оставить пока за ребенком место в детском саду или по другим причинам, взрослые выписываются, а чадо остается прописанным.
При выявлении стоящих на учете чужих людей купивший жилище хозяин вправе через суд решить вопрос о принудительном аннулировании действия прописки этих лиц.
Для продавца и его семьи выписка обязательна, но важно оговорить этот момент в договоре купли-продажи. Но как выписать людей после покупки квартиры? При отсутствии в «купчей» такого пункта необходимо понимать границы дозволенного и в течение 1-го месяца с даты продажи аннулировать учет всей семьи по адресу уже не своей квартиры.
Порядок действий и процедура
- Составить претензию и направить ее бывшему собственнику.
- Подождать реакции или истечения срока выполнения требований.
- Подготовить документы для суда.
- Составить исковое заявление.
- Отправить иск и документы в суд.
- Оплатить госпошлину.
- После заседания суда получить решение.
- После вступления в силу решения суда обратиться в МФЦ и потребовать снять с регистрации бывшего собственника.
- Получить документы, подтверждающие отсутствие у предыдущего владельца прописки.
- Потребовать от продавца покинуть помещение на том основании, что у него больше нет тут регистрации.
- Если откажется – обращаться в полицию.
Что предпринять, если продавец не выписывается
В идеале, после заключения соглашения купли-продажи проблем со снятием с регистрационного учета возникнуть не должно. Но на практике часто встречаются другие ситуации.
Бывшие собственники отказываются освобождать жилье и продолжают пользоваться уже чужим имуществом. Новый собственник регистрирует в квартире себя и своих родных, старые владельцы не снимаются с учета.
Помимо очевидных бытовых конфликтов, это приводит к перерасходу по коммунальным платежам. Все ежемесячные суммы по ЖКХ искусственно увеличиваются — не по фактическому потреблению, а по количеству прописанных людей.
Что делать в такой ситуации? Подавать в суд. Если бывший собственник и его семья до сих пор не выселились, то мирно урегулировать спор точно не получится.
Когда предыдущий владелец нарушает условия договора, отказывается съезжать и сняться с учета, принять решение о юридическом освобождении недвижимости может только судебный орган (ст. 35 ЖК РФ).
Вот что нужно делать покупателю, чтобы продавец выписался из квартиры:
- Обратиться к юристу. Обсудить со специалистом ситуацию, разобрать возможные варианты развития событий, постараться урегулировать ситуацию мирным путем.
- Подготовить иск. Если бывший собственник отказывается выселиться добровольно, вам поможет суд. Готовится особый иск — исковое заявление на прекращение пользования жилым помещением. Истец — покупатель, он же новый собственник. Ответчик — продавец. К заявлению прилагается паспорт истца.
- Собрать сопроводительные документы. К делу обязательно приобщают договор купли-продажи, справки о согласии выписаться от других жильцов, не являющихся собственниками, правоустанавливающий документ на нового владельца (выписку из ЕГРН). Подготовьте также выписку из домовой книги — справку № 9 о зарегистрированных лицах. Чтобы подтвердить лишние расходы по коммуналке, запросите в управляющей компании карточку учета или выписку из лицевого счета.
- Проинформировать ответчиков о готовящемся суде. Иск подается в судебный орган по месту регистрации ответчика. Уведомление о заседании направляется по месту прописки ответчика. Если он не получил информационное сообщение лично, то все равно считается уведомленным. При отсутствии нарушителя на разбирательстве суд выносит решение заочно.
- Прийти на судебное разбирательство. В процессе судебного производства судья изучает все материалы дела и выносит решение. Вердикт всегда будет в пользу одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев судьи поддерживают истцов и принимают решение о выселении ответчика.
- Получить решение на руки. Постановление можно забрать после того, как оно вступит в силу. Не забывайте, у ответчика есть месяц на обжалование. Если апелляции не будет, то решение вступит в силу через месяц после его оглашения.
- Сходить в паспортный стол и выписать бывшего собственника. Суд направляет решение в миграционный отдел МВД. Истец получает экземпляр постановления в судебной канцелярии и передает его в паспортный стол. Паспортист заполняет, а новый собственник подписывает решение о снятии бывшего владельца с регистрационного учета.
Судебное разбирательство — это единственная законная возможность выписать продавца. Только так покупатель может быть уверен, что его права собственности и пользования имуществом будут полностью восстановлены.
Если у нового собственника образовалась переплата по ЖКХ, то ему нужно обратиться в управляющую компанию с решением суда для перерасчета или компенсации расходов.
Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:
Если право собственности на комнату возникло любым способом, отличным от приватизации, то выписать племянника можно, но только через суд, так как он не является родственником нового хозяина, а собственник в договоре обязался это сделать. Главным документом для суда будет документ о переходе права собственности. Свидетельства соседей о том, что он фактически не проживает, тоже будут полезны.
Если же племянник в свое время имел право на приватизацию и отказался от нее, то, согласно постановлению Конституционного суда, он имеет пожизненное право быть зарегистрированным там, пока сам не сочтет нужным выписаться.
Получил квартиру по дарственной, но там прописаны люди. Что это значит для меня?
Как выписать из квартиры человека, если другого жилья у него нет?
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Это обязательный документ, который должен предварять судебное разбирательство. Он показывает на желание истца решить проблему в досудебном порядке.
Скорее всего ответчик даже не среагирует на претензию или ответит отказом. Однако важен сам факт ее направления, а не реакция.
Тем более, что всегда остается небольшой шанс того, что бывший собственник одумается, осознает возможные последствия и добровольной выпишется из квартиры.
Важно помнить о том, что претензия направляется только заказным письмом или передается ответчику в любом другом виде, но так, чтобы были свидетели. Кроме того, в претензии должен быть установлен срок выполнения требований.
Если его не будет, ответчик всегда сможет сослаться на то, что он как бы собирается выполнять требования истца, но просто еще не успел. В среднем, на выписку и выселение дают около 1 месяца, но заявитель сам может выбирать любой устраивающий его срок. Главное, чтобы он был в разумных пределах.
Когда выписывание запрещено
Граждане, которых новый владелец не сможет снять с регистрационного учета:
- Члены семьи, официально проживающие в приватизированной квартире, но они отказывались от проведения этой процедуры. Иными словами, не получится выписать бывших владельцев квартиры, которые имели право на приватизацию, но при этом один из членов семьи самостоятельно провел процедуру.
- Лица, которые могут проживать в помещении на основании завещательного отказа. Даже если собственник квартиры теперь другой, он не может нарушить волю наследодателя.
- Граждане, у которых есть часть пая в кооперативе. Даже когда у владельца – большая доля, и он продал жилье, новый хозяин не сможет официально выселить бывшего собственника из квартиры. Единственный выход – выкупить полный пакет.
- Не получится также снять с регистрационного учета несовершеннолетних граждан, которые проживают в детском доме, но у них есть прописка в квартире.
Для официальной выписки людей из жилплощади в таких ситуациях, необходимо их добровольное согласие. Запрет на появление в квартире расценивается, как незаконный, т. к. у таких граждан есть пожизненные права на проживание в доме. Проблему не получится решить даже через суд.