Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
- Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
- Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
- Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.
В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.
В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Перепланировки бывают разные
Тип перепланировки предполагает возможности для того, чтобы ее узаконить. Поскольку в нашем случае речь не идет о нарушении строительных норм, и сложных преобразованиях, легализовать изменения можно даже задним числом. В частности, это касается совмещения санузла.
Упрощенный порядок также охватывает следующие работы:
- Переустановку сантехнических приборов в границах санузла, например, когда вы меняете местами раковину и ванну;
- Перенос двери в ненесущих перегородках или создание проемов в них;
- Возведение легких межкомнатных стен;
- Перемещение электрической плиты в кухне, с газовой проводить такие манипуляции нельзя;
- Демонтаж встроенной мебели, в частности, шкафов в прихожей.
Шаг 2. Получить техническое заключение
Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.
При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.
Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.
Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Алгоритм №1. Делаем перепланировку по закону
Шаг 1. Обращаетесь в БТИ с заявлением на изготовление технического паспорта квартиры. Срок изготовления – 14 дней, стоимость ориентировочно 500-600 руб. Вас попросят предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (например, договор приватизации, купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
Шаг 2. Идете в районную администрацию за разрешением на перепланировку квартиры со следующим комплектом документов:
* Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по утвержденной форме.
* Правоустанавливающие документы на данное жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Уточняем: здесь имеется в виду не свидетельство о праве собственности, а документ, который указывает, на основании чего вам принадлежит данная квартира. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.
* Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки квартир. (Проект подготавливает лицензированная организация).
* Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.
* Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения – только в том случае, если дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее, чем 45 дней со дня представления указанных документов. Получив разрешение администрации, можно смело делать перепланировку квартиры!
Шаг 3. Когда перепланировка в квартире будет завершена, снова нужно обратиться в БТИ. Оттуда к вам придет техник, чтобы зафиксировать новые параметры квартиры. Через 10 дней БТИ выдаст вам на руки новые документы для администрации.
Шаг 4. Вы вновь придете в администрацию района для получения распоряжения о сохранении помещения в перепланированном виде.
Шаг 5. Получив в администрации распоряжение, необходимо занести изменения в техническую документацию. В БТИ следует запросить 2 экземпляра технического плана и электронную версию (стоимость комплекта от 4000 рублей в зависимости от случая). Для этого необходимо из кадастровой палаты предоставить кадастровый номер на квартиру и кадастровый номер на здание, в котором она находится. Данные сведения можете заказать непосредственно в БТИ (платно) или самостоятельно запросить в Кадастровой палате по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Васюнина, д. 2. (бесплатно).
Шаг 6. С данными документами вы отправляетесь в кадастровую палату. Примерно через месяц получите там новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.
Шаг 7. С новым кадастровым паспортом и правоустанавливающими документами идете в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации и получения нового свидетельства о праве собственности на квартиру.
Ура! Если вы сделали все по предложенной схеме, ваша перепланировка квартиры абсолютно законна.
С какими службами нужно согласовать
Первоначально инициатор перепланировки должен обратиться в инстанции, на которые закон возлагает обязанность согласовывать самовольное переоборудование. Данные структуры территориально располагаются по месту расположения жилья.
К ним относятся:
- Жилищная инспекция,
- отдел по капитальному строительству при местной администрации.
Кадастровый и технический паспорт на квартиру: где получить?
При обращении в указанные структуры заявитель должен иметь при себе такие документы:
- технический паспорт БТИ на квартиру,
- поэтажный план с подробной экспликацией помещений.
В документацию, которая была получена до самовольного переоборудования квартиры, должны быть внесены все произведенные видоизменения. Для этого следует заказать выезд техника БТИ на место.
Запомните! Вновь выданные документы должны содержать изменения, в которых отражены все самовольные изменения. Такие участки обозначаются красными линиями.
Заключение по перепланировке от Жилинспекции
Жилищная инспекция по результатам рассмотрения документов, которые представил собственник перепланированной самовольно квартиры, может принять решение:
- согласовать самовольную перепланировку и оставить жилище в переоборудованном виде,
- отказать в узаконивании произведенных изменений и обязать собственника восстановить квартиру в первоначальное состояние, обозначив для этого конкретный срок.
Если заключение Жилищной инспекции не будет выполнено, или собственник жилья его проигнорирует, то возможно следующее развитие событий:
- жилье собственника выставят на аукцион,
- с нанимателем муниципального жилья договор найма будет расторгнут.
Рекомендации: чтобы избежать ненужных расходов на узаконивание самовольных работ по переоборудованию квартиры, лучше поручить данный вопрос квалифицированному юристу, который в состоянии правильно подготовить аргументированное исковое заявление и отстоять интересы своего клиента в суде.
Решение судебной инстанции является окончательным, и если будет отказано в удовлетворении иска, придется ликвидировать последствия перепланировки квартиры.
Если же исковое заявление будет обосновано положительными заключениями от заинтересованных городских служб, суд его удовлетворит и разрешит узаконивание произведенных изменений жилой площади.
Согласование перепланировок, этапы и цены
Своими особенностями обладает узаконение перепланировки нежилых помещений (перепланировка офиса, магазина, гаража, помещения промышленного назначения). В первую очередь это обусловлено тем, что действующим законодательством не предусмотрены конкретные требования для согласования. Согласование перепланировки нежилых помещений может предусматривать: установку, демонтаж, смещение перегородок (стен); изменение расположения дверных проемов внутри помещения, их расширение, сужение; добавление, закладывание внешнего проема в помещение (дополнительный вход, эвакуационный выход); затрагивание несущих конструкций. Только юристы нашей компании помогут вам согласовать перепланировку в соответствии с требованиями строительных норм и правил (СНиП), санитарно-эпидемиологическим законодательством (СанПиН), нормами технического и кадастрового учета.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.